競売物件に先住者がいたら？

競売物件に先住者がいたらどうするのでしょうか？
警察に言えば占拠？しているということで逮捕でもしてくれるのでしょうか？
それとも自分で追い出さなければいかないのでしょうか？

一般的にはいた場合は暴力団のようなところに頼み片付けて貰うのでしょうか？

ひょっとして債務者の次の住居が決まるまでは無理に追い出してはいけない。
とかいう法律でもあるんですか？
「占有者と物件の明け渡し交渉」とかあるようですが、なぜ購入したのに
そんなことまでしなくてはいけないのでしょうか？

無理矢理追い出すために落札した人がその建物を解体したりしてもいいのでしょうか？
●月●日に解体しますと警告しておく。
または催涙ガスなどを使い追い出すなどの行為はOK?（殺しはしません)


あと日本はどうして借りた金は返さなくて言い。
という法律があり、債権者でなく債務者を保護するのでしょうか？
ふつうの刑事事件も被害者より加害者が保護されていますね。

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/06/10 10:15

>競売物件に先住者がいたらどうするのでしょうか？

いるかどうかは事前に確認しますが、そしてその住んでいる人に法的な居住する権利があるかどうかを調べておきます。法的な権利があれば追い出せません。単に大家になるだけです。
住民に法的な権利がない場合には、

１．立ちのき要求
　実際には次の居住する場所などを提供するなど費用がかかっても穏便に出て行ってもらうなどすることの方が多いです。なぜなら強制執行より安いから。

２．強制執行
　頑として立ち退かない場合には、強制執行しますが、作業する人たちをあつめて、執行官の元、文字通り力技で行います。危険を感じるときには警察に協力してもらうこともあるようです。
それでも立ち退き物件に火をつけたなんてケースもあります。

>警察に言えば占拠？しているということで逮捕でもしてくれるのでしょうか？
いえ。やりません。

>それとも自分で追い出さなければいかないのでしょうか？
そういうことです。

>一般的にはいた場合は暴力団のようなところに頼み片付けて貰うのでしょうか？
それは犯罪です。

>ひょっとして債務者の次の住居が決まるまでは無理に追い出してはいけない。
>とかいう法律でもあるんですか？
ありません。

>「占有者と物件の明け渡し交渉」とかあるようですが、なぜ購入したのにそんなことまでしなくてはいけないのでしょうか？

それを前提に購入しているからです。

>無理矢理追い出すために落札した人がその建物を解体したりしてもいいのでしょうか？
かまいません。が中にある動産はその前に運び出す必要があります。
これは保管場所に保管されて当人が取りに来なければ処分されます。

>●月●日に解体しますと警告しておく。
>または催涙ガスなどを使い追い出すなどの行為はOK?（殺しはしません)
催涙ガスは使いませんが、出て行かない場合には力技です。法的に執行命令書があるので力技でも犯罪ではありません。

>あと日本はどうして借りた金は返さなくて言い。という法律があり、
破産・免責のことですか？
これは日本に限らず世界中にあります。その中でも日本はかなり厳しいです。
お金に換金できそうなすべての財産の処分を求めますので。
アメリカあたりだと不動産も売却しなくてよい場合がある位です。

>債権者でなく債務者を保護するのでしょうか？
債権者を保護する法律は沢山あります。債務者を保護するのは限られた法的手続きだけです。
これは経済的な失敗をしたかもしれないが、人間としてまで否定するのはやりすぎであるという考え方です。
だから更正の機会を与えるためにあります。

逆に経済的に失敗が絶対に許されない社会とすれば、冒険する人もいなくなり、社会の発展が阻害されます。
社会主義経済が発展せず資本主義経済が発展した理由は、リスクを背負って冒険する人たちがいるからであり、冒険できるのは失敗することが人生の終わりまでは意味しないからです。

そういう理由で一定の保護を与えるようにしています。

ちなみに事情があって移れないだけの人であれば大抵は任意の交渉で何とかなります。
自分の持家などの理由で頑として動かない人が問題です。あとは変化を非常に嫌う高齢者ですね。
ただ生活保護を受けている人であれば逆に公的な手続きが進み出て行かなければならない場合は、行政が次の場所を用意しますので問題ありません。

No.6 回答者： dashi 回答日時： 2005/06/09 21:20

素人ですみませんが参考までに。

直木賞を受賞した宮部みゆきの「理由」は、まさにこういう事例を扱ったものでした。まるで無関係の老若男女が金で雇われて（？）家族を装い、競売物件に住み着いて出ていかない（居座る）という仕事をする、というものでした。
もうずいぶん経つのに、この居残り屋だったか居座り屋だったかは、今もはびこっているんでしょうかね。扱いがとても難しいようでした。前の方のおっしゃる通り、老人がいて追い出せなくて購入者が困り果てる、という話だったと思います。

競売物件にはこれがあるから気をつけろ、安いからと飛びつくと火傷する、と当時言われたものでしたよ。
今もそうなんでしょうか。
法には必ず抜け穴があり、そこにつけ込む人が必ず出てくるようですね。

この回答へのお礼

老人ですか。
私は老人嫌いなのでむしろ追い出します。
母子家庭で子供がいるとか言う場合は多少考慮しますけど。

お礼日時：2005/06/10 09:06

No.5 回答者： sirokiyat 回答日時： 2005/06/09 19:55

裁判所の強制執行はそれほどお金はかかりません。

勿論？万から？０万円のお金はかかりますが。落札金額に比べればビビたる物です。
引渡命令が、出る場合であれば簡単です。色んなサイトにやり方が乗っているので参考にして下さい。
競売まで言ってしまえば、その物件に関しては債務者は全然保護されていないといってもいいと思います。（但し、落札金額が債務額に満たないので、結果として債務者がもうけることはありますが。）
執行官が、占有者を追い出してくれます。

この回答へのお礼

本当に追い出してくれるかちょっと疑問に思います。
もししてくれるのなら「金こそ正義」ということで
生活保護なんか必要ないと思いますし。
つまり貧乏人は死ね！
ってことになってしまいますよね？

図々しい人ならともかく、病気とか同情するような理由の場合も
追い出してくれるのでしょうか？
債務者が、新しい住まいと家賃、引っ越し費用をよこせ。
と言った場合はどうするんでしようか？

お礼日時：2005/06/10 09:05

No.4 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/06/09 18:39

差押期日、競売の開始決定日等によって差があるので参考意見としてください。

基本的に先住者が債務者であった場合、引き渡し命令によって退去（出て行く）しなければいけません。
賃貸で借りている人の場合、最近の賃貸契約であれば６ヶ月の猶予期間が与えられます、昨年４月以前の契約であれば契約書の記載内容によりますが、契約日から３年間の賃貸借契約の継続が認められます。

強制執行で立ち退かす方法もありますが、これも費用がかかりますし、高齢者などがいるとやっかいです。
従ってあまり素人は手を出さないのが一番ですね。色々な人が様々な手を打って、お金を儲けようとしている場合もありますから、注意してください。やり方を間違えると後々やっかいです。

この回答へのお礼

ちょっと投資の一環で興味を持ったので質問しました。
インターネットの普及や専門業者が多く出てきたので
素人は確かに手を出さない方が無難だと思っています。
中には居座ることで金を取るような業者？連中もいるようですけどね。

お礼日時：2005/06/10 09:05

No.3 回答者： neKo_deux 回答日時： 2005/06/09 18:01

> とにかく一般的にどのようにして先住者の処理をするか質問しています。

一般的には裁判所に引渡命令を申し立てます。

「競売 占有者」のキーワードで情報収集すると、対策、Ｑ＆Ａから関連する手続きを代行してくれる業者まで、色んな情報が見つかると思います。
実務上は信頼できる弁護士の方に相談する事をお勧めします。

大抵の場合、そういう占有者が居ないかどうか事前にしっかりチェックしましょうって事も注意書きされています。
そういう物件を落札しちゃったんでしたら、調査しなかった事が過失になるわけじゃないですが、認識不足、知識不足があったという事で、それなりの損失が出ちゃうのも致し方ないんじゃないかと思います。

--
もちろん、中には前述の法律や制度を悪用するって人もいますが、所謂「法律の抜け穴」って奴で別の問題です。
そういう場合でも金を貸す前、入札する前に十分調査して対策を行っておく事で、貸さないとか自己破産での踏み倒しを困難にするとかの対策が取れるケースもあると思いますし。

この回答へのお礼

競売物件はネットで調べると事前に調査できない。
間取りや、説明を聞くのも不可。
離れたところから外観を見ることはできても
中に入ったりは不可能。
自殺者がいたなどの事実もあとから知ることになる。
と見ましたけど。

事前調査は可能なのでしょうか？

お礼日時：2005/06/10 09:05

No.2 回答者： takafun55 回答日時： 2005/06/09 17:45

競売物件を落札すると登記簿が書き換えられ、落札者が所有者となります。

この時点で裁判所の仕事は終わり、後は落札者と前所有者との間でいつ出て行くのかなどの話し合いになります。
素直に出て行ってもらえれば、いいのですが、理由を作って出て行かない人もいるようです。

この時は裁判所に強制執行してもらいます。執行官が居住者を追い出し、鍵を変え、新所有者が占有を始めます。

但し、これにもお金がかかります

競売専門の不動産会社などは、落札と同時に強制執行を申請するようです。

この回答へのお礼

強制執行すると無理矢理追い出せるのですか？
先住者が
「ほかに住まいがない」
「金がない」
「見殺しにするのか？」
「子供がいて・・・」
「病気で・・・」
「仕事も見つからないし・・・」
「生活保護の手続き中だ・・・」


などと行った場合も必ず追い出してくれるのですか？
(これらの言葉が本当か嘘かは別です)
やくざみたいに追い出してくれるのでしょうか？

今追い出すと債務者の生活が困難なため不可能。
強制執行不能とかいう場合はあるのでしょうか？


強制執行すると債権者にさらに負担がかかります。
不動産購入価格に比べればたいした金額ではありませんし
こういうのも予測して購入するんでしょうけどね。
ちょっと聞いた話では、引っ越し費用や適当に家賃３ヶ月分ぐらい
渡して追い出してしまうとか聞きましたけど。

お礼日時：2005/06/10 09:04

No.1 回答者： neKo_deux 回答日時： 2005/06/09 14:10

質問者さんが今住んでいる住居で「所有者が変わったから今すぐ出て行って！」と言われると困りませんか？

不動産の売買契約と、居住権を切り離して考えるという事からですね。


> 無理矢理追い出すために落札した人がその建物を解体したりしてもいいのでしょうか？
> ●月●日に解体しますと警告しておく。
> または催涙ガスなどを使い追い出すなどの行為はOK?（殺しはしません)

自分や自分の家族、知人に対してこれが行われたら？って事を考えると、自明のように思います。
器物損壊、傷害などになるんじゃないでしょうか。

--
> あと日本はどうして借りた金は返さなくて言い。
> という法律があり、

返済できるのであれば、自己破産は利用できません。
あくまでも救済のための法律です。

この回答へのお礼

> 質問者さんが今住んでいる住居で「所有者が変わったから今すぐ出て行って！」
> と言われると困りませんか？

自己破産などした場合、住宅処分は前提ですし、直ちにではなく数ヶ月の猶予が
あるんですよね？
なんで出て行かないのでしょう？

理由は何であれ所有権が自分の物人なったのにそこに誰かが住んでいたから
かわいそうだから住まわせてあげる。なんてことしませんよね？


> 自分や自分の家族、知人に対してこれが行われたら？って事を考えると、自明のように思います。
> 器物損壊、傷害などになるんじゃないでしょうか。

差し押さえられて競売に掛けられたならしょうがないと思いますけど。
そうでないと債権者や不動産購入者が意味ないじゃないですか。

> 返済できるのであれば、自己破産は利用できません。
> あくまでも救済のための法律です。


自己破産については各々事情はありますが、なかにはギャンブルなどで遊んで
借金し破産する人もいます。
こういう人も弁護士次第でなんとかなってしまうようです。

私も債権回収のために裁判所を使いましたが、債務者の妻が芝居で適当な泣き言をいい。
抵当権もあったので私の元にはほとんどこないだろう。ということで強制執行はしませんでしたが
今思えば回収できなくても強制執行し追いつめてやれば良かったと思います。

なにせ今は平気で遊んで生活しているのですから。
横領、脱税もしています、破産もしていません、私の元にも裁判所から通知は来ていません。

債権額２２０万。
この金額をすぐにあきらめますか？
今ならあきらめてもいいですけどね、当時は悔しかったですよ。
不動産を落札したなら数千万するときもあります。

本当にかわいそうな事情であれば、無理に追い出したりは私もしないでしょう。
図々しい場合は冷酷に追い出すでしょう。
とにかく一般的にどのようにして先住者の処理をするか質問しています。

お礼日時：2005/06/09 15:24