遺産分割：土地・家屋を売却して代金をわける場合について

背景：
叔母及び私の嫁とその兄弟で、祖父の土地と家屋の遺産分割協議を行っています。私は代理でこの質問を行っています。約半年程前、叔母と協議の結果、土地・家屋を売却して代金をわける事とし、叔母の知り合いの不動産業者に依頼することしました。後に買手が現れたとの連絡があり、叔母依頼した知り合いの司法書士から遺産分割協議書を送付頂きました。内容を確認したところ、叔母が相続相続人であるとの記載しかなく、その後の具体的な代金の分割方法などの記載がありません。しかも売買契約の都合上、火曜日につくから木曜日必着でという急な話でした。司法書士に電話で問い合わせた所、売買の為に名義を一旦叔母に移すだけですと仰ります。それに対し嫁及び兄弟は叔母をあまり信用してないので、遺産分割協議書に代金分割の具体的な分割内容を記載して欲しい旨をつげると、司法書士から念書でどうですかと提案を受けました。

質問その１：司法書士の方は、遺産分割協議書に具体的な内容を書くのは如何なものかと仰います。このような場合念書が一般的な方法なのでしょうか？私としましては、協議の結果を残しておいた方がいいと思うのですが。。
質問その２：もしそうでない場合、本来協議書にどのような事項を記載すべきなのでしょうか？
質問その３：売却代金の確認はどのようにしたらよいでしょうか？
質問その４：その他発生する費用については、どのような項目が発生するでしょうか？手前急ごしらえで勉強した所、司法書士報酬、登録免許税、譲渡所得税（叔母）、贈与税（嫁及び兄弟）かと。。

以上長文でしたが、何卒よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 53r 回答日時： 2005/10/05 22:34

質問その１：司法書士の方は、遺産分割協議書に具体的な内容を書くのは如何なものかと仰います。

このような場合念書が一般的な方法なのでしょうか？私としましては、協議の結果を残しておいた方がいいと思うのですが。。

何がどういかがなものなのか理解できません。遺産分割協議の内容になるわけですので、遺産分割協議書に記載すべきです。別途念書を交わし支払われた場合は、遺産分割協議とは別に金銭を贈与したことになり、贈与税の基礎控除の１１０万円を越える分につき贈与税が発生してしまいます。遺産分割協議であれば贈与税の対象にはなりません。（もちろん相続税の対象にはなりますが、遺産総額が、５０００万円＋〔１０００万円×相続人の人数〕までであれば相続税も非課税です。）

質問その２：もしそうでない場合、本来協議書にどのような事項を記載すべきなのでしょうか？

１、次の遺産は、相続人０００（叔母）が取得する。
　　不動産の表示記載
２、相続人０００（叔母）は、上記遺産取得の代償として、相続人△△に金００００円、相続人◇◇に金０００円を各々支払う。

　というように記載します。代償分割です。


質問その３：売却代金の確認はどのようにしたらよいでしょうか？

　上の代償金額を算定するためには、売却代金、経費、叔母が支払うべき譲渡所得税の全てを計算する必要があります。当然、売買契約書（案）の写し、登記、仲介手数料等の見積もりを貰うべきです。

質問その４：その他発生する費用については、どのような項目が発生するでしょうか？手前急ごしらえで勉強した所、司法書士報酬、登録免許税、譲渡所得税（叔母）、贈与税（嫁及び兄弟）かと。。

　代償分割を遺産分割協議書に記載すれば、金銭の受け取りに対し贈与税が課税されることはありません。
他には、売買契約書の印紙代くらいでしょうか。

　尚、下に回答されていますように、面倒でも、例えば法定相続による共有名義にすれば、売買契約も全員で行い、売買の決済も全員で行うことになりますので、間違いなく持分に応じた売却代金を受け取ることが出来ます。

この回答へのお礼

タイムリーかつご親切な回答まことにありがとうございます。時間的に追い詰められた形で頭もホットになっておりましたが、おかげ様で大分状況整理が行えました。法定相続による共有名義を第一に検討したいと思います。

お礼日時：2005/10/06 11:17

No.3 回答者： patent123 回答日時： 2005/10/05 22:43

遺産分割協議書に叔母様が相続人と記載されていたら、質問者さんの奥様及びその兄弟は、遺産を相続しないことになり、叔母様のみが相続することになると思われます。

「売買の為に名義を一旦叔母に移すだけ」という言葉を鵜呑みにしない方がよいと思います。

司法書士の先生は、多分、叔母の代理人となり、叔母の利益を考慮しているのだと思われます。

質問１について：　このような場合に念書を書くのは一般的ではないと思います。遺産分割協議書に、明記しましょう。

質問２について：　遺産分割協議書には、土地及び建物は誰が相続するとか（単独でもよいし共有でもよい）、銀行預金は誰が相続するとか、記載します。遺産分割協議書は、下記サイトに例示されています。

http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

質問３について：　遺産分割協議書に、土地及び建物が叔母さんが相続すると決めてしまったら、質問者さんは売買代金を知る法律上の請求権は特にないと思います。その土地及び建物は叔母さんが所有権を持つので、叔母さんが自由に処分することができるからです。

今回に限りませんが、急がせるというのは怪しいです。また、新たな買い手は現れるでしょうから、急いで判を押さない方がいいと思います。場合によっては、質問者さんの奥様も司法書士、弁護士等の代理人に依頼して、交渉することも検討してもいいと思います。

参考URL：http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

この回答へのお礼

タイムリーかつご親切な回答、まことにありがとうございました。あせらず、嫁と兄弟が納得の行くまで、検討してみることにします。弁護士相談も活用してみます。

お礼日時：2005/10/06 10:40

No.1 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/05 19:52

なぜ叔母さんの単独名義で売買契約を結ばなければならないのでしょうか?

未分割の物件なら、それぞれの相続持分を明記して共有相続の遺産分割協議書を作って、相続登記をし、共有者全員の名義で売買契約を結んだ方がすっきりするし、税金は共有者が増えても変わりません

この回答へのお礼

タイムリーかつご親切な回答まことにありがとうございます。単独名義の件については、事前説明もなく分割協議書を見た後電話で先生に問い合わせて判明しました。急ごしらえで勉強中ですがこの方法がすっきりしてよさそうなので、第一に検討したいと思います。

お礼日時：2005/10/06 11:08