プロが教える店舗&オフィスのセキュリティ対策術

タイトル通りです。
築40年の分譲マンションの、管理組合の初理事長を努めてます。

厳密にお伝えすると、副理事でしたが、理事長が病で入院した為、現状復活が無理な為、私が理事長になりました。

質問の件ですが、この場合の段取りはどうすれば良いのでしょうか?

二年前に大規模修繕工事で、大々的に給排水管更新・浴室の排水トラップ更新・FRP更新工事が有りました。

管理組合で依頼した業者の2年点検の報告書内容に注意箇所が有りました。

◯号室のメーターボックス(※外玄関の脇)内の給水管についてですが共有管でございます。

◯号室が、去年の10月に個人で依頼したリフォーム業者にて、2年前に組合が依頼した管業者の共有部の給水管を管理組合に断りも無しに、勝手に切断し交換された報告が上がりました。

そして、リフォーム業者が勝手に交換した管ですが、防火区画貫通処理がされておらず配管が固定されてません。

▲防火区画貫通処理材で管を固定しないと、建設基準法により不燃材料で埋めなければならないと定められております。

◯号室のリフォーム時の報告書を受け付けは、前年度の管理組合でしたが、キッチン交換のリフォームの申告書のみで、前回の理事長も知らなかったと思います。

今回、私が理事長になりこのような報告書が上がり正しく処理しなくてはいけません。


先ず、メーターボックス内の共有管をリフォーム業者が交換したという事で 漏水の際、組合依頼の業者は責任持たないという事です。
勝手に切断された為当たり前かと・・・。

私の考えが間違いであればご指摘下さいm(__)m

① 万が一の漏水の際、◯号室の自己責任という事で、個人負担という覚え書き(※契約書)を、管理組合と双方で交わす。

② ◯号室に↑★の要件をお伝えし 、建設基準法により不燃材料で埋めなければならないと定められております。とお伝えし

◯号室→ 依頼したリフォーム業者に、防火区画貫通処理材で処理をして頂くように理事長として厳重にお願する。

③ ◯号室は、高齢の為↑の話が理解出来ない可能性もある為、管理組合側から◯号室のリフォーム業者に伝えて下さいと、◯号室の住民に甘えられ丸投げされたとしても、◯号室個人の依頼した業者な為、リフォーム業者とのやり取りで、個人でお願い致しますと突っぱねても差し支え無いでしょうか?

↑ ただ、内容的なものは、私がPCに打ち込み◯号室に渡すつもりでいます。

何か、段取り的に アドバイスがあれば ご意見を頂きたく思います。

初、理事長な為、頓珍漢かも知れませんが、①~③の事、他のご意見を、参考程度にご回答を宜しくお願いいたします。

A 回答 (9件)

むかし、短期間でしたが、役員(書記・議事録担当者)をやったことがあります。



今回のあなた様のお考えに特に異論はありません。
理事長としての業務に関しても、「なかなか慣れていらっしゃるなあ」と感心しております。

なお、一点だけご意見を言わせていただくならば、当然のことではありますが、けっして理事長お一人で対応されることなく、定例的に開催される理事会(役員会)に付議し、議論し役員間の認識を共有した上でご対応され、なおかつ、個別の所有者・入居者とは複数人の役員でご対応される方が望ましいとは思います。

トラブルに備えることや、対応に万全を期す意味からも。
あなた様のことですから、既にそうされていることとは思いますが。
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この回答へのお礼

ご回答と、お言葉頂きどうも有り難うございます。

事柄を起こす際は、言った・言わないを防ぐ為に 最低でも必ず2名で行動するように致します。

まだ、始まったばかりの理事長な為、常に勉強ですが管理組合として頑張って行きたいと思います。

お礼日時:2022/07/21 02:24

覚書?


区分所有所有者が変わったとき、どうなさるんでしょう?

あり得ないことですが
本件が 事故物件であっても10年の括りで時効です。 
また、その次の所有者が責任を負うとでも思われていませんか?

申請書には現状復帰の項目があるはずです

それを黙認してはならない
管理組合が取るべく行為は
速やかに「現状復帰」させることでしかないです。

管理会社の弁護士を通じて解決策を講じる事が最善かとは思いますけど,,,

居住者は素人 業者はその道にたけた専門家 
申請書は勿論区分所有者から出たものではあるが、そこには書面作成者の署名捺印がある。
ことも合わせてご相談を,,,
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この回答へのお礼

ご回答頂きどうも有り難うございます。

覚え書きについてのアドバイスは、個人的に携わりのある弁護士に、個人的相談の後の流れで、軽く事前相談してます。

>>区分所有所有者が変わったとき、どうなさるんでしょう?
⬇️

覚え書きの文章内容によります。
現在の区分所有者の署名捺印の為、現在の区分所有者の代での万が一の漏水の際の責任を、現在の区分所有者にとって貰う為にです。

>>申請書は勿論区分所有者から出たものではあるが、そこには書面作成者の署名捺印がある。
ことも合わせてご相談を,,,
⬇️

貴重なアドバイス頂き有り難うございます。

私の個人な携わりの弁護士は、簡単アドバイスの対象外な為、管理組合側の弁護士に相談を視野に入れてみます。

段取りは、少しずつしか進展しませんが、毎月の役員会議に住宅管理会社も入ってますし、回答者さまにアドバイスされた内容もふまえ相談してみます。

お礼日時:2022/07/21 13:51

「占有部工事申請書」の記述以外の工事を行った責任は問えます。


共有部の修復の義務が業者にはある。

先ず、見識者の判断に委ねる事案ですね。
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この回答へのお礼

ご回答頂きどうも有り難うございます。

「占有部工事申請書」の記述以外の工事を行った責任は問えます。
共有部の修復の義務が業者にはある。
⬇️

私も、そう思っています。

◯号室の方は、メーターボックスの給水管を共有部分と深く考えず許可してしまったのか、◯号室の依頼した業者が勝手にやってしまったのか、状況はつかめませんが、先ずは、◯号室に万が一の漏水の際の覚え書き+ 依頼した業者に防火処理をして貰う事をお願いしたいと思います。

お礼日時:2022/07/21 02:59

>分譲マンションの管理組合・理事長です。

この難しい件はどうすれば良いでしょうか?

専門家に有償で相談の上依頼する。

これは質問文に区分所有法に関する知見がみられないので、おそらく専門的な知識のある人間が関与していないものとお見受けする。
そういう状態で、質問者のように責任感があり状況を打開しようとする意欲のある理事長がいると、本人が自覚していない過大な責任を負うリスクが高い。
簡単に言えば、素人の集まりの管理組合という集団では理事長がやり玉にあげられてしまう。
この質問文だけでも行間にそういうリスクがちらほらと散見できる。
これは一度、専門家に相談した方が、質問者を守る意味で良いと思うよ。

組合員の中に後見人を務めたことのあるような司法書士や弁護士はいないかな?
〇号室の組合員(高齢者)への請求にあたり対応方法について助言を得られることが望ましい。
その上で総会または臨時総会をひらき、内容次第では特別決議で採る必要が出てくるかも知れない。

質問者の挙げている①~③でうまくいく可能性ももちろん十分ある。
ただ、うまくいかなかった場合のリスクの大きさや広がり方を考えると、専門家へ依頼するという逃げ道を用意した方が無難なように思う。
なまじ処理できる能力のある人ほどハマるんだよね、管理組合の役員って。
気を付けた方がいい。

質問者にとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

ご回答頂きどうも有り難うございます。

大変貴重なご意見助かります。
管理組合の理事長は、労力の割には報酬が得られず 死ぬほど嫌だったのですが、決まった以上は前向きに頑張るタイプですが、ほどほどです。

百数世帯ある為、その分色んな難題が出て来ますから、理事長1年生から学習しながら本番をこなして行くしか有りません。

ただ、災難を考え過ぎてしまう石橋タイプな為、常に予防線は張っていたいと思います。

我がマンションには、せいぜい行政書士・マンション管理士くらいですが、80歳の高齢で頭は良いと思いますが、前頭葉の低下から回転のテンポが合いません。

なので、万が一の時は馴染みの弁護士に相談してみます。


>>なまじ処理できる能力のある人ほどハマるんだよね、管理組合の役員って。
気を付けた方がいい
⬇️
初、女性理事長で面倒臭いですが、使命感で、無い頭を使いやりとげるしか道が有りません。

アドバイス嬉しいです。
有り難うございますm(__)m

お礼日時:2022/07/21 02:49

◯号室に書面をもって説明に行くのは当然だと思います。



また、責任の所在や修繕に掛かる費用が◯号室の住人にあるのも当然だと思います。
しかしながら施工は指定業者で強制的に行うべきだと思います。

いくら◯号室の住人に説明をしているからと言っても理事会に責任が無くなる訳では無いからです。
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この回答へのお礼

ご回答頂きどうも有り難うございます。

指定業者で行う事は、万が一の漏水の際 ◯号室依頼の業者と押し付けあいになる為、◯号室の依頼した業者に防火処理をして頂き覚え書きを住民に記入させた方が、後々、面倒なトラブルにならなくて良いかと考えております。

お礼日時:2022/07/21 02:30

共用部である以上お任せはしない方がいいです、業者に見積を出して


貰い支払って貰いましょう。
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この回答へのお礼

ご回答頂きどうも有り難うございます。

役員一同で決めて行きたいと思います。

お礼日時:2022/07/21 02:25

勿論、設備担当とは特に話し合うつもりでいます。



住民は高齢と言えども、69歳か70歳。

マァ、メーターボックス内をどうみても、リフォーム業者が言い逃れ出来ない足はついてます。

国で定められた防火処理に対し、住民に許可をとったじゃすまないと思いますが、どう感じるでしょうか?

↑なるほどですね。

こちらこそ、素人の見解でお邪魔致しました。
上手く解決できると良いですね。
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この回答へのお礼

ありがとう

>>上手く解決できると良いですね。
⬇️
暖かいお言葉を有り難うございます。

住民が、変なリフォーム業者の非でとばっちりで、可哀想な気もしますが 世の中甘く無い為、自己責任として万が一の漏水の際の覚え書きは書いて貰うつもりです。

マァ、住民と業者で揉めるでしょうが、知識が無い高齢と言う事でナメられる可能性も無くは無いと感じます。

管理組合に助け船を求められても、コチラは共有部を切断された被害者ですから、対象外かなと・・・。

お礼日時:2022/07/20 03:33

③ ◯号室は、高齢の為↑の話が理解出来ない可能性もある為、管理組合側から◯号室のリフォーム業者に伝えて下さいと、◯号室の住民に甘えられ丸投げされたとしても、◯号室個人の依頼した業者な為、リフォーム業者とのやり取りで、個人でお願い致しますと突っぱねても差し支え無い



↑突っぱねても良いですが、多分、問題は解決できないでしょうね。

なので、①、②を用意した上で、高齢の住人と一緒に、その個人依頼の業者に、ボランティア精神で、電話など掛けて、一緒に対応して上げた方が良いとは思います。

場合によっては、調停(簡易裁判)になるかも知れないですね。
申立人は、高齢の住人になりますね。

個人依頼した業者は、高齢の依頼者に許可は取っていたし、今更、知らないとか言われるかも。

なので、法的な処理が必要になるかも知れないと、推測しました。。。。

じゃないと、きっと、個人依頼した業者さんは、修繕してくれないのでは。

※もし、突っぱねれば、住人が出て行くか、亡くなるまで、問題は解決できない感じがしますね、ほとんど、何も進展しないで。(個人的推測ですが)

また、幹部の方々と、そうするつもりだけど、どう思うと?
相談した上で、事を勧めた方が無難だとは思われます。

いかがでしょうか。。。。。。
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この回答へのお礼

凡人君さま

ご回答頂きどうも有り難うございます。

先ずは、◯号室に突っぱねて丸投げで、拉致があかなければの話しですが、新理事長の私としては、他人事に首を突っ込む案件だと、巻き込まれる可能性がある為、
高齢住民とリフォーム業者双方でやり取りさせたいですね。


>>個人依頼した業者は、高齢の依頼者に許可は取っていたし、今更、知らないとか言われるかも。
⬇️
これも、コチラ管理組合が首を突っ込む件では無く、住民とリフォーム会社の言った言わないの世界と感じてます。

管理組合側は、メーターボックス内のあくまでも万が一の漏水の為の覚え書きと、リフォーム業者に正しく施工して貰う役割のみです。



>>また、幹部の方々と、そうするつもりだけど、どう思うと?
相談した上で、事を勧めた方が無難だとは思われます。

いかがでしょうか。。。。。。
⬇️
勿論、設備担当とは特に話し合うつもりでいます。

住民は高齢と言えども、69歳か70歳。

マァ、メーターボックス内をどうみても、リフォーム業者が言い逃れ出来ない足はついてます。

国で定められた防火処理に対し、住民に許可をとったじゃすまないと思いますが、どう感じるでしょうか?

お礼日時:2022/07/20 03:07

他所は


指定業者関わる部分を弄られたら元に戻します。

工事は申請許可で業者の図面から工程など資料をすべて預かり
修繕委員に専門家入れば助かるが多くは専門家に依頼します。
理事が一級建築士の資格所持者なんてめったにおりませんので
1カ月位に合否を出せばよい。 
ダメな場合、何処がダメか説明するくらい。

理事長が馬鹿だと許可とったぜ~しらんがな~で
何でも出来ちゃいます。
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この回答へのお礼

acncさま

ご意見頂き有り難うございます。

>>理事長が馬鹿だと許可とったぜ~しらんがな~で
何でも出来ちゃいます。
⬇️
質問文章にも記載してますが、◯号室のリフォームの申告書を受けたのは、前回の理事長です。

私が、この報告書を知った以上、◯号室の住民に、万が一の漏水の際は、個人で依頼したリフォームで、共有管を切断された為、住民に覚え書きを書かせるだけで、目的は果たせます。
メーターボックス内の給水管に、国で定められた防火の処理がされて無い物的証拠もございますから。

住民も、責任は個人で依頼した業者な為、覚え書きは書かないと言い逃れは出来ないかと。

前回の管理組合の許可無しに、共有管を切断された、コチラは被害者じゃないでしょうか?


漏水したら、階下の良い迷惑になりますから。

管理組合としては、住民とリフォーム会社の双方のやり取りに首を突っ込む必要は無いと思ってます。住民にも落ち度は有ります。
知らなかったじゃすみませんので。

助言は致しますが、管理組合は、必要以上に、抱える必要性は無いと思ってますがいかがでしょうか?

お礼日時:2022/07/20 03:23

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