1億円で不動産投資

相続でまとまった資金が1億3千万ほど入りました。 この資金で不動産投資を行いたいと考えており、現在勉強中です。

しかしながらワンルーム、ファミリータイプ、一棟物、戸建て、いずれも良い面と悪い面があるようで、情報が多すぎて絞りきれません。
1000万程度のワンルームを9室くらい買う、3000万のファミリータイプを2室と1000万のワンルームを3室くらい買う、あるいはタワーマンションを1室買うなど、リスクが低いのはどのパターン？

以下の条件で私ならこうするというような形で、よろしければご意見をいただけませんでしょうか？

条件
●全て現金で購入（融資のレバレッジを効かせた投資は魅力ですが、やはり返済んど不安があり、全て自己資金の範囲で考えております。）
●9千万程度を購入に充て、そこから年400万程度の手残りがあれば嬉しい。 本業が別にあるため、生活面は本業の収入と蓄えで維持可能です。
●長く保有する予定。現在38歳ですので20年～30年程はやりたいと思います。
●都心部で駅から10分以内くらいの立地で購入予定 築年数はあまりこだわらない。（多少古くても管理状況と立地が良ければ最後に売れるのでは？）
●建築、内装業に関わっていた事があり、リフォーム、塗装、設備交換は自分で可能です。物件管理など手間はかかっても良い（基本的に自分でやっても良い）と考えています。
●株やFXなどは考えていません。親族のアパート経営を手伝っていた時期もあるため、自分で大家業をやりたいと考えています。

何でも構いません。ご意見を頂けますと幸いです。 どうぞよろしくお願いします。

No.1 回答者： のなつぺ 回答日時： 2019/09/21 21:41

私も父から譲り受けた不動産があり、貸しビルとマンションですがどちらも古くなってきて修繕費の負担が大きいです。

家賃収入は低下し、空室も目立つようになり、固定資産税と所得税を差し引き電気代や修繕回復費等のランニングコストを考慮すると非常に低い利回りと高い固定費で大変です。
一方で株式投資を生業にしていた父が多くの銘柄の株を残してくれて相続を受けました。
株式投資は分離課税で申告しており、損益通算可能で還付税も受けられ、本業の自営や不動産収入で赤字着陸すると健康保険料は低く済み住民税も低いです。
私自身も株式投資を生業にしており、圧倒的に株式投資の利回りが高く、不動産投資のコスト高に比べるとベネフィットが高いです。

ただ、＞建築、内装業に関わっていた事があり、リフォーム、塗装、設備交換は自分で可能です。物件管理など手間はかかっても良い（基本的に自分でやっても良い）と考えています。・・・とあるので、業者に任せるよりはコストパフォーマンスが低く、利回り幅が取れるように思います。
投資というのは自分の得意な分野に特化するのが良く、あなたにとって不動産投資が向いているのであれば、その道を進むのが良いと思います。
出来るだけお値打な中古物件を購入し、ご自身でリフォームをして、費用対効果を上げるのが良いでしょう。
最近はリノベーション物件が人気で、レトロな雰囲気を残すとか、女性専用賃貸とか、愛犬と住める機能を搭載したマンションなど工夫すると良いのでは・・・。

No.2 回答者： Registan 回答日時： 2019/09/22 07:52

マンション買うんだったら、管理は業者に任せた方が良いと思いますよ。

管理規約を守るのが大変ですし、そもそも業者を指定している場合もあります。

全部自分でやるのなら、昔ながらのアパート一棟居抜き買いかと思いますが、良い物件があるかどうかが勝負でしょうね。あと大家業は結構大変です。入居者によっては、毎日のようにクレームをつけてくる人もいます。だからと言って追い出すこともできません。そこは覚悟が必要。

あと、9000万の投資で400万の収入(利益)は、不可能とは言いませんが、よほど良い物件を探さないと難しいと思います。慎重にご検討ください。

No.3 回答者： kame3636 回答日時： 2019/09/22 10:08

１億程度の中途半端な金額なら、流動性があり（いつでも逃げ出すことができる）価格が透明なREITが良いと思います。

今でも配当が4％程度は十分あり、お好みのREITを複数に分散して保有すれば良いでしょう。
ご自分で物件を保有すると、ご承知のように種々のトラブル、費用、税金、災害等のリスクがあり、さらに物件の経年劣化、修繕・建替えコスト等もかかります。
REITのような金融資産なら、左うちわで寝ていてもお金が入ってきます。

No.4 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2019/09/22 13:14

去年、実家の60坪ほどの相続した土地に1LDK4戸の賃貸住宅を建てて現在、3戸を賃貸に、1戸は自家用フリースペースとして使っています。

屋根は10KW超で20年固定価格売電の太陽光発電をのせています。管理はすべてハウスメーカー系の管理会社にまかせたサブリース方式です。

まず、年4-5%のリターンならば、REITでも可能です。REITについて調べてみてください。

様々な手間、コスト、税金等々を考えれば、そのリターンであれば流動性等を考えてもREITでいいかなと思います。
売りたいときに売りたいだけすぐ売れます。個別の不動産物件を保有していたのでは、そうはいきません。
うちのように実家の相続した土地があらかじめあるということなら、その土地を活用するという発想もあるかと思いますが、そうした事情がないのであれば、
あえて個別物件を選択する意味がもうひとつわかりません。

大家業は単純に内装云々だけではすまず、様々なトラブルへの対応なども必要な場合があり、専門の管理業者にまかせて方がコストはかかっても楽であり、安心かと思います。

この超低金利の状況で、現金一括で購入してしまうのは惜しいです。
当方は3500万程度を借り入れしました。生保込みで当初10年は年利1%です。これにより、まず加入していた定期保険を解約しました。

別に現金一括でも払えましたが、この資金は手持ちで運用しています。別にリスクはとらなくても、年1％程度であれば自分でまわせますので。
値動きのリスクをとらなくても、優待クロスという優待のみを取る売買でも資金枠が相応にあれば、預貯金などよりはずっとましな運用になります。