共有地の所有権移転の方法

叔母Ａが私に土地を売ってくれることになりました。
叔母の土地はもう一人の叔母Ｂと１／２づつの共有です。１２０坪の半分なので６０坪あります。
叔母Ａだけの土地を購入するので登記の所有権移転をしないといけないと思うのですが、もう一人の叔母Ｂが私が土地を買うことに対しいい顔をせず、納得してくれていないのが現状です。
そこで質問なのですが、

１．もう一人の共有者である叔母Ｂの実印や印鑑証明などが必要なのかどうか。
２．またそれがいただけない場合はどうしたらよいのか。
３．所有権移転は個人でも簡単にできるのかどうか。

お教えください。よろしくお願いします。

No.1 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/04/05 10:04

>１．もう一人の共有者である叔母Ｂの実印や印鑑証明などが必要なのかどうか。

不要です。

>３．所有権移転は個人でも簡単にできるのかどうか。
本来は出来ることになっているのですが「簡単」ではありません。なので司法書士にご依頼された方がよいでしょう。手数料は数万円です。

この回答へのお礼

不要なのですね。本当に助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/05 17:47

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/04/05 17:43

ＡとＢがそれぞれ２分の１の持分で所有している土地をＡから譲り受けるには、Ａの印鑑証明書、実印、権利書等あればいいです。

Ｂから何の書類も不要です。
でも、この場合は１つの土地を２人で共有していると云うことで、「半分の、ここが私の所有」とはなりません。
ＡとＢの両方が「売ります。」と云わない限り、naopinさんが１人で所有することはできません。
「売らない」と云っているのに、それ以上のことはできません。
なお、所有権移転登記手続きは個人で、できないことはないですが専門家の司法書士に任せる方がいいです。

この回答へのお礼

なるほど・・・。
はじめは私たちも分筆する予定でした。というのもＡは借金があり、私に売ったお金で借金を返そうとしていたので、はっきり分筆したうえで私に譲りたかったようなのです。
しかし、ＡとＢとの仲が非常に悪く、Ａに対する嫌がらせとして「分筆するならそっちで金をだせ」と言ってきたのです。もちろん借金をかかえたＡに支払能力がないことはわかったうえです。
その土地には貸家が何件かあるのですが、叔母Ｂは遠く離れたところに住んでおり、貸家の世話はすべて叔母Ａがやってきました。叔母Ｂは遠方に家も建てており、今後もここへ帰ってくる気はありません。
様子を見に来たことすらありません。叔母Ａが自由に使うことに関しても何も言って来た事はありません。
とりあえず名義だけ私に変更し、叔母Ｂとの共有にして、今後Ｂが「土地を売りたい」と言ってきたときに土地を分筆しようと思います（Ｂも息子に借金があり実際は土地を売りたがっています）。

お礼日時：2005/04/05 21:37

No.3 回答者： noname#10986 回答日時： 2005/04/05 20:30

よく誤解されるのですが、共有持分２分の１というのは、２分の１の土地を使用できる権利「ではない」ということです。

共有者２人のどちらもが全体を使用する権利を持っていることとなりますので、半分の土地について自由に使用できるということではありません。

ですので、叔母Ａの持分２分の１を譲り受けるについては、叔母Ａの意思だけで可能ですが、あくまでも「共有持分」の取得であり「完全な所有権」を取得することはできません。


もし、土地を分割してそれぞれ単独所有の土地としたいのであれば、まず、土地全体の境界を確定させ（原則として隣地所有者全員の実印と印鑑証明が必要）、土地を２つに分ける登記（土地分筆登記）をします。
これで、持分２分の１ずつの土地が２つできますので、お互いの持分を交換してはじめて単独所有の土地２つができるということになります。

もし、ここまでしたいのであれば、測量だけで数十万からかかることが考えられます。
叔母Ｂとの話し合いがつく、つく可能性があるということであればいいですが、話し合いがつかない場合には、現実問題として「使えない土地」を買うだけになることもあり得ますので、注意が必要です。

この回答へのお礼

詳しく記載していただきありがとうございました。
ＮＯ．２の方へのお礼欄に記載したとおりの事情があります。
将来、分筆することにしてとりあえずは名義だけ変更しようと思います。

お礼日時：2005/04/05 21:38

No.4 回答者： pooh_666 回答日時： 2005/04/05 23:29

すでに、tk-kubotaさんも、haku-yさんも書いていますが、「将来、分筆する」には叔母Bの承諾（あるいは共有物分割訴訟の判決）が必要です。

その点は大丈夫ですか。

また、3月7日に不動産登記法が改正され、叔母Aの持分全部移転登記をするには、印鑑証明書は不要になりました。しかし、権利証（あるいは登記識別情報）は原則必要で、共有土地の場合、権利証は通常１通のみで、それを叔母Aが保管しているのか、叔母Bが保管しているのかが問題になります。権利証がなくても登記をする方法はありますが、司法書士か、公証人の証明が必要になります。

この回答へのお礼

残念ながら権利証は叔母Ｂが保有しているらしいのですが、叔母Ａも権利証のようなものを持っていました（私には何かはわかりません）。あとは司法書士にゆだねることになりそうです。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/06 08:53

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#10986 回答日時： 2005/04/06 08:09

＃３です。

補足されたとおりの事情があるのであれば、両方の持分を取得する見込みはありそうと言うことですね。
それでしたら、現時点で持分２分の１を取得しておき、将来残りの持分を取得して完全な所有権とすることが可能のようです。

具体的な持分移転の手続きに必要となる書面は次のとおりとなります。

１．売り主叔母Ａ
・権利証
・実印を押印した委任状
・印鑑証明書（発行後３ヶ月以内）
（・登記原因証明情報）

登記簿上の住所と現住所が異なる場合
・両方の住所のつながりが着く住民票等
・住所変更登記用の委任状

２．買い主あなた
・住民票
・委任状

法改正がありましたが、基本的に必要とされる添付書面に変更はありません。（詳しくは不動産登記令に記載があります）
このあたりのことについては司法書士に依頼すれば適切な書面を作成してもらえるでしょう。

この回答へのお礼

残念ながら権利証だけは叔母Ｂが持っており、それをこちらに送ってもらうのが難儀しそうです。
＃４の方が「権利証がなくても方法がある」と記載してくださっているので、あとは司法書士の先生に相談しようと思います。
いつもながら詳しく記載していただきありがとうございました。

お礼日時：2005/04/06 08:56

No.6 回答者： noname#10986 回答日時： 2005/04/06 20:36

＃３です。

参考情報です。

権利証がない場合の手続きとしては、従来の保証書による方法に準じた事前確認制度と、資格者代理人である司法書士が登記義務者本人であることを確認し、その旨を記載した書面を作成するという方法とがあります。

後者の方法をとる場合には、叔母Ａの本人確認を行うために、司法書士本人が面談を行い、運転免許証・パスポート等の公的写真付き身分証明１通か、年金手帳・健康保険証などの写真のない身分証明２通などを用意するように求められるでしょう。

司法書士自身も司法書士会から職印の印鑑証明書を取り寄せる必要が生じますので、即日登記を行うというようなことは難しいと思われます。
ついこの間は即日登記をしなければならなくなりそうでしたので、職印の印鑑証明のことで大変あわてました。

緊急の話ではなさそうですので、まずは事情を詳しく話して相談を行うようにすればいいでしょう。

この回答へのお礼

たびたびお世話になります。
おそらく後者の方で書面を作成することになると思います。
実父が「叔母Ｂと必ずあとでもめることになる」と言って大反対している毎日で、説得でヘトヘトです。２０年ほど前、両親も叔母たちの遺産相続の争いに巻き込まれ大変な思いをしているので、私が心配なのでしょう。
がんばります。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/06 21:19

No.7 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/04/09 08:31

＞２．またそれがいただけない場合はどうしたらよいのか。

２分の２を競売する、と云う方法もあります。（民法２５８条２項）
この場合、訴訟が必要ですが、裁判所からお金がもらえますので、円満解決かも知れません。
詳しくは弁護士と相談して下さい。

この回答へのお礼

司法書士に相談し、なんとか権利書を作成できそうです。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/09 19:25