一括借り上げ（サブリース）の11年目の契約についてご意見頂戴したく

旭化成ヘーベルメゾン（マンション）のオーナーで、旭化成と30年一括借り上げ契約しています。
1Kが10室あり、常に満室で空室期間も少なく推移してきました。
この度築11年目を迎え、契約更新に際して旭化成から1ヶ月の家賃支払い免責期間の提示がありました。
10室分の賃料（月約80万円）が1ヶ月分だけ支払われないという契約内容の提示です。
理由は11年目以降は空室期間が増えるからだとのこと。

この10年間、常に満室で空室期間も少なかったのですからこれまで通りの契約で、空室実績が分かった段階で支払い家賃を調整するというのなら理解できますが、空室実績が未だ分からない今の段階から空室期間を想定して免責期間を設けるというのは納得がいきません。

一括借り上げ（サブリース）でマンション経営のなされている皆さまのご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2020/08/01 21:14

サブリースそのものは契約としては常識的なもので、オーナーに相応のメリットもあり、サブリースそのものが詐欺商法と同然ということはないと考えます。

当方はダイワハウスのサブリース契約でまだ3年めなので、書かれているような状況は今後の可能性としてはあるかなという段階です。

現状から納得がいかないのは当然かと思います。ただ、一般論的には年月が経過すると空き室リスクが高まる傾向は強まることも確かでしょう。

私であれば、

・10年間の状況から、ここでの空き室リスクを理由にしての一ヶ月間支払い免責は理解、納得が難しい。

・一般論ではなく、この物件についての空き室期間が増えると考える具体的な理由、状況、建物そのものでも、地域の状況等でも、
についてどう考えているか、専門家としての見解を示してほしい。

・一ヶ月間免責以外の契約方法はあるか。例えば、実際に空き室が出た場合には、その分の家賃保証金額を減額する等。選択肢がないのでは考えようもなく、場合によっては契約解除で
他の管理会社に管理委託契約等をすることも可能性としては検討しなければいけないかもしれない。

・具体的に空き室が長めの期間出た場合の対応として別の形はあるのかどうか。

・今後、修理、補修、設備改善等で支出が増加する可能性はあるかどうか、中長期的な展望なり見通しが知りたい。

といったことを確認し、文書で回答を要望、場合によっては口頭、電話でのやりとりを録音等の対応を考えるかと思います。

やりとりや結果どうなったかなど、質問の形でまたお知らせいただけると嬉しいです。

No.4 回答者： xs200 回答日時： 2020/08/01 23:46

サブリースなんてそんなもんです。

サブリース契約をしなくても入居者が入りそうな物件で契約して10%以上の上前をはねる。時間の経過とともに条件を悪くしていく。30年間安定した収入を得られるなんてうそっぱちです。改定に合意せず解約すればいいんです。そうしないとこれからは2年ごとに改定です。うちの妻なんて自分のアパートをただで不動産屋に管理させていますよ。その代わり契約はその不動産屋とだけにしています。また簡単な工事なら自分でやらずにそこに頼んでお金払ってます。それでも管理費の数%払うよりも安上がりです。入居者はすぐに見つかるのでサブリースなど無駄なことはしません。

No.2 回答者： ボボにゃん 回答日時： 2020/08/01 20:57

旭化成ヘーベルメゾンの幹部会議で勝手に取り決めた条文でしょう。

ブラック的な会社に向かう可能性あります。要するに有能な幹部がおらず、その提案にサインした支部長も同類だとおもいます。

30年一括借り上げは儲からなくなった。時代が変わり空室も増えてきた、転換期としていろいろ考えてるでしょう。

※10年入居した場合、家賃を下げる交渉を大家や不動産屋に請求する人が増えています。このことを旭化成ヘーベルメゾンは反対に考えてる節があります。

オーナーさまも今後のこと考える時期にきているのでしょう。

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2020/08/01 20:38

サブリースは詐欺商法と同然でしょう。

騙されて残念でしたね。