個人間の土地売買（兄から弟へ）は契約書はどうしたら良いでしょうか？

相続した土地があります。兄から弟へ売るのですが不動産業者でなく個人間同士では契約書必要でしょうか？契約書を作る前に内金を貰っているのですが手付倍返のルールも適用されるのですか？

No.6 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2025/07/05 22:04

契約書を作らないことのデメリットを当事者が甘受する覚悟があるのであれば，契約書は作らなくてもかまいません。

手付倍返しのルールは，契約書がないがために適用されることになります。

売買は，非常に多くの人が日常的に行う債権行為（取引）です。この定義が明確にされていないと困る人が多いために，民法555条にそれが定義されています。

民法555条
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

民法446条2項（保証契約の効力発生）のような「書面でしなければ、その効力を生じない」という規定ではないので，「約する」（合意する）だけで売買の効力が生じます。それはつまり法律上は，代金を支払わなくても売買の効力は生じるということですから，対象物がどんなに高価なものであろうとも，売買金額の合意さえあれば所有権が移転するということです。
一般の売買でそんなことでは売主としてはたまったものではないので，契約書の中で「売買代金の全額の支払いがあった時に所有権が移転する」という特約条項を設けるのが普通です（内内売買だとそういう特約がないことがある）。
他にもトラブルの元になりそうな事項，たとえば契約不適合責任についても，それを規定する契約内容が明らかでないと責任追及が困難になることから，契約書を作るのが普通です。最近の売買契約書では，反社排斥条項（相手方が反社関係者であることが判明した場合には，売買代金相当のペナルティが課せられるといったような条項）も設けられていたりします（これはコンプラ対策でしょう）。

また，不動産売買となると登記が必要になります（民法177条の対抗要件の関係）が，その不動産登記申請には「登記原因証明情報」と呼ばれる「売買があったことを証明する文書」が必要になります。売買契約書を作らずにいるとここで困ってしまうことになります（民法555条が様式契約ではないことから「契約書がないとできない」わけではないけれど，公正証書不実記載の罪に関与すると大変なことになってしまう司法書士はそういう登記は受託しないことが多い）。

また，不動産取引は高額取引となることが多いために，税務署が目を光らせる分野でもあります。売買当事者の預貯金額の変動等の調査対象になると思いますし，下手をすると税務調査の対象になるかもしれません（売買額を示す契約書がないために，その期日周辺の預貯金額の変動などを調べ上げられるし，それらについての説明を求められるかもしれない）。

そういったことがあってもかまわないと思うのであれば，法律上は求められていない契約書を作る必要はありません。あくまでも自己責任で，好きにすればいいです。

あと，手付倍返しルールは民法557条に規定されているものですが，契約に関する民法規定のほとんどは任意規定であり，それとは異なる内容で契約すれば契約が優先されるというものです。契約書がない（または民法規定と異なる契約になっていない）以上，この民法規定が適用されることになるので，本件においても手付け倍返しルールが適用されることになります。

No.5 回答者： momo-kumo 回答日時： 2025/07/02 07:00

>個人間同士では契約書必要でしょうか？

不動産登記申請を行う時に、權利異動原因が「売買」であることも証明として売買契約書が必要です。

下記は法務局が法務局が提供している登記申請書と書き方見本です。
「2-2 所有権移転登記申請書 （売買）」を参照してください。
売買契約書のテンプレートもあります。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html#05

No.4 回答者： あ777 回答日時： 2025/07/01 11:26

司法書士に依頼してください。

間違っても自分たちで契約書は作らないように。

No.3 回答者： いんちょ 回答日時： 2025/07/01 11:13

行政書士に契約書を作ってもらい、登記は自分で行きましょう。

難しくないです。

No.2 回答者： Atakumi 回答日時： 2025/07/01 11:10

親族の売買は税務署は厳しいですよ。

しっかり契約書や領収書などはしっかり取っておくことを勧めます、７年間は取っておいてください。

手付倍返しより、贈与税の方が気になります。
解約金額のもよりますが、親族での売買は税務署は調べるのは厳しいですよ。

私なら今から内金のことは内緒で、親族の売買で税務署に相談に行きますが、担当者によって見方が違いますから、贈与税にひっかることも有ります。

知り合いに親族の税金に詳しい方いれば、相談した方が良いですよ。
全部終わって税金が発生があれば強制ですから。

No.1 回答者： tobirisu 回答日時： 2025/07/01 10:58

契約書は必須です。

支払いについて明確に書いておくこと。
他人間の売買より気を使って契約書を作った方がいいです。
ちゃんとしてないと、税務署に贈与と疑われます。

自分たちだけでやらうとせず、司法書士などなどに依頼した方がいいです。
多少の費用はかかりますが、贈与税よりは安いです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
契約書が無いと贈与の疑いがですか・・・
こうなってしまっては大変なので契約書を作ってもらおうと思います。

お礼日時：2025/07/07 09:37