ちょっと知りたいんですが・・

去年秋、新居が完成しました。
住宅ローンを主人と私、連帯債務として借りました。持分は主人が3分の2、私が3分の1です。（土地・建物とも）
登記のほうも同じ割合でしました。

これを、いまからでも、2分の1ずつに変更することってできないんでしょうか・・。

ローンの持分が決まっていると、登記のほうも同じじゃないとだめなんでしょうか・・。

やはり、3分の1の持分しかないと、なにかと立場が弱いような、不利なような気がして、いまさらながら、損をしたような気がします。

ローンを組む際、収入の関係でしかたないとおもいましたが・・。

No.1 回答者： shippo 回答日時： 2005/02/25 11:34

登記の申請（変更）はできます。

しかしながら、持分を変更するということはその持分を譲渡したとか売却したとか、もともとのお金を出した割合が違っていた・・・などになりますので、税金の問題がでてきます。

もともとお金を出した割合通りに登記もされているようであって、それの割合を変えるのであれば無償での譲渡になり、贈与税がかかってきます。
もちろん、自己の財産からお金を出してその割合分を購入すれば贈与税は問題なくなります。
ただし、不動産取得税の問題や売却時の税金など面倒なものも出てきます。

これらの問題点がなければいいのですが（例えばもともと自己資金から手数料などを出していて負担割合的にほぼ半分ぐらいということであれば、変更しないと逆におかしな状況になってしまいます）、単に割合だけ変更しようとするのであれば注意してくださいね。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
もう少し掘り下げてきいてもいいですか？

＞自己資金から手数料などを出していて負担割合的にほぼ半分ぐらいということであれば・・

私は600万頭金として出し、主人は800万～1000万（はいってないとおもいますが・・。）を頭金としてだしました。その場合、登記の持分は2分の1ずつにしてもいいということですか？

＞自己の財産からお金を出してその割合分を購入すれば・・

というのは、3600万ローンしたとして、私の持分が3分の1ということは主人は2.400万ローンしたことになりますよね。
2分の1ずつにするためには、私は600万主人から購入すればいいということですか？

そういう手続きをするには行政書士さんのところへいけばいいのでしょうか？

600万わたさなくても、贈与税がかかってもいいなら、登記が変更できるってゆうことと理解していいんでしょうか？

補足日時：2005/02/25 12:53

No.2 回答者： yasu99 回答日時： 2005/02/25 11:55

持ち分を変更したい、それに伴い登記も変更しなければダメなのかという質問でしょうか？

登記を変更しなかった場合、第３者に対してあなたの持ち分が２分の１であると主張出来なくなるだけです。

あなたとご主人の間では２分の１ずつであると言うことが出来ますので、例えばこのお家を誰かに売る場合はその収入は半分ずつできるということです。
ただ、将来離婚のことまで考えるとなると、登記変更された方が良いと思います。その場合は＃１さんがおっしゃっているとおりです。

No.3 回答者： yasu99 回答日時： 2005/02/25 13:27

＞600万わたさなくても、贈与税がかかってもいいなら、登記が変更できるってゆうことと理解していいんでしょうか？

＊その通りですが、贈与税はかなり高額ですのでお勧めではありません。

むしろ、持ち分変更の登記をされてはいかがでしょうか。今後のローンを含めてトータルでご主人と半々の負担となるようにすれば、贈与という形を取らなくてもいいと思うのです。
行政書士ではなくて、司法書士です。持ち分変更の登記についてもご相談されたらいいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
一度、司法書士さんに聞いてみたいとおもいます。

お礼日時：2005/02/25 13:52

No.4 回答者： shippo 回答日時： 2005/02/25 13:48

＃１です。

補足見ました。

通常はトータルで見たお金の比率で持分を計算します。

例えば、購入土地家屋の金額が４５００万円、手数料その他で約３００万円かかったとします。
次に頭金として夫が８００万円、妻が４００万円用意したとして、残りの３６００万円を夫２４００万円、妻１２００万円で借入したとするとトータルとしてみれば、

支出＝頭金＋借入金になりますので
夫の支出＝８００万円＋２４００万円＝３２００万円
妻の支出＝４００万円＋１２００万円＝１６００万円
で土地家屋とその手数料などが支払えます。
この割合４８００万円から見ると、夫が２／３，妻が１／３になりますよね。

この状態であれば、登記も夫が２／３，妻が１／３としないとそれを超える分については贈与と見られてしまうこともあります。

仮にこの例の頭金の支出を夫が０円で妻が１２００万円出したとして借入金の割合が同じであれば、夫婦ともに２４００万円ずつ出したことになりますので、登記も１／２ずつになります。

ですので、土地家屋の購入合計金額をまず出して、その合計金額から自分が出した頭金＋借入金を計算し、その割合に近い状態で登記すれば問題になりません。
もちろん、実際には細かい数字があると思いますので、厳密な割合にしなくても多少の誤差（例えば実際は夫５５％と妻４５％の比率で負担したけど、新居に伴う費用として妻も負担したため半分ずつとする・・・など）は税務署も問題にしないケースが多いと思いますので、緻密な計算は不要です。（ただし、場合により贈与とみなされることもあるので税務署に問い合わせてみると確実だと思います）

また、登記に関することであれば行政書士ではなく司法書士になります。
また、税金については税理士に聞いてみると教えてもらえると思います。

安易に贈与と考えると、かなり莫大な税金をとられますので注意してくださいね。

No.5 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/02/26 17:02

まず、所有権登記の変更には、住宅ローンの債権者、つまり銀行の承認が必要だと思います。

不動産は銀行の担保ですから勝手に所有者(持分割合)を変更されたら、最悪の場合、住宅ローンの契約解除ということにもなりかねません。
それから、「ご主人の登記の持分割合が３分の２で、あなたが３分の１」であることに落胆されているようですが、権利にはその裏返しとして義務が生じます。あなたは３分の１のローン返済の負担をし、固定資産税も払わなければならないのでしょう(固定資産税は数年後に大幅上昇します)。
私があなたの立場でしたら、もし、自分の持分割合が４分の１なら「にっこり」、１０分の１ならもう笑いが止まりません(もちろん、ローンもその割合しか負担しませんが…)。
相続の場合、配偶者と子どもたちが相続します(配偶者がいる場合)。もし、ご主人が先に亡くなれば(不謹慎をお許し下さい)、新築で５０００万の物件をあなたは３分の１の負担で、全部自分のものにできるのです。相続の場合なら相続税は非課税、不動産取得税は不要ですし、登録免許税も割安です。それをわざわざ２分の１まで負担を上げたいですか。
不動産登記簿謄本の甲区に所有権者としてあなたの名前が登記されていることが重要であり(第三者が手を出しにくい)、そもそも割合などご夫婦の場合、些細なことだと思います。
また、万が一離婚した場合(２度も不謹慎な言葉を使い申し訳ありません)の財産分与では、将来中古住宅価格は値崩れし売却してもローン残債務の返済すら難しいと思います。その場合にもあなたは２分の１も債務を負担したいですか。
あなたの負担は軽く、その分をへそくりに回したほうがよいと思います。むしろ持ち分(＝債務)は２分の１でなかったことを喜びましょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
mattheweeさんの回答を読んで、なんだかすっきりしました。笑みもこぼれました。離婚する予定はないですが、主人側の両親の介入がうっとうしく、自分のものでもあると主張したかったので・・。もちろん離婚したら・・、という考えがなきにしもあらず・・でしたが。

その他の方達のアドバイスもとても勉強になりました。この場を借りてお礼をいいます。
登記の変更はいまのままで、しないでおこうとおもいます。
ありがとうございました。m(_ _)m

お礼日時：2005/02/28 13:56

No.6 回答者： yasu99 回答日時： 2005/02/26 22:38

補足です。

＃５さんの銀行の承認要否ですが、これは不要です。
銀行の担保(例えば抵当権）の設定が、持ち分変更の日付よりも早いですから。
銀行が担保権を実行した場合は、それより後の登記は消し飛んでしまいます。

それ以外は、＃５さんのアドバイスに賛成です。