不動産仲介完成予想設計図のみ

Question

新築戸建てを検討予定です。
色々と調べてはおりますがわからにことが多く
説明もわかりにくくてすみません。

8月末に完成予定の物件を検討中です。
（現在は始まっておらず更地）

こちらの物件をスーモで見て
友人のご主人に紹介してもらった不動産（Ａ）に
伺うと割引は頑張りますとのことでしたが
大手なため仲介手数料はそんなに
値引けないとのことでした。

そこでネットで出てきた仲介手数料が
安くなるという不動産（Ｂ）に
聞いてみると正規の値段より90万円安かったので
そちらにお願いしようとは思うのですが

Ａに聞くとそこの物件は〇〇不動産（大手）しか
紹介できない。自分は〇〇不動産に知り合いがいるため
特別に許可をもらって紹介できるようになったため
他は紹介できない。昨日確かめましたが無理です。
そのようないい加減なことをいう会社は
辞めておいたほうが
いいと思います。と言われました。

そのため再度、Ｂに〇〇不動産専属と
聞いたが紹介できますか？と伺うと
はい仲介できます。どちらからの情報ですか？と
いわれました。


どちらが本当なのかわかりませんが
知り合いの紹介だし大手だったので
Ａにしようと思っていましたが
どこか言い方など（ラインの文面ですが）
気になることろがあるし仲介手数料が正規のまま
かかるならＢの方にしようか迷っています。

Ｂは紹介できるといっておいて
無理なケース（釣り的な）も
あるんでしょうか。

またもうひとつこちらの物件
設計図はありますが
完成予想の外観の画像等はありません
設計図と資材をみてイメージ
してくださいと言われました。
そういうものなのでしょうか
CGみたいな感じ外観の
イメージ図とかないものなのでしょうか。
設計図だけでは初心者には
イメージがつきにくくて。

長い文、読んでいただきありがとうございます。
詳しい方や経験された方何か
アドバイスいただけたら
大変助かります。
どうかよろしくお願いいたします。

suzuki0013 · Accepted Answer

これは不動産業界特有の仕組みの分かりにくさだよね。
心中お察しする。

媒介契約の種類については回答があるので割愛するとして。
本件の場合、割引が「仲介手数料」という点なので、そこから推測して以下回答するけれど。

その物件をスーモに掲載していたのは売主業者かあるいはまったく別の業者ではないかな。
仮に「Ｘ」とする。
スーモの広告の下の方に「売主」「代理」「媒介」などの表記があるのでそれで判断するとして。

友人のご主人に紹介された不動産会社Aは、上記スーモの広告掲載には関係していないものと推測。
この場合、Ａはその物件を仲介できるだけのごく普通の仲介業者（客付業者）であり、売主Ｘとの間で媒介・専属専任契約は存在もない。

Ａとの商談の中で、Ａから「大手なため仲介手数料はそんなに
値引けない」という説明があったようだが、これは誤解を招くため説明としてはＮＧだろう。
仲介手数料は買主（質問者）からＡが領収する報酬なので、それを割引するのはＡが判断すること。
売主業者Xは無関係だし、大手かどうかも関係ない。

蛇足ながら、Ａの発言「自分は〇〇不動産に知り合いがいるため
特別に許可をもらって紹介できるようになったため他は紹介できない」というのは、憶測なるけどデマカセだよ。
大手になればなるほどそういう知り合いのコネクションでの販売を会社で禁じている。

ここまでの書き方ではＡに不信感を持ってしまうところだけど、ただ、別に不法行為をしているというわけでもない。
説明内容が宅建業法にチラっと抵触するけど、お客さんに対して正規の報酬を請求しますという説明としては、過剰な費用を請求しているわけでもないので背信的というほどでもない。

一方、Ｂの方について。
売買取引の場合、仲介手数料を割り引くという会社は警戒した方がいい。
不動産会社の場合、手数料を割り引かないと集客できないという会社である可能性がある。

また、Ｂにとってはその物件を「仲介できません」と正直に答えたらお客さん（質問者）を逃がしてしまうので、ウソでもいいので「仲介できます」と言ってまず内見など取り付ける。
実際には仲介できないので、他の物件を売り込んでくる。
つまり『ダメ元で集客』するということ。

Ｂがその物件を仲介できるとしても。
手数料を割り引いた分の経費を削らなければならないので、きちんとした仕事をしないなんてケースもある。
よくある営業の悪いところで契約さえ取ったら何も仕事しないどころか、契約「前」の仕事さえも最低限にいい加減にやるなんてこともある。
手数料を割り引くということは従業員の給料もその分低くなるということで、きちんとした社員さんが担当についてくれるという期待があまり持てない。
語弊を恐れずに言えば手数料を割り引く会社はそういう仕事ぶりになる可能性は「高い」。
まあ、これも憶測なので、もしかしたらＢがとても良い仕事をしてくれる可能性もあるよ。

さらに。
Ａが専属専任媒介だった場合でも、それはＡと売主Ｘと間の媒介契約。
これを元付という。
Ａは元付業者として、他の仲介（客付）業者へ物件情報を出して広く買主を募集する。
Ｂは客付業者として買主へ物件をあっせんする。
ＡとＢで仲介の役割（立場）が違う。
質問文にある「～～そのため再度、Ｂに〇〇不動産専属と聞いたが紹介できますか？と伺うとはい仲介できます。」というのはこういうことだと思うよ。
つまりＡもＢもウソを言っていないケースもあるということ。

他方、Ａが元付だった場合で買主を自社で見つけた場合には、元付からの報酬とは別に客付業者として買主からも手数料を受領できる。
会社としてはＡは双方から報酬を得られるが、営業個人としては双方からもらえるわけではない。
だから本件のＡの担当者はどうにか自分で契約しようとして、ウソとまでは言わずとも誤解を招くような説明をしたのだろう。

報酬について蛇足。
質問者の目線では90万安いならＢということみたいで、安ければいいという考えならそれも有効だと思う。
ただ、不動産のことを良く知ってる人なら仲介業者はどこでもいいだろうけど、そうではない人ならきちんと説明してくれる業者がいいと思うよ。
高額商品を買うのに手数料を安くしないと集客できない業者を利用するのは結構勇気がいる。
そういう安い業者に依頼するなら、もしもトラブルになった時にある程度は自分で解決できるくらいのノウハウやスキルを持っている方がいい。

ではＢよりもＡの方が良いかと言えば・・・どうだろうね。
前述のように説明が微妙によろしくないカンジ？（笑）なので、別の業者かあるいはＡ社のままで別の担当者にしてもらった方がいいかもしれないね。
この後の説明にも一度感じてしまった不信感はつきまとうものだし。

余談ながら。
スーモに掲載しているのがＡでもＢでもなく、業者Ｘであれば。
業者Ｘに資料請求してみるのもいいと思うよ。
まあ、スーモの掲載も売主や専任業者が転載ＯＫすれば仲介（客付業者）でも掲載できるので、質問者が見たスーモ掲載業者Ｘが売主や専任業者ではない可能性もあるけどね。

長文になったけれど。
不動産業界の裏側は一般人にはなかなか分かりにくい仕組みになっている。（宅建業法がそういう感じになってるので仕方ないけど）
一般消費者としては、業者選定を媒介とか売主とかあるいは手数料を気にするのではなくて、『信頼できる』かどうかを第一にした方がいいと思うよ。

良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

zircon3 · Answer

> こちらの物件をスーモで見て
> 友人のご主人に紹介してもらった不動産（Ａ）に

なぜここでご友人が登場するのでしょう？
スーモに掲載されている会社に直接問い合わせて幾ら値引きが期待できるかを確認されるのが一番かと。

> そこでネットで出てきた仲介手数料が
> 安くなるという不動産（Ｂ）に

これはスーモ以外のサイトでスーモに掲載されていたのと同じ物件が出ていた・・・ということですね？

で、いずれにせよ建売物件なのでしたらどこの会社が大元なのかを確認し、そこに問い合わせるのが一番確かです。
もし、開発（建築）を担当する大元の会社が販売部門を持たないため複数の大手不動産販売会社に依頼して・・・という形なのでしたら、正規に販売を担当する会社に直接問い合わせるるのが一番確かです。

ちなみに仲介料を割り引くってことがあるのか怪しい気がします。
仲介する会社は仲介料を得ることで利益を得るわかですから簡単に「仲介料を下げます」という会社はどうなんでしょう？　仲介先の会社（＝その物件を正式に売っている階者）の方に「買いそうな客を紹介するから当初の仲介料より上げて」的なことをしているのでしょう。建築着手前だとするとその連鎖は最悪物件の品質に影響する可能性がある・・・と感じ、最初のアプローチ段階で気軽にそういうことを言う会社は信用成らないかなぁという印象を持ちます。

参考まで。

mofl · Answer

Ｂに直接聞けば済むこと。
そもそも仲介手数料を値引くってあるの？
新築建て売りで仲介業者が仲介手数料を値引く理由が無い。
売れ残りなら売り主が建物本体を値引く可能性はあるが、それでも仲介業者は手数料を正規で取るはずだ。
ＡもＢも胡散臭い気がするが。

＞友人のご主人に紹介してもらった不動産（Ａ）

それって200％、これ以上無いってくらい、赤の他人だよね。
今回は赤の他人でいいが、なるべくならこのような案件は身内や知人関係を頼らないほうがいいよ。
しがらみが判断を鈍らせる、または断ることも難しくなる。
人間観と言う余計な感情が横やりを入れてしまうわけ。
色々と注文をしたくてもしがらみが邪魔をしかねない。

＞設計図はありますが完成予想の外観の画像等はありません

物件による。
まだ完成していない建売住宅なわけ？
あるのは各階の平面図だけ？
パワービルダーの大規模な開発、小規模の２棟くらいの建売、様々なケースがあるが、立面図から外構を含めて全体の図面を作成するの面倒くさいのでは？
売り手によるわけ。

＞CGみたいな感じ

CGで誤魔化されないよう（笑
ヘタなパースじゃ見ないほうがマシなものもある。
色も質感も外装材の現物を見て戸惑う可能性があるよ。
自動車のカタログと実車はそう差異は無いが、コンピューターグラフィクスは写真ではなく、あくまでも人が書いたものをプリンターから吐き出す予想図だ。
外壁や屋根材の実物サンプルがあるでしょ。

そのあたりも仲介業者じゃなく、建売住宅の販売業者、または建設担当の業者に問い合わせれば教えてくれるはずだ。
まだ未完成なわけで、値引く前提の交渉は今は止めたほうがいいと思うけど。
相手にしてもらえなくなる。

むささび堂 · Answer

不動産の仲介は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類あります。
Ａ社の「専属専任媒介」でああればＢ社は関与できません。「一般媒介」であればＢ社が仲介しても大丈夫です。
「専任媒介」だと売主はＡ社のみに仲介依頼していますが、売主がＡ社を介さずに直接買い手に売ることもできます。
Ａ社と売主の媒介契約がどうなっているかでＢ社の言い分の妥当性がわかりますね。

chu-favo · Answer

まず、Aは仕事欲しいだけかと思います。
それにイマドキ外観のイメージ図が出せないということは、そーいうアプリを持っていない、導入できない？金銭的に厳しい？と想像します。
そもそもの話ですが、仲介業者は本当にいるんですか？直接そこの物件を所有している不動産会社に連絡したら良いのでは？

不動産 仲介 完成予想 設計図のみ

これは不動産業界特有の仕組みの分かりにくさだよね。

> こちらの物件をスーモで見て

Ｂに直接聞けば済むこと。

不動産の仲介は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類あります。

まず、Aは仕事欲しいだけかと思います。

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