差押後の入居者権利について

アパートの賃貸建物に差押の登記があるのに、差押登記後に通常より極端（通常家賃２ヶ月分なのに２４ヶ月分）に高い敷金を家主に預けた新規入居者がいる例を見ましたが、家主とその入居者の企みがあるのでしょうか？逆効果に思えるのですが…

アパートが競売になって、落札者は

その高い敷金の人の賃貸契約を引き継ぐ必要はあるのでしょうか？

差押後の入居だから、敷金は前の所有者に
請求してもらうのが通常でしょうか？
それとも落札者が理不尽と思いつつも敷金の引き継ぎをしなくてはならないのでしょうか?

ご回答宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 売買なら引き継ぎもわかるんですが、競売になるのがわかっている物件のケースでして、執行官の判断の前に分析したかった次第です

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/06/05 16:13

• ご回答有り難うございます
  実例なんですが、競売の妨害的な行為ながら、逆に評価が下がりそうな気はしますが、何らかの意図がありそうで実際のところどうなのかを知りたくて質問しました。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/06/05 16:17

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/06/05 17:23

＞差押登記後に通常より極端（通常家賃２ヶ月分なのに２４ヶ月分）に高い敷金を家主に預けた新規入居者がいる例

例えばだけど。
元貸主が少しでも負担を軽くするためかもしれないよ。

競売の場合、差し押さえ登記後に結ばれた賃貸借契約は落札者・新所有者には対抗できない。
簡単に言えば、弱い賃貸の権利になる。
敷金返還義務も新しい貸主には引き継がれない。

借主は敷金返金を前貸主に請求することになるが、差し押さえになるような案件では前貸主に返還するお金はない。
そこで借主は競売の落札額から敷金返金の配当要求をすることで、敷金12ヶ月分の返金を受けられる可能性がある。

そこで借主と前貸主がもしも共謀していた場合。
本当は前貸主へ預け入れしていない現金（敷金12ヶ月分）でも、配当要求によって手に入れることができる。
そんな可能性がある、という話。

債務名義を取ったりなんだりで裁判所のチェックも受けるので、うまくいったとしても結構な手間がかかる。

といっても、その敷金返金は一般債権なので、債権よりも特に優先されるわけではない。
分配して残った場合には配当されるというもの。
確実に配当要求で得られるわけではない。

まあ、やらないよりマシというくらいかな。


＞その高い敷金の人の賃貸契約を引き継ぐ必要はあるのでしょうか？

前述のように競売の場合は新所有者は敷金返金義務を承継しない。


＞差押後の入居だから、敷金は前の所有者に請求してもらうのが通常でしょうか？

その通り。


＞それとも落札者が理不尽と思いつつも敷金の引き継ぎをしなくてはならないのでしょうか?

そんなことはない。

この回答へのお礼

完璧な回答で震えました!
This is the answer！

お礼日時：2023/06/06 05:51

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/06/05 15:28

差押の登記なので

旧家主と入居者の勝手にしてる事なので競売後引き継ぎません。
賃貸契約が引き継がないのですけどね

宅建の問題かな？

No.1 回答者： Zincer 回答日時： 2023/06/05 12:51

基本的に敷金は預り金で、契約者に返す必要があります。

競売に限らず収益型の賃貸物件では、前の所有者から落札者へ引き継がれなければなりません。
＞請求してもらうのが通常でしょうか？
現金は無いかもしれませんが、代金から差し引いて清算すれば、とりっぱぐれことはありませんね。