路地状部分も既存宅地必要？

調整区域の旗ざお地にて建替を考えています。

有効宅地部分は既存宅地確認済。路地部分の通路は、途中もう１軒この通路のみに接しているお隣との持分２分の１の共有地で、幅員４mで公道に継ながっていますが、細かく分筆されていて既存宅地確認がされていない部分があります。地目は全て公衆用道路です。

建築指導課からは接道要件を満たすには通路全てが既存宅地でなければだめだと言われています。

そこで、通路を２mずつに分けてそれぞれ占有とすれば敷地延長が認められるので接道できるとのこと。

なのでお隣には建築敷地としての同意が必要で、その２m部分は建ぺい率の計算部分に入るとのこと。

そもそもなぜこの先何も建てることのない通路まで既存宅地が必要なのでしょう。

建築指導課の人は敷地イコール既存宅地という考え方のようですが、そうなのでしょうか？

またこの４mの通路が建築基準法上の道路として認められないとして、もし既存宅地は関係ないとしたら、建ぺい率に含まない通路部分の敷地として共有地のまま申請することはできるのでしょうか。

質問者からの補足コメント

• 間違えてしまいました。建築指導課ではなく都市計画課です。

    補足日時：2019/03/09 03:02

No.2 回答者： えー7お 回答日時： 2019/03/11 18:58

自分の仕事の範囲内に市街化調整区域が殆ど無く

既存宅地確認なんぞはよく解ってなかったりしますが・・・


調整区域内では新たに私道（位置指定道路）を設定することは法律上、出来ない（厳密には条例なので地域によって差異はあるかも）
建築をするには法律上、一定の要件を満たした道路と接道義務がある

まあ要するに今回の場合、
法律上は道路が無いから家は建てられない、新たに道路を作るのは駄目。でもそこを敷地としちゃうのはOKだよ
・・・と言う回避策なんですね。
役人は頭が融通が利かない、などと切って捨てる人は多いですが、
今回はちゃんと相談すれば法律上問題の無い対応策や次善策を教えてくれる良い事案なのではありますが・・・貴方はどう思います？


とは言え、
分筆や合筆しちゃうと位置指定が外れる理屈はよく解らんかな
地番が変わるからダメとか言ってた思ったけど、全国一律の運用方法みたいだし
昔、コレを悪用されたことでもあったのかな？
以上です。

No.1 回答者： mofl 回答日時： 2019/03/08 23:45

順に。

Q1
そもそもなぜこの先何も建てることのない通路まで既存宅地が必要なのでしょう。

A1
「敷地」という考えがあります。
例えば建ぺい100％、つまり「すべての敷地」を使って隙間なく建物を建てることはまず無いはず。
どうしても「何も建てることのない」余白の部分って出ますよね。
根拠は建築基準法第43条第1項、まず「敷地」を設定して、その「敷地」が建築基準法第42条各項に定める「道路」に２ｍ以上接する必要がある。
路地状敷地の場合、路地部分はどこも２ｍ幅を確保する必要がある。
イメージとしては直径２ｍの球が通れること。
途中わずかでも２ｍを欠けてはいけない。
調整区域では敷地のすべてが建築可、ここでは既存宅地である必要がある。
で、路地を敷地にしないとこの接道要件を満たさないんです。

Q2
建築指導課の人は敷地イコール既存宅地という考え方のようですが、そうなのでしょうか？

A2
結論から言うとやや違います。
その判断は建築サイドではなく宅地（開発）サイドでの話。
なぜそれを建築で説明するかと言うと、先の建築基準法第43条第1項（接道義務）で「敷地が建築基準法に定める道路に２ｍ以上接する事」の説明をするから。
建築確認申請では審査をする中で建築基準法以外に審査対象法令というものがあります。
（建築基準関係規定とも言う）
そこで都市計画法第29条と第43条がこの審査対象法令になっているんです。
都市計画法に適合しないと建築確認申請は通らない。

じゃなぜ宅地（開発）サイドがこの説明をしないのか？
宅地部門は質問を受けていないから。
つまり、、、接道義務を満たすことは建築部門での条件になるわけ。
この説明は建築指導担当がすることになる。
宅地部門では照会を受けた土地に対して既存宅地の要件があるかどうか、だけ答えます。
そこが接道要件を満たすかは触れない。
接道要件を満たす（ように工夫をする）のは建築主（に依頼を受けた建築士）です。

少しわかりづらいですかね？
設計事務所やディベロッパーならこの辺りの流れがわかっているんですが。

Q3
またこの４mの通路が建築基準法上の道路として認められないとして、もし既存宅地は関係ないとしたら、建ぺい率に含まない通路部分の敷地として共有地のまま申請することはできるのでしょうか。

A3
「共有地」？
所有権のこと？
持ち合い？
宅地サイドと建築サイドと内容を分けて考えてください。
路地部分、既存宅、取れるんですか？
それが無理ならこの話は消える。

で、建築サイドでの話。
①「敷地の重複使用は不可」（特に路地状敷地では要注意）
②「土地の所有者は問わない」

①について、お隣はどのように敷地の設定をしていましたか？
言い替えると４ｍ幅の通路を２ｍずつに分けて、双方ともに路地も接道もイケますか？
既存の敷地で違反が出ることは許されない。
特に都市計画法で違反は致命的。
お隣は内容を正確に理解をしたうえで同意してくれます？

で、②の話。
建築確認申請では土地の登記簿（登記事項証明書）は添付しません。
借地でもＯＫ。
建築確認を取ったことは何らの権利を生じない。
だから見ず知らずの他人の土地で架空の確認申請を通すことも可能です。
で、やはり問題は審査対象法令である都市計画法的にどうよ？です。

ただの通路であれば建築基準法第42条の道路にはならない。
これを道路とするのは大変にハードルが高いです。
市街化区域であればその自治体で定める規制規模以下であれば位置指定道路でいける。
ただし調整区域では位置指定道路はできない。
道路の築造は区画形質の変更に当たり、規模に関係なく開発行為（都市計画法第29条許可）になります。
たとえ２宅地でも。

なので道路は考えず路地で既存宅を取るしか無いと思う。
この場合、もちろん路地もそれぞれの敷地に入るので建ぺい率と容積率の分母になります。
繰り返し、複数の敷地で路地の重複使用はできませんよ。

で、その路地の地目は公衆用道路でしょ？
路地で既存宅を取るのに地目が公衆用道路で大丈夫ですか？
そもそも論で路地部分の既存宅が取れない＝接道要件を満たさ（せ）ないのでは？
お隣は合法で建ててるとしてもあなたのほうが乗れるかわからない。
話を進めるなら専門家に委任したほうがいいですよ。

この回答へのお礼

詳しい説明、感謝致します。
間違えていました。建築指導課ではなく都市計画課でした。申し訳ありません。

やはり調整区域では、公衆用道路で通路専用部分であっても敷地というのは既存宅地でなければだめということですね。
当然新たに既存宅地を取ることは出来ないので、都市計画課が言う方法になると思います。
通路は建築敷地だけどあくまで余白、分母には入るけど分子には入らないという考え方ということですね。そんな感じでお隣にも話してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2019/03/11 21:49