中古マンション住居の所有権について

Question

あと１０年したら大改装を強いられそうな古い築４０年以上のマンションを買うとします。
土地の権利はほぼないとして
上物に対しては自分の資産となりますが、大改装で全く新しいマンションを建て直す時
資産はどうなるのでしょう？
例えば今中古１億のマンションをローンで買って、１０年後、残額が１０００万あるとします。
そのとき、新しいマンション３億で売り出されるマンションに大改装になるとして、自分がそのマンションに住み続けたい場合、３億だして買いなおす必要があるのか、既に支払った９千万分を引いた2億1000万支払義務が生じるのか、元から住んでる人は半額１億５000万の価値で新しいマンションを買うのか、色々教えていただけるとありがたいです。

けいこ建築士 · Accepted Answer

新耐震前の建物なので購入はできればしない方がいいです。建築期間も考えると36年前くらいまでの方がいい。耐震補強が済んでなければ建て替えになりますし、今より良い条件で住み続ける事が出来るかは他の人も関わる事なので今は想定できません。

asato87 · Answer

#5です。お元気なご様子、何よりです明日。
さて建替が住人にメリットがあるかどうかは考え方によりますし、一戸あたりの面積が狭くなるかどうかは建替計画、プランによりますし、負担金にもよります。
そもそも建替は老朽化による倒壊防止が目的で、これは戸建も同じです。
特に今そしてこれから20年内に建て替えられる物件は旧耐震基準で建てられたものですから、耐震も目的に含まれます。設備も一新されます。
これだけでもメリットはあるわけで、専有面積だけで語れるものではありません。
そしてご懸念の面積は、違法建築の戸建を建て替えるのとは違い（こちらは明らかに面積が狭くなります）、耐震強度不足による建替なら容積率緩和の恩恵を受けられる場合もありますし、
古いマンションなら、法定の容積率より少なく建っていることも多く、容積率ギリギリで建て替え、戸数をむやみに増やさなければむしろ部屋は広くなります。
狭くなるのは建替後に販売する分譲用の部屋を増やすからで、これは建替費用を抑えるために仕方ない面もあるわけですが、
費用負担を多くして専有面積を維持することは出来ない訳ではありませんし、建築面積と費用がパラレルの関係にあるのは戸建も同じなので、建替による面積の減少を一概にデメリットとも言えない訳です。
戸建でも、歳をとって同居人が減り、家が広すぎるので「減築」と言って部屋を減らす改築をやることがあります。
マンションも見方を変えれば、古くからの長い住人にとっては部屋を狭くするのは減築と同じとも言え、各戸の事情次第ではむしろメリットと考えられるケースもあります。
建替によって、何より資産価値は上がる（その代わり負担は当然発生していますが）訳で、逆に建て替えないと住むのも危険、不便、資産価値は無くなります。

asato87 · Answer

大改装と建替は別物です。ご質問は建替の場合についてですね。
建替の場合、元々の所有者は区分所有権、居住権がある訳ですから、建替後の販売価格を負担することはありません。
また、ローンを組むというのは購入のための資金調達の問題なので、建替時のローン残は全く関係ありません。これはローンが終わっている人、現金で買った人のことを考えれば分かると思います。
では幾ら負担するのかというと、建替に必要な総費用から、修繕積立金や建替後に戸数が増えたり退去した家があったりで、元からの所有者より多い部屋を販売する事で得られる収入を引いた残を、区分所有比率に応じて按分した額を負担することになります。
ですから増える戸数が多ければ、新規販売価格の半額ということもあり得ますし、2-3割しか安くないこともありますし、建替前の容積率の充足度が低く、建替後に販売する戸数が多くて建築費用が賄えてしまい、無料ということもあります。
それと元の所有者は建替後の物件を買うのではなく、あくまでも建て直し費用を負担するのです。

ashitahatennki · Answer

夢と妄想の話ですね

初めから住んでる住人はヨボヨボ老人が改めてローンなんて組めない。
中古で買った人
建替えするなら反対に回る。
早めに売り飛ばず作戦

gookaiin · Answer

これからも日本の人口は減る。
人口が減るに伴い、不動産に対する需要も減り、不動産価格は下落する。
（土地も建物も賃貸の家賃も減る。　　ただし都心の駅近物件だけは、その利便性により、なかなか下がらない。でもいずれは下がる。）

俺は、今日本にあるマンションの8割から9割は建て替えできずに、将来粗大ごみではなく巨大ゴミになると思う。
誰がマンションの建て替え費用を負担するの？？？
それを質問者さんによく考えてほしい。

過去のマンション建て替えがうまくいった事例のほとんどが、容積率に余裕があり、より大きなマンションに建て替え、増えた部分を売却することにより、既存の住民の負担を軽くできた場合だけだと思うよ。

もう一つ、大事な指摘・・・
マンション建て替えには住民の8割の賛成が必要です。でも年寄りばかりになると、「俺が生きている間だけこ子に住めればいい」という人が増えて、8割の賛成が得られなくなる。（前述の費用負担の問題もある。）

人口が減って、不動産への需要が減る中、それなりの取り壊し費用も必要なマンションの建て替え費用をだれが負担するの？？？
多分そのころは、空き家や空き室だらけだよ。なんで新築マンションに人気があると思うの？？？

で、以下質問への回答です。

＞あと１０年したら大改装を強いられそうな古い築４０年以上のマンションを買うとします。

マンションて機能的な建物だから、買うことは否定しない。でも築40年なんてありえない。
マンションて、持っているだけでも管理費や修繕積立金の負担を求められる。自分が死んで子供が相続すれば、子供がその負担を強いられる。古いぼろマンションはいずれ持っているだけで負担を強いられるお荷物になる。
 
＞大改装で全く新しいマンションを建て直す時資産はどうなるのでしょう？
 例えば今中古１億のマンションをローンで買って、１０年後、残額が１０００万あるとします。
そのとき、新しいマンション３億で売り出されるマンションに大改装になるとして、自分がそのマンションに住み続けたい場合、３億だして買いなおす必要があるのか、既に支払った９千万分を引いた2億1000万支払義務が生じるのか、元から住んでる人は半額１億５000万の価値で新しいマンションを買うのか、色々教えていただけるとありがたいです。

根本的なところから、大きな勘違いをしている。
質問者さんがいくらで買ったか、立て直しの時にローンの残債がいくらあるかなんて話は、まったく関係ない。

取り壊しおよび新築への建て替え費用を、マンションの現在の持ち主が、（住居面積当たりの按分で）負担するんだよ。
過去の事例では、より大きなマンションに建て替えができ、増えた部分の売却費用を建て替え費用に充当できたから、現在住んでいる人の費用負担を減らすことができた。
逆に言えば、上記のような容積率に恵まれたケースしか建て替えできなかった。

kuma-gorou · Answer

基本、貴方のお考えとおり。
ただ、マンションの建て替えには、居住者の５分の４の同意が必要。
現実には、老朽化や耐震性で建替えが必要なマンションは、推計10万棟のうち、計画中のマンションも含め、立て替えできたのは300棟に満ちません。

これら、立て替えを可能にしたのは、容積率のアップにより戸数を増やし、それを分譲する事で、各戸の負担を極力抑えたから。
この手法は、どこでも可能と言う訳に参りません。

つまりは、老朽化しても立て替えできず、スラム化するマンションが社会問題問題化している現実に目を向ける必要があるのです。

nitto3 · Answer

いらないと言ったら数千万円の撤去費が必要。
買う場合は新価額で買う。
そんな風ですから意見の不一致で着工すらままにならないケースが多い。

中古マンション住居の所有権について

新耐震前の建物なので購入はできればしない方がいいです。

#5です。

大改装と建替は別物です。

夢と妄想の話ですね

これからも日本の人口は減る。

基本、貴方のお考えとおり。

いらないと言ったら数千万円の撤去費が必要。

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