ハウスメーカー経由の差押え土地の取得(かなりの長文です)

Question

新築を検討中です。今年の3月頃に3社ほどハウスメーカーを訪れ、土地がまだ決まっていない、と告げると、2社からは不動産会社を紹介され、
残り1社からこの問題の土地を紹介されました。

(1)この土地のお隣が同様に土地を取得、問題なく新築した　
(2)金消契約など、本契約までの流れをきちんと説明を受けた　

…などの理由から、4月中旬に「買い付け証明書」にサイン、下旬に「建築確認申請が通った」との連絡を担当の営業さんからもらいました。工事請負契約も済んでいます。
その後、煮詰める打ち合わせをし、あとは土地の売買が無事終われば着工、の予定でした。

打ち合わせ日のスケジュールによる若干の遅れはあったものの、順調に行けば1～2週間の遅れで済む状態でした。
当方とハウスメーカーとの契約書には今月●日が着工予定となっているので、土地取得はどうなっているのかを
営業さんに聞いたところ、売主（宅建免許保持者です）から【「不服申し立て」をしたので、契約がいつできるかわからない】というFAXを送ってきた、勝手にやられてウチも困ってるんです、
前はうまく言ったので、今回も大丈夫だと思っていたので…と言われました。

問題の土地は平成7年■月に相続、仮差押・差押え、抹消・・・を繰り返し、最近の事項は平成19年▲月に財務省の差押え(相続税滞納)、
平成19年△月に市の参加差押え(固定資産税滞納もあるとの事でしたので、その関係？)があり、当方の「買い付け証明書」により、差押えは解除されたとの事。

色々ネット等でも調べましたがどうにもわからないことだらけで…当方としましては、お聞きしたい点は下記の通りです。

(1)【不服申し立て】ができる期間は、

『異議申立ては、処分の通知を受けた日の翌日から２か月以内』
次の段階に『異議申立てに対する税務署長等の判断になお不服がある場合には、さらに国税不服審判所長に
不服を申し立てることができます。異議決定書謄本の送達を受けた日の翌日から1か月以内に審査請求書を提出することにより行います。』

とありますが、この『処分』とはどういう内容を指すのでしょうか。
差押えの通知を受けた（つまり平成19年度の通知？）ときなのか、当方からの『買い付け証明書』を受け取った時でしょうか？
不服申し立てが第一段階なのか第二段階なのかわかりませんが、不服申し立て等で着工を遅滞させると言うのは売主側には問題ないのでしょうか。
【売り渡し承諾書】は見せられていません。『買い付け証明書』と『売り渡し承諾書』のみでは、契約とはならないのですか？(『なる』とした
文章と『ならない』とした文章もあるので混乱してます)

(2)ハウスメーカーが不動産屋を介さず、差押えのある土地を紹介しても問題は無いのでしょうか。
このハウスメーカーは正社員80名弱・パート10名ほど、うち宅建主任者は9名ほど。当方が交渉しているのは支店(10名弱）ですが、
HPを見る限りその支店には宅建主任者はおりません。
仲介手数料が発生しており、当初営業さんは「売主本人だから仲介手数料は発生しない」と言いましたが、最終的には「仲介料取るそうです」と、値引き分に含まれていました。
今回のケースでは、売主が宅建免許保持者だからいいのでしょうか？手数料は売主が会社経営（つぶれてるみたいですが）しており、そこで「仲介した」から発生したのかな・・・と
考えましたがどうなんでしょう。この仲介料も、売主に入るのか、ハウスメーカー側に入るのか疑問です。

(3)現在発生している実費は、建築確認申請の30万と、印紙代1万5千円のみ。数日中に打ち合わせがありますが、この時に『契約解除なら、建築確認申請費用の30万を払え』と
言われる可能性が大だと思っていますが、こちらが払わなければならないのでしょうか？
ちなみに、確認申請の副本すら見せられていません（副本は26日に確認してこようと思います）。
当方は売主の住所・電話番号等は知らされておりません。

(4）契約解除とする場合、当方が負わなければならない出費等はあるのでしょうか。
建具・部材はまだ発注しておりません(いずれも営業さんに確認済み)。こちらとしても土地が決まらない以上は発注しないように告げてあります。

うまくまとめられないうえに長くて申し訳ないのですが、よろしくお願いいたします。

turbotjc · Accepted Answer

業者してます。部分的に回答させてもらいます。

＞『買い付け証明書』と『売り渡し承諾書』のみでは、契約とはならないのですか？(『なる』とした文章と『ならない』とした文章もあるので混乱してます)

通常それだけでは契約とは認められません。買付証明と売渡承諾が揃っても、契約のある一部分（特に価格）に関しての合意に過ぎません。判例でも「契約書の締結までは（売買に関する）双方の最終的な意思表示は留保されている」との考えが主流です。加えて言えば、取引に不動産業者が介在するのであれば、事実上は重要事項説明と契約締結のプロセスが必要ですのでなおさらです。

＞(2)ハウスメーカーが不動産屋を介さず、差押えのある土地を紹介しても問題は無いのでしょうか。

メーカーの立場があくまでも紹介にとどまり、「仲介」に入らないのであれば問題ありません。具体的にはハウスメーカーに対する仲介手数料が発生するかどうかです。


全体的にはメーカーの「見切り発車」という印象が強いですね。確認費用等の負担については請負契約の内容によると思います。よくご確認を。

0621p · Answer

あなたは買付証明書を書いただけで売渡しの承諾も得てないわけですから、その土地に対しては何の権利もないということになります。差し押さえを逃れるためにあなたの買付証明書を利用されたのかもしれませんが、かと言って売主があなたに売る事を承諾したわけでもないですよね。
今回の件は売主の確認を怠ったハウスメーカーに問題があると思います。ハウスメーカーも宅地建物取引業者でしょうから土地を紹介することは問題ないですが、ハウスメーカーとしてだけでなく仲介業者としての責任を追及するべきです。土地の契約のメドが立っていないのに確認申請を先にやってしまったというそのハウスメーカーのやり方は、非常に疑問です。土地の件が解決するまでは確認申請費用の支払いも拒否していいんじゃないですか。

ハウスメーカー経由の差押え土地の取得(かなりの長文です)

業者してます。

あなたは買付証明書を書いただけで売渡しの承諾も得てないわけですから、その土地に対しては何の権利もないということになります。

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