買い替えすべきでしょうか（中古マンションから新築マンション）

Question

現在築20年近い大規模マンション３LDKに住んでいる子育て中の主婦です。近くに大規模新築マンションができました。買い替えを考えています。
価格は現在の住まいの1.7倍です。
　現在の住まいの利点は駅から近いが、住居地域で環境が良い事、管理がしっかりしていること、一見新築のようだといわれることです。
　現在の短所は、やはりバス・トイレ・水周りのシステムがどうしても劣ること、結露・カビやすいこと・住民の高齢化（同じ子育て中の人がいないこと）・今後の修繕や地震対策です。
　新築の利点は、新しい住人特に、子育て中の人が多いこと・機能・間取り４LDK・広さです。駅からは遠くなり１０分です。
　短所は、準工業地域にあることです。目の前にスクラップ工場・周りも工場ばかりです。トラックの通りも激しいです。
　ローン返済は現在の倍になりますが、収入の２５％程度なので、どうにかなりそうです。
　現在の中古に住み続け、貯金をし、将来20年後くらい（５０代）に転居したほうが良いのか、今の中古がまだある程度の価格で売れるときに転居したほうが良いのかアドバイスお願いいたします。

fufu01 · Accepted Answer

>新築の利点は、新しい住人特に、子育て中の人が多いこと・機能・間取り４LDK・広さです。

利点が本当に利点かどうか？を考えます。

１．子育て中の人が同じマンションだと利点でしょうか？
近くのマンションの友人は、ほぼ同じ世代、同じ子供構成の家族が４家族集まっていますが、必ずしも中がよくありません。
変な話ですが、４家族とも仲良しはマンション外の方です。
こんな場合、いやでもマンションつきあいが必要になるので、非常にやりにくいようです。
必ずしも利点とは限らないようですが。。。

２．機能・間取り４LDK・広さです
新しいマンションの設備が必ずしも機能的に良いばかりとは限りません。不要な設備がついていたり、割高な給湯、空調設備だったりする可能性もあります。
（オール電化だったりしたらやはり電気代はupするし）
○広さは確かにメリットですよね。３ＬＤＫ→４ＬＤＫも魅力だと思います。

引っ越しによるデメリットの可能性
>利点は駅から近いが、住居地域で環境が良い事、管理がしっかりしていること、一見新築のようだといわれることです。
引っ越すことにより、上記のメリット全てが失われます。
どの項目もマンションに住むことで重要な項目だと思います。
特に住居環境が、住宅地域→工場地帯に変更になることのデメリットは大きいように思います。

新しいマンションの環境を実際にご自分で体験されてはいかがでしょうか？具体的には朝、昼、夕方、夜の時間に１時間程度マンションの建設予定場所にいてその周辺環境を体験することです。

工場地帯なら
・夜寂しくて治安悪い、ｏｒ　夜でも工場が稼働していてうるさい、
・朝、夕　トラックが走り回り子供の通学が心配
・昼　classicbooさんが部屋にいるときにうるさい、臭い、振動、等心配

等を確認できると思います。
その上で決定されれば良いかと思います。

※ご質問とは違いますが、現在のマンションをリフォームすることを考えるのも良いかと思います。
水回りが弱いのは古いマンションなら当然かと思いますが、リフォームならそこそこの費用で、かなり改善できるかと思います。

best-house · Answer

私でしたら、という感じで回答します。
まず新築マンションは今後の管理状況がわからない為、現状では契約しません。
３，４年経過後、そのマンションの住民環境、管理状況をみて問題ないと判断したら購入します。
その時の購入価格相場は、新築時の７割程度にはなるでしょうから、クロス張替え及びハウスクリーニングをしても新築時の購入と比較しても充分おつりがくるでしょう。

ちょっと気になるのは、新築マンションの価格は、現在の住まいの1.7倍ですという根拠が不明な点です。
現在お住みのマンションの売却価格は近隣の成約価格をもとにしたものでしょうか？

私が以前住んでいた埼玉県越谷市にこのお話と似たような物件があり、価格の比較をした場合、床面積７０平米とした場合、築２０年の物件は１５００万でも買い手が見つからない状況なので成約価格が大幅ダウン（１２００万前後）になり、２倍以上になってしまうからです。

noname#11476 · Answer

ご質問内容だけでは判断しかねますね。

>駅から近いが、住居地域で環境が良い事、管理がしっかりしていること、一見新築のようだ
これは資産価値としてかなり高いということですね。

>現在の短所は、やはりバス・トイレ・水周りのシステムがどうしても劣ること
これはリフォームでも対応可能なので致命的な理由にはならないでしょう。

>結露・カビやすいこと
これは避けたいところなのですが新築でも改善されない可能性はあります。

>住民の高齢化（同じ子育て中の人がいないこと）
相隣関係でトラブルを抱えていますか？トラブルがあるのであれば問題ですが、なければ問題はないと思われます。むしろ新築で新しく居住してから相隣関係のトラブルで困る可能性がでるということも考えてください。

>・今後の修繕や
住宅ローンの支払が２倍になるくらいであればその負担はそれほどでもないのではと思います。

>地震対策です。
耐震性に不安がある状態でしょうか。専門家の診断はどうでしょう。
不安があれば耐震補強ということも管理組合での議題に上がっていると思います。

>新しい住人特に、子育て中の人が多いこと
これは既出なので省略。

>機能
専有部分の機能についてはリフォームで幾らでも改善可能です。
それ以外もたとえば管理組合で決議して光ファイバー導入すればインターネットも快適になるなど。

こういう部分で管理がしっかりしているマンション＝管理組合が機能しているマンションはいろいろ可能性も開けてきます。

>間取り４LDK・広さです。
これは現状の広さでやりくりできるかどうかですよね。家族計画上はどうでしょう。

>駅からは遠くなり１０分です。
>準工業地域にあることです。目の前にスクラップ工場・周りも工場ばかりです。トラックの通りも激しいです。
これは資産価値として低いということですね。

ちなみに現在のマンションは敷地に余裕がありますか。
つまりマンション建て替えというときに更に大きなマンションに建替えることが可能でしょうか？
駅に近い立地条件のよさに加えて敷地に余裕があるマンションですと、建替えても増える戸数や貸し店舗の追加などで負担少なく建替えられるケースがあります。
そのような場合そのマンションの価値はたとえこの先もっと古くなっても割とよい価格で売却できます。

>ローン返済は現在の倍になりますが、収入の２５％程度
２５％というのは全期間固定金利で計算してということでしょうか。
今の安い短期金利での計算であれば危険な数字です。

あと２０年後にというのは子育ては大体終了していると考えてよいでしょうね。
子育て終了時期というのは実は住み替えには丁度良い時期です。
つまりそれまでと違い夫婦二人が中心なのであまり広い場所も必要ありません。
また２０年もたつと結構価値観が変わってきてということもあります。

以上のことからご質問内容から伺えるポイントは、

・機能面での不満がありそれの改善の見込みがない部分がある。
（共有部分が関係して自分達ではどうにもならず管理組合でも承認される見込みなし等）
・現在の広さでの生活が不自由となってきているｏｒなる見込みである。

でしょう。

hanatare · Answer

こんにちは。中年サラリーマンで、過去に大手住宅リフォーム＆アフター会社に勤務経験があり、自分でも東京の賃貸から郊外の一戸建てへＩターンしたものです。なかなか難しい内容ですが、これまでの業務を含めた経験からしますと、まずローン返済が倍になるのは避けた方が良ろしいかと思います。今の世の中、いつ何時収入環境がどう変わるか分かりませんからね。現在の処は管理もしっかりされているようですので地震等何かあった場合でもしっかり対応していただけるのではないでしょうか。結露・カビについてはこうした気密性の高い住宅ではつきものですので、工夫次第です。水周りも今はリフォームで結構、快適になります。そして、環境も住んでみないと分かりませんし、今より悪くなるような要因があるようですね。何より駅に近いのは売却時の大きなメリットです。人間関係については、お子さんが小さいのであればこちらから出向くことも可能ではありませんか。どうしても、新住人の方は以前住んでいた処と比べがちで新築のマンションでは、結構、人間関係でお困りの方もいらっしゃいました。
こうしてみると、今のまま住み続けられてある程度の価格で売却されるのがより良い選択ではないかと思います。私は、東京下町から郊外の自然豊かな処へ引っ込みましたが子供のためには非常によかったと思っています。特に、痛勤電車から解放されただけでも引っ越したかいがありました（笑）。
今後の快適な生活をお祈りしております。

Ulu_lun · Answer

ご相談の状況でしたら私なら「今のところに住む」を選択すると思います。
管理がしっかりしているのでしたら地震や修繕対策に対しても管理組合の会合などでどのようにしているかを聞いたり出来ますよね？マンションというのは住人と管理組合（もしくは管理会社）との綿密な話し合いが出来ていてはじめて「管理がしっかり行き届いている」と言えますが、そのあたりを踏まえてのご発言と推察申し上げますが如何でしょうか。

水回りについては転居される事をお考えになっておられ、それだけの費用を確保出来るのでしたら、リフォームをご検討になられては如何でしょうか。大規模な改修が困難でもカビや結露対策でしたら可能かもしれないですよね。

私が一番気にしますのは周辺の住環境であります。
同じマンションに同年齢帯の方がいないのは寂しく思える反面、不必要なトラブル（ご想像にかたくないと存じますので、そのあたりは割愛申し上げますが）に巻き込まれないという良い面もあるかと思います。

いずれにせよ、ご家族の方とも良くお話し合いになられてお決めになられるのが宜しいかと存じます。

買い替えすべきでしょうか（中古マンションから新築マンション）

>新築の利点は、新しい住人特に、子育て中の人が多いこと・機能・間取り４LDK・広さです。

私でしたら、という感じで回答します。

ご質問内容だけでは判断しかねますね。

こんにちは。

ご相談の状況でしたら私なら「今のところに住む」を選択すると思います。

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