マンションの第三者管理方式について

【状況】
・ある小規模（20戸程）ファミリー向けマンションに住んでおり、25年秋に大規模修繕を予定している。
・数年前より第三者管理方式に移行し、G社が管理者となっている。
・今年6月下旬に総会が行われる予定。そこでG社はG社子会社を大規模修繕のコンサル契約先及び元請契約先にする議案を上げようとしている。

【質問】
・管理会社、コンサル、工事元請がG社となることで、競争原理が働かず、不要な工事の発生や割高な工事契約など、まずいことが起きないか心配しています。現在の状況から、それらを防止するための、どのような打ち手（方法とタイミング、期待効果、懸念点）があるか教えていただきたいです。

また付随的な質問として、
・総会でコンサル契約先及び元請契約先がG社に決まってしまうと、もう後戻りできないのでしょうか。（第三者のコンサルを入れることや、元請を変更する）
・第三者管理方式ですが、総会での規約改定（例えば総会通知を4週間以上前までにに変更、Web・集合両方での総会開催など組合員の利益になりそうなもの）提案を事前にお願いしたら、それは議題にあげてもらえるものなのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2024/06/12 22:09

②については、以下の通りです。

この総会の議案では、「25年秋に大規模修繕工事を実施すること」と、「工事元請がG社、コンサルはＧ社の子会社とすること」だと思うのです。

総会の議案が「25年秋に大規模修繕工事を実施すること」だけであれば、何の問題もありません。

元請けやコンサルの選定は、別に検討すれば良いのですから。

問題は、「工事元請がG社、コンサルはＧ社の子会社とすること」まで議案にされてしまうと、過半数の賛成で承認されたことになってしまいます。

「コンサルは公募とする」という議案を求めることは、管理者のＧ社の方針を真っ向から否定するものです。
Ｇ社がこの提案を受け入れることはありません。

チョット気になるのは、大規模修繕工事の実施に当たって、事前に説明があったかどうかです。

25年秋に実施しなければならない必然性。
元請けをＧ社にしたいという説明。
コンサルをＧ社の子会社にしたいという説明。

これらが、今回の総会より前に区分所有者に説明されて、概ね了解されて今回の総会なのか、です。

今回の総会で、いきなり「25年秋に大規模修繕工事を実施したい」、「元請けをＧ社にしたい」、「コンサルをＧ社の子会社にしたい」という議案では、あまりにも乱暴で説明不足です。

第三者管理方式にどこまでの制約があるのかは明確ではありません。
ただし、区分所有者をまったく無視して、独善的に管理業務を進めて良いものではありません。

Ｇ社の考えを形式的に総会で承認する、ということではありません。

ただし、今回の大規模修繕工事について、どれだけの所有者の人が不安に思っているか、です。

文書を作成して、全戸に配布してみれば、同じ疑問を抱く人は増えるかもしれません。

それなりの人数が集まれば、Ｇ社も無視できなくなります。

そういう意味では、バックにマンション管理士が付くことは非常に有効です。

すべてを管理者であるＧ社に任せてしまう恐ろしさが、大規模修繕工事に集約しています。

「確かにおかしいね」という人が増えることを願っています。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

確かに、他の所有者の方が私のように不安に思っているかはわかりませんし、何かしら説明すればわかってもらえはするのでしょうが、そういう機会が封じられてしまっている（あるとすれば総会に多数の所有者が集まった場合くらいか）のは、難しいところです。
合人社に丸投げすることの不利益を説明するだけでなく、きちんとした代替案を明確なプロセスも含めて出さないと、いくら私が要望を出したところで賛同を得られないので、ハードルの高いことだとは感じています。

大規模修繕の件も含めいくつか合人社に要望を出しましたが、ゼロ回答が返ってきました。
合人社の担当者、良心のかけらもないのでしょうか。

いただいた回答を活かしながら、やれることはやっていきます。

お礼日時：2024/06/14 22:05

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2024/06/12 01:09

２０戸の全戸が総会に出席したとして、１０戸の賛成で議案は承認されてしまいます。

１１戸の反対が集められるのか、です。

第三者管理方式というのは、マンションの維持管理の責任者（管理者）までも第三者に任せてしまうことですから、所有者側にキチンとしたチェック機能がなければ、管理者のやりたい放題です。

現在大問題になっていることです。

質問の不安は当然のことです。

ただ、６月下旬の総会では、あまりにも時間がありません。

一番確実なのは、とりあえず、あなたがマンション管理士に依頼して、コンサルの内容チェックを依頼することです。

正しい手続きで総会が招集され、正しく議案が審議され、結果として承認されれば、説明内容に嘘があった、ということでもない限り、これを覆すことは大変なことです。

例えば、所有者の一定数の同意を得て、管理者に「コンサルは公募とする」という議案で総会の招集を求めることはできます。

管理者が拒否すれば、所有者側で総会を開催することは可能です。

「管理規約」に記載されています。

こういうことでもしない限り無理です。

これができないとなれば、マンション管理士に依頼して、大規模修繕工事が適正であるかどうかをチェックしてもらうしかありません。

「総会での規約改定」などの事前提案ですが、６月下旬の総会では、手続き的にまったく時間がありません。

総会の場で提案することもできません。

とにかく、管理組合の理事会がなくなってしまったわけですから、所有者同士が話し合う機会が奪われることになったのです。

自分たちで、マンションの維持管理を考えることを放棄したわけですから、Ｇ社に従うしかないのです。

まあ、Ｇ社もＧ社の子会社のコンサルも、馬鹿なことはしないでしょうが、相当高額になることは間違いありません。

第三者管理方式は、「すべてＧ社にお任せします、高額の管理費、修繕積立金でも良いです」ということですからしょうがないことです。

せめて、全戸負担でマンション管理士に依頼できれば、状況は大きく変わりますけどね。

この回答へのお礼

わかりやすい説明、本当にありがとうございます。もし可能でしたら、以下②への追加回答、よろしくお願いいたします。

①「マンション管理士に依頼して、コンサルの内容チェックを依頼」
→　時間ないかもしれませんが、相談してみたいと思います。

②「管理者に「コンサルは公募とする」という議案で総会の招集を求める」
→　6月最終週の総会の議案書に一言追加で入れてもらえれば良いかと思うのですが、第三者管理方式だと、それもできないでしょうか。現にいくつか具体的な規約改定の提案（大した内容ではない）や修繕に当たっての第三者関与、総会のWeb開催相談など、フロントの方に総会で取り上げてほしいことをメールでお送りしたのですが、何の返信もない状態です。

③「これができないとなれば、マンション管理士に依頼して、大規模修繕工事が適正であるかどうかをチェックしてもらうしかありません。」
→　G社がコンサル、G社が元請という完全G社体制となたとして、最終手段として、例えば見積もりを第三者であるマンション管理士にチェックいただき牽制することはでき得ると理解いたしました。

お礼日時：2024/06/12 21:34