空き家控除が受けられない実家 売却の譲渡税

教えてください。
実母が要支援２の認定を受け、老人ホームに入って６年、実家は空き家と
なっております。実家の敷地は、飛び地、擁壁、のり面　アパート（空き家となって１年）もあり、合計1.632ｍ２で、道路付けがなく、敷地の半分は急傾斜崩壊危険区域に指定され、再建築不可です。
売却が空き家になって３年以内であれば、控除がうけられましたが、売却が非常に難しい土地で、
何社もの不動産屋に断られ、３年以内の売却は困難でした。

ところが先月、ある法人から購入希望のオファーを頂きました。
まだ契約はしておりません。
その前に譲渡税を自分で計算したところ、３０００万の控除特例が認められない、
先祖代々の土地で取得費が不明
実家の建物は昭和５４年に建て替えましたが、これも取得費の書類が見つからず、
その場合、建物の標準的な建築価格表にて、計算することは可能ですか？
それを使うと約８５０万　減価償却　850万×0.9×0.031×４１年　減価償却は
終わっているようです。
この場合、取得費は譲渡金額の５％になってしまうのでしょうか？
又、上記のような土地は、広大地売却の特例のようなものはあるのでしょうか？

無知でお恥ずかしいです。
ご教授お願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2019/10/27 19:38

先の回答にあるように、先ずは住民票の移動があるか確認でしょうね。

ただ、住民票を移していなかったからといって3000万円控除が使えるかどうかは税務署の判断になるでしょう。こちら側とすれば、住民票が移動されていない場合には3000万控除により申告して、税務署から適用されず追徴の判断が下されればその時に考えれば良いダケのハナシです。

質問文には書いてありませんが、土地建物とも名義はお母様の単独所有でしょうか？要支援状態であれば判断力に問題無しでしょうから、お母様との話が付いているのかも気になります。自宅を売却すると言う事は2度とそこには戻れなくなるという事なのですから、お母様の意向も尊重されるべきでしょう。

また、接道の無い不動産を数千万円で購入しようという計画自体に疑問符が付きます。接道のある隣地と同時に買収して一体での計画があると考えるのが自然でしょう。仲介業者が入っているのであればその点を聞いておいた方が良いでしょうね。

納税は売却を滞りなく終えた後の手続きです。税金の事を考えてイロイロ動くよりも優先して解決しておくべき問題があるのではないかと愚考します。

この回答へのお礼

住民票の移動はしておりません。
６年前要介護２で高齢者専用住宅に入り、
現在要介護３で介護保険にてサービスを受けております。
母は今では実家に戻る気持ちがなくなり、売却の話をしたところ、
いい機会なので、売ってほしいと言ってきました。

譲渡所得の内訳書に自宅の利用状況、居住期間を記入するところがありますので、正直に申告します。

２項道路に面していて、接道要件はありますが、
車ははいれません。
ですが立地が駅から徒歩５分以内、
シェアハウス運営会社が、開発はせず、２つの建物を改装し、シェアハウスとして貸し出すようです。

ご回答いただき、大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2019/10/31 15:18

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/10/27 15:36

＞老人ホームに入って６年、実家は空き家と…

住民登録 (住民票) を老人ホームに持って行ってしまったのですか。
老人ホームは介護保険下にありますか。

住民登録が残っていて、介護保険による老人ホームなのなら、税法面では実家にそのまま住み続けていると解釈しますよ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

＞取得費の書類が見つからず、その場合、建物の標準的な建築価格表にて、計算することは…

税法にそんな決め事はありません。
取得費が分からないときは、売値の 5% を取得費と見なすことになっています。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

＞取得費は譲渡金額の５％になってしまうの…

はい。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

取得費の５パーセントルール、よくわかりました。
相続ではなく、存命の母親名義の土地、建物の売却です。
老人ホームは高齢者専用住宅で、介護保険下です。
住民票は老人ホームに移しておりません。
譲渡所得の内訳書に自宅の利用状況、居住期間を記入するところがあります。空き家となって３年以内の売却ではないので、正直に申告して、税金を払わなければいけませんね。

ありがとうございました。

お礼日時：2019/10/31 14:27