他人の土地を売った土地は誰の物 (・・?

ＡはＢを騙してＣの土地（複数個人の共有地）の一部を自分のものとして売却した疑いがあります。Ｂは亡くなりましたが相続人のＤは、まだ相続登記をしていません。そのためＤ自身も、この土地は父が○万円で買い取り登記をしていると聞いた話を信じて畑にしています。書類等は、わからないと言います。
最近、共有地の持ち主の一人が妙なところに境界標があることに不審を持ちＤに事情を聞き発覚しました。共有地の一部が分割されて売却されたことは誰の記憶にもないので調べてみることになりましたが、ＡがＢを騙していたのが本当だったら、この土地は誰の物ですか。はっきりしませんが、そうなると登記簿は共有地になった時から何の変化も無いはずです。

質問者からの補足コメント

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  登記簿がすべてですね。
  Ｄから取り返すことになりますが、そのときの注意点などありますか。現在、手作りの簡単な押せば倒れるくらいの柵を作っています。
  あまり素行が良くなくＡＢともに故人なので全部、作り話の可能性もなくはないのです。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/11/25 17:06

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  一部を買って登記しているのであればＣの土地(共有地)が分筆されているはずです。その形跡がなければ一部売買はないと思っています。また、共有者全員の承諾なしに分割売買は出来ないと理解していますが…。いかがでしょうか？
  この土地は地形が変わるとまずい（土砂崩れ等）ので、誰かが勝手なことをできなくするために共有地にしたと聞いています。
  
  Ｄは約20年前（正確な年月不明・書類等は見てないと言う）から、我が家の土地として認識している。と言っているだけで時効の援用などしていません。約6年前、公務ではありませんが土地の境界を調査していた有資格者により、この境界標があなたとＣの境界か？　との質問に、その通りだと回答しています。私は、その当時に気付かなかったのですが、幼い頃の記憶が少しづつ甦り、そんなところが境界ではないことを思い出しました。すると、最近になって先代が一部を買ったと言い出しました。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/11/26 08:58

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  ご親切にありがとうございます。共有地なので私ひとりで動きにくい点もあるのですが最悪、時効の援用をしたら『いや、ちょっと待て』と言えばいいくらいに考えていました。
  巧妙に偽造した売買契約書ならともかく、領収書が出てきたくらいでは登記簿に動きが無ければ問題ないと呑気でいました。ガラの良くない人なので、話にはならないかもしれず早急に対処します。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/11/26 12:22

• いろいろご親切にありがとうございます。
  土地を分筆登記していない限り固定資産税をＤが納税していることはありません。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/11/26 17:25

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/11/26 11:00

これは弁護士に『すぐに』依頼した方がいいよ。

不動産取引関係のテキストに出てくるような典型的なケース。
ごく当然のように裁判になる案件。
裁判が見える案件なので、最初の段階での素人（本件では質問者）の言動が争点になって不利に働くことになるリスクがある。

というか・・・。
取得時効の進行を少しでも早い段階で止めるため、今すぐにでも弁護士に依頼すべきだよ。
本件では約20年前から占有とあるので、悪意でも取得時効が成立してしまう。
でもそこで真の所有者からストップがかかることで、取得時効の要件である「平穏に」が崩れる。
本日2023年11月26日に時効の進行を止めておけば、Dが2003年11月26日以前に占有していることを証明できなければ、20年の取得時効期間を経過していないことになり時効の援用もできない。
これが例えば、Dが証明できるのが2003年12月1日からだったーーーというタッチの差だったらここ数日の遅れを後悔してもしきれるものではない。
とはいえ、善意の時効取得（10年）なら期間の経過については、まあ、さすがにムリだろうけど。

もう手遅れかもしれないけど、時効の援用をされる前に止めた方がいいよ。
B→Dの相続要素があるので本件は質問者側に不利。
登記が云々言ってる段階ではないよ。

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/11/28 21:10

#3　蛇足ながら再回答

＞土地を分筆登記していない限り固定資産税をＤが納税していることはありません。

それ、念のためよく確認するといいよ。
～していない限り　という憶測前提ではなくて、実際をしっかり確認する。
Dが納税していなければ質問者側が有利になるからね。

所有権争いでは「所有の意思をもって」という要素があるけど、固定資産税をなぜ払ってこなかったかという点が１つの判断要素として評価されることがあるよ。
これは判例だから、本件でも同じような評価になるかどうかは分からないけど。

本件の場合、Dが相続登記も備えておらず、固定資産税も払っていないとなれば、その親である故人Bも固定資産税はまず支払ってなかっただろう。
そうなると占有の開始時に所有の意思がないものとなるし、所有権を認められることはまずないーーーといった希望的観測をしても意味ないけどね。
事実関係を積み重ねていくといいと思う。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/11/26 12:52

＃３　再回答

＞共有地なので私ひとりで動きにくい点もあるのですが～

共有物であっても、不法占拠者に対しての明け渡し請求など妨害排除は共有者の1人が単独で行うことはできるよ。
保存行為にあたるから。

他の共有者に無断だとトラブルになるかもしれないので話だけは通しておいて、弁護士にはまずは質問者が単独で依頼して保存行為として行うとスピーディーでいいと思うよ。
本件の場合、時間との戦い（時効停止）という要素もある。
現時点では巧遅よりも拙速の方がいい。

それと固定資産税をだれが払っているのかも確認しておいた方がいいよ。
Dではなく共有者の誰かが払っていれば有利になる。

まあいずれにしても弁護士にすぐに相談だね。
今日は日曜日だから休みの弁護士が多いと思うので、今日のうちに共有者に電話で話を通して、弁護士探しもしておいて。
明日月曜日になったら弁護士へ相談の申し込み。
裁判も含めて実際にどのように対処していくかは弁護士との相談のうえで。
それくらいのスピード感の方がいいと思うよ。
訴訟ありきということではなく、そうなった場合に備えて準備だけはしておくということ。

No.2 回答者： tanzou2 回答日時： 2023/11/26 06:18

ＡがＢを騙していたのが本当だったら、

この土地は誰の物ですか。
　↑
登記によります。
登記名義がCであれば、Cの所有物です。



Ｄから取り返すことになりますが、
そのときの注意点などありますか。
　↑
時効は大丈夫ですか。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/11/25 16:55

現在の持ち主が記載されます。

文筆登記など行った過去の経路は
登記簿謄本に記録があります。

口頭で土地を買った。登記してない。
口約を親族でも信用してはいけない。
不動産は謄本書類が全てです。