新築戸建てについて

現在新築戸建てを購入しようと、住宅ローンの仮審査が先日おりたところです。
物件についてお聞きしたいのですが、まず建築予定の場所は私ども家族がずっと住みたいと思っている人気エリアになります。
たまたまそこの近く（エリア外）で建売住宅が販売されていたので、参考がてらに見学に行ったときに、不動産屋に実は「○○エリアで家を探している」という話をしたところ、今度そのエリアにこちらと同じような建売を造る予定があります、とのこと。
この希望エリアでは中古住宅（築30年以上でも5000万弱）と、ここ数年でものすごい値上がりをしている場所なので、新築ならぜひ申し込みたい、という流れになりました。

実際その建築予定地は以前から土地付き中古住宅として売りに出されており、（私が毎日通るよく知っている場所です）今回建築予定の建築会社が買いとり、更地にしてから土地を分割し、2棟の建売を販売予定でした。

しかし、今回建築前ということで、条件付き土地という形に変更し、一度土地を契約してから後日建物を指定業者（この中古物件を買った建築会社）へ私どもが注文するという形をとることになりました。
金額は建売で販売予定だった金額と同額で便宜上土地代と建物代をわけ、その土地代を先に支払う形になるかと思います。

間取りはある程度希望は出せるようですが、もともとの建売のプランが出来上がっていたので、その間取り図をもとに仕様を変更する程度です。（和室を洋室に、トイレの位置を変えるなど）
ハイグレードにしたければ追加料金になるということです。
いろいろ調べててよくわからなくなったのですが、このケースは青田売りなど、違法にはならないのでしょうか？どなたか詳しい方教えてください！
長文失礼しました。

No.1 回答者： いなばのしろうさぎ 回答日時： 2019/02/05 16:12

新築物件の良し悪しは、建物そのものだけではありません。

むしろ、建物そのもより大切な視点が有ります。
ハザードマップをご存知ですが。
津波、洪水、土砂災害の危険度マップです。
市町村役場にありますので、必ずご覧ください。
津波は、想定される最高の波高が来た時、どこまで浸水するかが表示されています。
洪水は、近くの河川が氾濫した時に、何m浸水するか色分けで表示されています。
土砂災害は、山の斜面が土砂崩れを起こした時に埋まってしまう区域を表示しています。
そのほかに、埋め立て地に於ける地震による液状化現象です。昨年の北海道地震で話題になりました。
この様な、災害の視点から見た建築物件の立地を事前に十分チェックしてください。
新築引き渡しの翌日に、洪水により2階まで浸水して、家が全壊した例があります。
この様な最悪の状況を確実に排除するために、ハザードマップの確認をお願いします。

この回答へのお礼

確かにその通りですね。すぐに調べてみました。ありがとうございます！

お礼日時：2019/02/05 19:17

No.2 回答者： meteorite 回答日時： 2019/02/05 16:55

自社で買取出来るような建設会社なら取引しても問題はないでしょう

2棟建つ場所でしたらどちらか選べるのかな

この回答へのお礼

はい、もう1棟は申し込みが先に入ってしまったので残りのほうになります。
問題なさそうとのことで、よかったです。ありがとうございます。

お礼日時：2019/02/05 19:20

No.3 回答者： mocmoc 回答日時： 2019/02/05 18:43

青田売りを心配するのなら直接確認を取れば良いのでは？詳細が分かっているのはあなただけですし。

＞今回建築予定の建築会社が買いとり、更地にしてから土地を分割し、
＞2棟の建売を販売予定でした。
＞
これのどこまで進んでいるかで該当するかどうかの差が出ますし、それが文章で省略されているのか、あなた自身が確認取れていないのかはネット上では判りません。

なにしろ
＞○○エリアで家を探している」という話をしたところ、今度そのエリアに
＞こちらと同じような建売を造る予定があります。
＞
ここまで進んでいるのでしょう？その先どこまでかが解らないと。


あとNo.1さんのアドバイスは重要かと。

この回答へのお礼

こちらが素人なのでうまく営業トークで納得させられてしまわないかなど疑心暗鬼になっていて、確認する前にネットでいろいろ調べ、建売予定だった場所が、広告など出さずに今回のように、条件付き土地販売になったパターンの詳細があまり見つけられなかったのでこちらに質問してみようと思いました。

物件予定地にはまだ現在中古住宅が建っていて、これから取り壊して更地にする予定とのことです。近くに住んでいるので、実際毎日そこを通って確認していますが、1か月ぐらい前から「管理地」と書かれた今回の不動産屋の旗が立っています。

建売で建てる予定だった図面を見せてもらいましたが、細かい寸法などはまだ決まっていないとのことでした。
申し込み時に間取りの変更の希望を言ったら、これをもとに可能な限りまた図面を作成してみる、と言われました。
土地の契約が終わって、双方の建物のデザイン等の話がまとまれば、だいたい着工は5月ぐらいになるだろうといわれています。
今私がわかっているのは以上です。

確かに、建物の前に津波や地震のことなど、よく考えないといけないですよね。
ネットでハザードマップが見られましたので確認してみました。
ありがとうございました。

お礼日時：2019/02/05 19:36

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2019/02/06 09:12

確認申請前の建売住宅を契約するのは「青田売り」となり違法ですが、建築確認取得後の建売住宅の契約は適法です。

貴方の契約はあくまでも土地と建物が別の契約であり、建物は注文住宅の契約であると思います。


悪い言い方をすれば、建売で販売する予定の物件を貴方が横やりを入れた訳ですから、ある程度は相手方の条件をのむしかないと思います。

建築会社は建売での利益を確保したいわけですから、いちから出直すような（経費の掛かる）プラン変更は受入れ難いと思います。


あくまでも今回の契約は…

表上は、土地を見つけて契約しました。そしてHMと打合せをしプランの合意を経て建築工事請負契約を交わしました。

という通常の流れです。

裏側は、多少の変更は認めるけども提案するプランを受入れて建築工事請負契約を交わしてくれ！受入れられないなら土地は売れない！って話。

この回答へのお礼

なるほどですね！確かに私が横やりを入れたわけですから、ある程度の先方の要求も受け入れるべきなんですね。
なんだかスッキリしました。
わかりやすいご説明ありがとうございました。

お礼日時：2019/02/06 12:37

No.5 回答者： doc_somday 回答日時： 2019/02/08 23:40

法律上は問題がありませんが、建て売りを多少アップグレードする程度なのは安物買いになるでしょう、ゼロから建てることをお勧めします、断熱材だけでも冷暖房費が大きく変りますし、材料や工事の丁寧さもかなり違います。

建て売りは表はきれいですが構造や電気工事などあとで山程後悔します。