事務所兼用住宅における居住について

Question

お世話になります。

第一種低層住居専用地域における事務所兼用住宅においては、実際に居住することが条件でしょうか。
その場合、例えば他に住まいがあり、別宅ということでもよいのでしょうか。
或いはスタッフに賃貸する等。

清掃会社の小規模な事務所として中古物件の購入を検討しておりますが、実際に居住する必要性が低いです。

恐れ入りますが、ご教授のほど何卒宜しくお願い致します。

mofl · Accepted Answer

お礼をありがとうございます。
以前に特定行政庁の間で第１種低層住居専用地域におけるSOHOが話題になったことがありました。
SOHO＝small office ＆ Home office。
そこに住む居住者が自宅で自営の事務所を構える場合、どこまで合法とするか。
もちろん主たる用途は住宅です。
一低専で単独事務所が可能なら最初から問題無いわけで、SOHOをどう扱うかなど特定行政庁が話題にするわけない。

あくまでも今回の質問が質問本文の前提、とのことで。
もちろん専用住宅を他人に貸して事務所として使うこともアウト（の可能性が大）だからね。
素人の戯言に惑わされないよう。

とりあえず場所を特定しなくてもいいので、あなたの身分を明かさなくてもいいので、購入前に管轄の特定行政庁の窓口で、事務所の実態を細かく話して、これで１低専で既存の専用住宅で使用しても問題が無いか確認してくださいな。

建物の構造は住宅でも、事務所として使うことが違法なわけ。
特定行政庁が心配することの一つにスケルトンの建物が新築で出た場合。
（もちろんこの場合は１低専ではなく１種住居や２種住居など緩い地域で）
建物自体は問題が無くても、空き室にどんな用途の業種が入居するかわからないのでしばらくは監視をする。
入る側は法律に疎いので、よかれと思って入居して使用開始をして、その業態や設備、用途が建築基準法及び都市計画法に抵触することが現実にあるわけ。
この場合に違反指導するのは使用者＝入居者ね。
使用者と大家のトラブルには関与しない。
賃貸借契約は民事の問題であり、行政は民事不介入、要は違反が無くなればいいだけですので。

建築基準法の難しいところはこのあたりです。
都市計画法と違い、実態だけ、建物だけで判断できないわけ。
使い方次第のところもあるので違反建築だからと言って過大な違反指導や取り壊しの行政代執行もできない。

mofl · Answer

あと社宅云々の回答があるけど、長屋、共同住宅、寄宿舎は一低専で普通に立地可能だからね。
一般論でこの質問にピンポイントに対応する線引が難しいわけだけど、事務所としての使うのはアウト、社員が社宅として住まうのは大丈夫。

kuma-gorou · Answer

第一種低層住居専用地域での事務所設置は規制されません。
別に、実際に居住しなければならない縛りもありません。

別宅にする、スタッフに賃貸する。それも自由。
ただし、税法上、事務所と居住部分は分離し、掛かる経費も実態に応じ按分する必要があります。賃貸なら家賃収入は営業収入に計上しなければなりません。

mofl · Answer

＞清掃会社の小規模な事務所として中古物件の購入を検討しておりますが、実際に居住する必要性が低いです。

用途地域は一低専だよね。
もっと具体的に話を聞かないと正確に答えられないけど、この質問の内容ならアウト、つまり違反だわ。

専用住宅とは文字通りもっぱら住宅の用に供する建物。
社員と言うことは家族など世帯を構える身内では無いだろう。
しかも宿泊せず日中だけ事務所として使うなら明らかに住宅の用途では無い。

違反となるパターンはいくつかあるけど、
①今回のように建物自体は一低専として間取りが整合していても、使い方でアウトとなる。
②建物の実態が用途違反。
例えば住宅の機能を持たない、具体的にはキッチンとトイレが無いものを住宅だと言い張る。
「メシはコンビニで買う、トイレもコンビニを使うから要らない」
は通らない。
③②から派生して可分を無視して庭にキッチンとトイレがある勉強部屋を規模に関わらず増築してしまう。
④危険物や定格出力をオーバーする原動機がある
⑤その他

よくロフト付き住宅ってあるよね。
アパートでも。
いわゆるロフトは小屋裏の余剰空間を活用したもので物置なわけ。
だが
「隠れ部屋」
的に、寝室代わりに寝る人もいる。
あれも違反っちゃ違反だ。
人が健康に暮らすための最低限の規定として建築基準法があるけど居室の最低高さは2.1m必要なわけ。
ロフトは階数にカウントしない条件で高さ1.4m以下となる。
こんなの寝室として居室に扱うと不法労働者が巣食うタコ部屋（カプセルアパート）ができてしまう。
しかも採光規定も守られない。

まあ余談が過ぎたけど、一低専に建つ専用住宅を購入して事務所として使うのは用途違反だからね。

一低専で小規模な店舗併用住宅が認められるけど、併用住宅って何を併用してもいいわけじゃない。
以前に一低専で、自宅の一室を使って足裏マッサージを開業したい、との相談を受けたことがあった。
結果は却下、それは違反となると説明した。
（この理由は質問外のため省略）
何も改造しなくても、洋間や和室に客を入れて足裏マッサージをするだけで違反。

もし新築で事務所併用で計画するなら、具体的な事務所用途も確認するし、配置図の中も面積規定を守らせるためにチェックするよ。
（どこまでが事務所か、住宅か、を線引）

このようなコアな質問は、素人しかいない質問サイトじゃ無理だよ。
答えられるのは管轄の特定行政庁しかない。
一低専でも建築協定や地区計画があって兼用を認めていなければ最初から一切ダメと言われるかも知れないし。
建築士だって建築士の資格試験で法規を足切りギリギリで合格した人間もいるわけで（笑）そう正解を出せない。

『違反が摘発されるか、その可能性は？』
も、質問外のためノーコメント。
社名に泥を塗らないようご注意を。
スーツや作業着を着た大人だけが出入りして夜間に灯りが消えていれば発覚は時間の問題。

-yo-shi- · Answer

質問の意図がわかりませんが…

住宅＝人が住むための家

です。

なので事務所専用であるなら「事務所」であり「兼用住宅」ではありません。

また、従業員に貸すなら「社宅」になります。
従業員にとっては住宅（住居）ですが、貴方にとっては事務所（兼用住宅ではない）であり一部を社宅（居住区）としているだけです。

mukaiyam · Answer

中古を買うのなら、建築確認が必要となるほどの大規模リフォームを考えない限り、さほど気にする必要はありません。

残業で遅くなったときに泊まれる空間・設備が備わっていればよいのです。

2度寝でgoo · Answer

＞事務所兼用住宅においては～

税務上、事務所をどこにするかって事だと思う
2階建ての3LDKの住宅の1室を事務所にして、電話、ファックス、机を置けば事務所になり、帳簿上では家賃が発生します．．．家賃は奥さんに払うとかすればいいのでは
また、清掃会社の道具の置き場所でも使用できると思う

lv4u · Answer

ネットで見ると、実際にそこに住んでいるか？というよりも、建物内での事務所スペースの比率と広さで決まるようですよ。
つまりは、事務所スペースがきめられた広さより広いとダメ。
全体の広さで事務所スペースが半分以上あるとダメ。
ってことのようです。

けこい · Answer

店舗を兼ねた住宅です
店舗の用途や面積にも制限があります

事務所兼用住宅における居住について

お礼をありがとうございます。

あと社宅云々の回答があるけど、長屋、共同住宅、寄宿舎は一低専で普通に立地可能だからね。

第一種低層住居専用地域での事務所設置は規制されません。

＞清掃会社の小規模な事務所として中古物件の購入を検討しておりますが、実際に居住する必要性が低いです。

質問の意図がわかりませんが…

中古を買うのなら、建築確認が必要となるほどの大規模リフォームを考えない限り、さほど気にする必要はありません。

＞事務所兼用住宅においては～

ネットで見ると、実際にそこに住んでいるか？というよりも、建物内での事務所スペースの比率と広さで決まるようですよ。

店舗を兼ねた住宅です

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