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親の借金の事で困っております。
父が事業に失敗し、かなりの額の借金を作りました。
会社を続けるのは、父の年齢的にもこれ以上は無理のため、やめさせる事にしましたが、その後の両親の生活の事で困っております。
わたしと両親は現在、大阪在住ですが、九州に祖父の残してくれた山林や宅地があります。
ただ、病気がちな両親が2人で暮らすにはむずかしい環境で、わたしも仕事があるので簡単に大阪を離れられません。2人には、このまま大阪に住んでいてほしいと思っております。
九州の土地を思いきって売ってしまうよう、何度も父を説得したのですが、どうしても本人が首を縦にふりません。
親戚の方が、土地の名義をすべて娘のわたしに移し、それを担保にわたしがお金を借りて、借金の問題だけでも解決すればどうか、と父に提案し、それには父も納得したようです。

わたしは現在、フリーランスで広告関係の仕事をしているため、銀行からの融資等はかなり難しい立場だと思うのですが、九州の土地を担保にすれば銀行や公的機関から融資は受けられるのでしょうか?
その場合、どういう方法をとるのが、一番安全なお金の借り方になるでしょうか?
土地を担保にお金が借りられるなら、両親と一緒に住めるように、いっそ大阪にマンションを買うのが一番いい気もするのですが、そういう事は可能でしょうか?

よいお知恵をいただければ助かります。
よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

こんばんは



>大阪在住ですが、九州に祖父の残してくれた山林や宅地があります。

山林は、基本的に担保価値はないと考えてください。
公共事業で付近の開発の計画があれば別ですが・・
また、大阪在住で、物件が九州であれば、両方に、支店のある銀行でないと申し込みできない可能性が高いです。必然的に、都市銀行になりますか・・

>フリーランスで広告関係の仕事をしているため、銀行からの融資等はかなり難しい立場だと思うのですが

銀行は第一に、返済能力を重視し、その保証として担保を取るわけです。そのあたりのことは、審査にかけてみないとわかりませんが、年間の返済予定額の五倍程度は公的な収入証明で上がっていないとむつかしいかもしれません。

>土地を担保にお金が借りられるなら、両親と一緒に住めるように、いっそ大阪にマンションを買うのが一番いい気もする

遠方の土地を担保にするよりも、購入物件を担保に住宅ローンを組む方が簡単ですし、通りやすいかもしれません。
土地の名義をすべてあなたにに移した場合、相続税の問題も発生しますよ。逆に、相続税の発生しない価格の土地なら、失礼ですが担保価値はありません。

>わたしがお金を借りて、借金の問題だけでも解決すればどうか

あなたが借金を引き継ぐことになります。おすすめしません。お父様が自己破産等で解決できませんか?

>どういう方法をとるのが、一番安全なお金の借り方

借りるなら銀行だけです。返済能力を無視し担保価値だけで融資するノンバンクもありますが、金利も高く本音は物件を取ることが目的のような業者も多いので絶対に手を出さないようにしてください。

お父さんの借金は、冷たいようですがお父様に解決していただく。その上で、後の生活は協力する。と線引きした方が良いと思います。
あなたが借金を引き継ぐと、共倒れになるかもしれません。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。山林は、なんとか売却する方向で話をすすめようと思います。
2点ほど教えていただいてもよいでしょうか?
1、現在、父が69歳、わたしが35歳なのですが、その場合でも、贈与税はかなり高額になりますか?親子の年齢で、多少の非課税枠があると、このサイトでも見たのですが。(今回のようなケースは適用外でしょうか?)
2、わたしの立場で住宅ローンを組む場合、どのような手続きが必要になるでしょうか?上記に書かれた収入証明というのは、どういうものでしょうか?

父がすっかり気落ちをしているため、どうしてもわたしが走り回ることになりそうです。共倒れにならないよう、慎重に頑張ります。

補足日時:2005/02/15 02:29
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NO1です。



相続税の非課税枠に関しては、残念ながら私は専門外ですので明確な答えが出来ません。

住宅ローンは工法、広さ、その他諸条件により返済期間や金利、融資限度額が変わります。実際に購入を希望する物件が決まれば扱っている不動産業者に相談するのも(誠実な業者なら)一つの方法です。
収入証明は、確定申告や、市県民税の申告をしていれば市役所等で出してもらえます。

あと、気になるのが、お父さんの借り入れを、あなたが借金してまで返済しようという理由です。保証人の付いた借り入れが有るのかとも推測いたします。
また、土地の売却も「親戚の方たちが、「売却賛成」と「売却反対」に別れていて」との事ですが、親戚の方たちも相続人ではないのですか?
もしそうなら、失礼ですがそれぞれの方に思惑があり一筋縄ではいかないかもしれませんね。
とりあえず相続の問題をクリアしたとして、どんな物件かわかりませんが、すぐに買い手が付くでしょうか? 
一方で、お父さんの借金の整理をするタイムリミットは?
売却した金額で、全て整理が付いて、かつ以後の生活の基盤は作れますか?

かなり複雑な問題で、全てを丸く治めるのは難しいかもしれません。でもあなたと御父様の今後がかかっています。方向性を決めた上で、弁護士、司法書士の助言を受けた方が良いと思います。

個人的には・・
前回にも申し上げましたが、、お父さんの借金は、お父様に解決していただく。その上で、後の生活は、土地の売却も一つの方法としてあなたが協力する。分けて考えた方が良いと思います。

がんばってください。
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この回答へのお礼

丁寧なアドバイスありがとうございます。本来、父自身に解決してほしい問題なのですが、本人が、冷静な話ができる状態ではなく、わたしにできそうな事から片付けている状態です。親戚の方は相続権はありませんが、祖父にかわいがってもらった人達が多いので、祖父の財産を潰す事に反対しているのだと思います。なんとか説得し、協力してもらえるように頑張ります。重ねてありがとうございました。

お礼日時:2005/02/16 10:43

正直言ってその土地で融資を受けるというのはやめた方がよいですね。


売却すべきです。どの道いまの借金の返済が出来なければそれらの土地は差し押さえられ、競売にかけられてという道をたどります。その場合は競売なので価格も非常に安くなります。
ならば今のうちに任意売却した方が高く売れます。

融資を受けるという場合、基本的には必ずその目的が必要で、事業であれば事業に対する融資などになっていなければなりません。目的を問わない融資もありますが、非常に金利が高いです。
住宅ローンは住宅目的にしか使えないので、今回は厳しいでしょう。

ただご質問者にその土地を父が贈与すれば、ご質問者の判断で売却可能になるので、どうしても説得できなければ、騙すようで申し訳ないがそういう方法もあります。

贈与については相続時清算課税制度を使えば2500万までは贈与税は非課税、それ以降も低率な贈与税になっています。詳しくは税務署でお聞き下さい。パンフレットがあります。

なんにしてもその祖父の土地の価値次第ですね。ご質問にあるマンション購入云々にしても、現在の借金を返済して更に借りるという話になるので、債務額、土地価格、ご質問者の収入などの情報がなければ判断できません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。わたしも、最終手段は、父に恨まれるのを覚悟で、わたしの判断で売却しようと思っております。親戚の方たちが、「売却賛成」と「売却反対」に別れていて、皆に納得してもらうためにも、できる事を1つ1つ調べている状態です。こちらで冷静なアドバイスいただくと、たいへん、自信になります。再来週に、司法書士さんに会いにいくので、土地価格や贈与税など、その時にくわしくわかると思います。もっと、早く行動できればいいのですが、仕事をほうり出すこともできない上、場所が九州なので、なかなか難しいです。頑張ります。

お礼日時:2005/02/15 12:51

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Q土地を担保にお金を借りるのには?

土地を担保にお金を借りるのには?
私の友人は親父さんの病気などでカード会社から300万程借金しています。親父さんの名義の土地に友人名義の家で年金暮らしの両親と生活しておりますが、この度友人に仕事が無くなり現在無職で仕事を探しています。
返済は勿論、生活も厳しい様です。今のところバイトなどで返済している様ですが、お金の事で仕事探しもままならない様です。何とか土地を担保にお金を借り、カード会社の返済を無くし仕事探しに専念させたいです。無職では借り入れは無理でしょうか?
何かいい方法はありませんでしょうか?

Aベストアンサー

今の厳しい状況からの脱出のためであったら、土地建物を売却することは、決して考えない方がいいです。もっと大変になりますから。
債務整理という方法もありますが、弁護士を儲けさせるだけですからそれほど楽になりません。

親父の土地で子供が借金すること可能です。(担保提供)

土地の資産価値がいくらか分かりませんが、資産の6~7割ぐらいまで借りられますから、300万円程度を借りることは、それほど難しくありません。
アルバイトとかでも現に仕事をしていれば可能です。
子供の年齢からすれば、長期の返済期間で月々の返済も、今の300万円の返済よりは、ぐっと少なくなります。
銀行とか金融機関では無理です。
住宅ローンとかではありませんので、金利は高めですが、不動産専門のローン会社があります。
これらの業者は、ピンキリですので、優良な業者を選択することが大事です。
消費者金融でも借りられますが、更に金利が高いので止めましょう。

そしてこの窮地を脱すれば、あとはシャカリキになって働けるでしょう。

Q田舎の土地を手放したい

田舎に土地があり、草刈りなどの手入れが大変です。

何も無い村で過疎化が進んでおり

若い人が家を継ぎ放置状態で草の塊になったり、田んぼや畑を放置して雑草が凄い事になってます。

私の場合も例外では無く

今は両親が手入れをしてますが
私の代になれば、とても面倒などみれません。


周りの親戚に話しをしても
田舎の土地は誰も欲しがらないそうで
売れないとの事

田舎なんで資産税はたいしたことありませんが
雑草などの維持ができません

使ってない田んぼや畑は少額ですが
お金を出して使ってもらっています。
その方が周りに迷惑がかからず
安上がりなんです。


両親が土地を大切にしているのは先祖からの遺産を大事にしてるのも有るみたいですが、自分は生活で手一杯でとても無理です



私の代になり、周囲の人に迷惑を掛けないように手放したいと思ってます。


国は引き取らないという話しを聞いています。


村の人たちも土地が余ってるので
いりません

どうすれば手放せるでしょうか?

Aベストアンサー

>どうすれば手放せるでしょうか?

未だ手に入れていない(=現在はお父様所有の)土地を手放す算段をするのは早とちりですよ。

まず、不要な土地を相続しないことを考えましょう。

遺言書で第三者に相続させる方法や、相続税が発生する方の場合は物納などいろいろな方策があります。

しかし、一番確実な方法は法定相続人として相続放棄の手続きを取ることです。
相続放棄の場合は、土地以外の相続財産も放棄することになりますので、お父様が土地以外の財産も保有している場合は、生前贈与を実施し、お父様の相続財産から消しておくことをお勧めします。

つまり、土地だけを残して死亡していただき、その時点で相続放棄をするという作戦になります。

Q「親の土地を担保に住宅ローン」できますか?

タイトルの通りですが、親の土地(大阪市内に30坪弱)を担保に住宅ローンを組むことができますか?
私は今の会社に入社して半年弱で当然のことですが住宅ローンは組むことがきません。(以前の会社では5年勤務)
そこで考えたのが、ローンが終わっている両親の土地を担保に融資が受けることができないかと思いました。もちろん親には相談します。

以下の2つの方法を考えています。
(1)今の親の土地に家を建て替え。2世帯住宅用に。
(2)新たに新築マンションを購入。2000万円前後の物件

親の土地を担保に以上のどちらかで家を購入しようと思っています。

このようなことはできますでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>希望の物件価格は2000万弱で、自己資金は約300万円ほどです。

となると自己資金は諸経費にほとんど消えますので、2000万100%ローンに近いですね。私はあまりそういう借り方はお勧めできませんが(頭金は最低2割以上にしなさいという目安があります)、経済的に損になっても持ち家が欲しいということでしたらそれでもかまわないでしょう。なおこの場合には一度取得したら相当年数は売却してもローンを完済できない債務超過状態であることは念頭に置いて下さい。

>今の会社は資本金が200億円ほどの一応大企業です。
>前の仕事のスキルは活かせています。以前の仕事では今と同じ業界で約5年間勤務しました

であれば勤続半年は重要なマイナスにならないと思われます。おそらく5.5年の勤続という形で審査を受けられると思われます。

それより全額ローンであることと年収が借入に対して少ないのがネックになるかもしれません。
今だと公庫のフラット35が安いけど(特にグッドローン経由)頭金2割ないと融資は受けられませんから、公庫は無理ですね。
銀行しかないでしょう。

>希望の物件価格は2000万弱で、自己資金は約300万円ほどです。

となると自己資金は諸経費にほとんど消えますので、2000万100%ローンに近いですね。私はあまりそういう借り方はお勧めできませんが(頭金は最低2割以上にしなさいという目安があります)、経済的に損になっても持ち家が欲しいということでしたらそれでもかまわないでしょう。なおこの場合には一度取得したら相当年数は売却してもローンを完済できない債務超過状態であることは念頭に置いて下さい。

>今の会社は資本金が200億円ほどの...続きを読む

Q土地を担保に借り入れ

土地を担保に銀行から、200万借り入れようと思ってます。
月々の支払いが、何ヶ月遅れたら、もしくは、幾ら未払いになったら、土地の権利を失うのですか?教えてください。

Aベストアンサー

大丈夫、滅多なことでは権利を失いません。

銀行はあくまでお金を貸してあなたに事業なり
計画なりを成功させてもらって返してもらって
それに金利をつけその金利を稼ぐのを目的としています。

あなたから土地を取り上げることを目的とはしていません。

したがって、まずはなんとしても返してもらうことを
お願いに来ます。

例えば50万返したところで
返却日に返却しないとするでしょ。
すぐには何も言ってきません。

次回の返却日前になって初めて電話一本来ます。
「前回の返却がされていないようですが・・・」
「あーごめんごめん!今月は入れておくよ」
というと
「お願いします」
で終わります。

で、一回分払うでしょすると
一ヶ月遅れた状態のままになるりますよね。
でも一か月分の滞納なら何も言ってきません。

で、もう一回返さないと
2か月分ためることになりますよね。
するとその次の返却日の数日前(つまりこれで払わないと3ヶ月たまってしましまうというとき)に今度はたずねてきます。

つまり、2か月分滞納すると銀行では事故扱いをしなければならなくなります。
3ヶ月目の前日までが2か月分の事故扱いを免れる
期日です。
3ヶ月目前日に払えば2ヶ月の事故にはなりません。
したがって、その前にやってきます。

で、支払いをお願いしにきますが
そこで払えば問題ありません。

同じことを数ヵ月ごとに繰り返しながら
行けば最高2か月分まで滞納できます。

で、2ヶ月滞納して尚、絶体絶命
これ以上払えないとなった場合に初めて
銀行もあわてます。

原因は何か?
どうやったら払えるのか?
ということを質問と提案をしてきます。

他にも3千万借金があるとかすれば
抵当権の行使と土地の競売を考えますが
他になければ、どうすれば払えるのか
考えてくれます。

今まで7万づづだったが
3万づつならどうだ?
2万なら?
など払える範囲の提案です。
その代わり、金利はばかったかくなってしかも期間が長くなります。
そして、元金優先ではなく金利優先で返していきますから
2万返してもそのうち1万3千円は金利、
元金は7000円減るだけ。
というような計算です。

一見、なーんだ銀行も人情があるな、などと
思ってしまいます。

ところがどっこいしょ!
というのは先にも言ったとおり銀行の仕事は
あくまで金利で飯を食っています。

ということは銀行は金利を上げられれば
それに越したことはないのです。

しかも元金がなかなか減りませんから
かなり長期での返済になります。

銀行から見ればずーっとあなたから
金利をとり続けるのはとてもおいしいことなのです。

それでも払えないとなると、今度は
だったら金利だけでも1年で払えないか?
とやってきます。

100万残しで14パーセントの金利だとすれば
年間14万です。
年間14万ならあなたも何とか用立てできるでしょうから
じゃぁそれ払うよ、それで土地が助かるなら・・・
となるでしょう。

それが銀行の手口です。
ずーっと貸しっぱなしにしておいて
金利だけ取り続ける
(14パーセントだとすれば)
14万づつ払えば7年で本来100万は返せるのに
永遠に元本返さないわけですから
あなたは銀行にずーっと14万づつ払うことになってしまいます。
土地が惜しいばっかりに・・。
元本返さないのですから抵当権がはずれることもなく・・です。

で、挙句に払えない・・破産だ、となったときに初めて
土地を競売しようとするのです。

ですので、万が一払えない!となったら競売でも何でもしてくれ!
と早めに決断を下す方が結局のところ安上がりです。

私の友人が商売で5千万借金を抱えました。
オートバイ屋さんです。で、返せなくなった20年前から
いままで倒産寸前の状態が続いています。
(ある意味たいしたもんで、20年倒産寸前状態のまま続けてるんですから・・)
5千万なんかもはや返せるはずもありません。

土地家は当然抵当に入っています。
返せなくなってからもう20年になりますが
毎年金利だけを返して
細々と商売しています。

母親と二人でその土地と家に住んでいるもので
母親の目の黒いうちはこの家にいさせてあげたい・・・
という気持ちがあって、がんばっちゃっているようです。
早く競売してもらって決着つけちゃえ!という
人のアドバイスを聞きません。
いずれ、家と土地をとられるでしょうけれど
それまで金利を払い続けるようです。

銀行も金こそもう貸しませんが
生かさぬよう殺さぬよう金利をもらうために
たずねてきてるようです。
(まぁ、様子見もあるんでしょうけれど)

というわけで、その金利だけも返せない!
となったときに初めて競売を考えるようです。

それでもしつこい銀行は、
親戚や知人には借りられないのか?
などといってくるようですが、
借りることができないからそういう状況であるわけで
むりなもんは無理!ですので
そこで破産という手続きをとることになります。

そこで間違いなく競売となりますので

ご質問のお答えとしては、
最悪でも金利分だけでも払える能力があれば
いつまでたっても処分されることはない!
です。

ただし、それがどのくらいあなたにとって損なことなのかは
別にして。です。

大丈夫、滅多なことでは権利を失いません。

銀行はあくまでお金を貸してあなたに事業なり
計画なりを成功させてもらって返してもらって
それに金利をつけその金利を稼ぐのを目的としています。

あなたから土地を取り上げることを目的とはしていません。

したがって、まずはなんとしても返してもらうことを
お願いに来ます。

例えば50万返したところで
返却日に返却しないとするでしょ。
すぐには何も言ってきません。

次回の返却日前になって初めて電話一本来ます。
「前回の返却がされて...続きを読む

Q実家の土地や家を担保にローンを組んだり借金をすることが出来るか、抵当権に詳しい方教ください

不動産関係の法律に詳しい方に教えていただきたいのですが、家を新築するにあたり住宅ローンを組むのですが、実家の家や土地を担保に抵当権を設定出来ますか?
私は嫁に出た娘で、家や土地は父親の名義で1人で住んでいます。母親は既に他界していません。
ただ同じ土地の敷地内に長男夫婦が筆を分けて使用貸借で家を建て住んでいます。
長男夫婦に関係なく父親の了解だけで、父親名義の土地や家を私たちの家の借金の担保に出来ますでしょうか?長男夫婦とは折り合いが悪く、付き合いはしていません。
いずれは遺産相続で問題が起きると思いますが。
ちなみに父親の相続人は私と兄である長男の2人だけです。
そうした問題は直接関係ありませんでしょうか?
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

前提条件がよく判りません。

あなたが新築しようとする土地は、現在父親が一人で暮らす実家の土地とは全然別物件ということですか? もしそうなら、新築物件とは別の不動産を担保に入れて金を借りるということになりますが?

それとも父親が居住する家を壊して、新しく建て替えるために住宅ローンを借りたいということでしょうか?
補足を待つのは面倒なので、別物件の「添え担保」に出来るか、という前提で回答します。

添え担保にしようとする物件が、兄が居住する土地ときちんと「分筆」できていて、かつ所有者である父親に担保提供意思があるなら抵当権設定は可能です。
ただしいくつかの条件をクリアしなければなりません。

1.あなたが新築しようとする土地建物も当然担保に取られる(融資対象物件だから)
2.父親の土地が直接道路とつながっていない場合は難しい
3.父親は担保提供者(物上保証人)ですが、場合によっては連帯保証人になるよう求められる可能性がある
4.すべて上手くいったとしても、所有権は父親のままで変更がないので、将来の遺産相続の時にあなたのものになるという保証はない

前提条件がよく判りません。

あなたが新築しようとする土地は、現在父親が一人で暮らす実家の土地とは全然別物件ということですか? もしそうなら、新築物件とは別の不動産を担保に入れて金を借りるということになりますが?

それとも父親が居住する家を壊して、新しく建て替えるために住宅ローンを借りたいということでしょうか?
補足を待つのは面倒なので、別物件の「添え担保」に出来るか、という前提で回答します。

添え担保にしようとする物件が、兄が居住する土地ときちんと「分筆」できていて...続きを読む


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