競売について

姉についての相談です。
姉の義父が離婚し慰謝料等を支払わなければならなくなりました。聞いた話なので詳しい事はわからないのですが聞いた範囲で説明するとどうも現金がないので家を差し押さえられるらしいのです。
家と土地の名義は姉の義父と姉の夫名義になっています。
その場合、差し押さえられたら競売にかかってしまうのでしょうか？
義兄が共有しているので無理ではないかと思うのですが。。。実際どうなのでしょうか？
少し話がずれるのですがもし仮に姉の義父のみの名義の場合、姉夫婦も同居して競売されてしまった場合は居住権？というのは主張できるのでしょうか？
法律などは全然分からないので質問の仕方もおかしい個所があるかもしれませんが宜しくお願いします。
分かる方、教えて下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/03/18 00:35

差押は、義母がするのですか。

その前提で書いていきますが…。
抵当権に基づくものではなくて、慰謝料請求権という債権を実現するために、裁判所に申し出て認められれば“強制競売”の手続きをすることは法律的には可能です。“強制”といっても、抵当権に基づかないだけで、手続き上は、普通の競売と同じです。

【１】ただし、競売の対象となるのは、義父の持ち分だけになります。例えば、義父が土地１／２、建物１／２の所有権を持っていた場合、競売されるのはこの部分だけです。競売して落札しても、新所有者は、残りの所有権を持つ義兄の権利を侵害することはできませんから、建物が存在する限り、せいぜい義兄から地代と家賃を徴収する程度になると思います（あるいは、持ち分の買い取りを請求してくるか）。現実問題として買い手が現れるかどうかは疑問です。ときとして現実に買う人がいるので、競売は不思議なところですけど…。

それに、競売の場合、よくても市価の８０％相当です。さらに、持ち分が制限されるのなら、その価格は相当低くなると思います。また、競売手続きは、裁判所が無料でしてくれるわけではありません。手続きの費用として数十万円納付する必要があります。さらに入札まで早くて２～３ヶ月（超短期）、普通は半年ぐらいかかりますし、売却できなければ数年間も入札を繰り返すことになります。

もし、土地、建物に義母の差押以前に、住宅ローンなどのため銀行の抵当権が設定されていたら、競売代金はまず銀行に入ります。ローン残債を控除して残れば、残金は義母の手に入ります（ですから、義母による差押は、あまり現実的な手段ではありません）。

ただし、義母が、建物が建つ前に土地全てに第１順位の抵当権を設定していたら、上記の話は根底から変わってきます。一括競売（民法３８９条）が可能となり、建物も合わせて競売されてしまいます。競落された場合、義兄の持ち分は、競売代金から戻ってきます（土地と建物は全て新所有者に所有権が移ります。以下の【２】のケースと同じです）。

【２】土地と建物の所有権が全て、義父の場合、土地と建物を合わせて“強制競売”が可能です。この場合、姉夫婦は単なる同居人に過ぎないと思われるので、借地借家法で保護される借家人にはなれません（賃貸借ではありませんから）。もし、競落され新所有者が現れた場合、家を占有できる期間は、通常６ヶ月間が限度です（民法３９５条）。
でも、母親が実の息子を家から追い出してまで、競売をしたいでしょうか。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/03/18 14:34

その慰謝料は裁判で負けて、その金額は確定していますか？

もし、そうであるなら姉の義父の持分権が差押られ、その持分だけが競売となります。
（「家と土地の名義は姉の義父と姉の夫名義になっています。」と云うことなので持分権は２分１と思われます。）
その競売で買った者は権利の２分の１だけなので、即、強制執行で追い出されることはありませんが、賃料相当の家賃の２分の１を支払う必要があります。
以上は、最早、裁判に負けていることとしてのお話しですが、その裁判が未だでしたら、すぐには競売となりません。

No.1 回答者： aska27_osaka 回答日時： 2005/03/17 23:14

共有している物件を差し押さえられて、支払いが出来ない状態だとすると、競売（けいばい）される可能性はあります。

共有の持分が競売されることになります。
もし、落札者が現れると、所有権はそちらへ移り、居住権というか第三者の所有物件に居住している状態になります（共有部分だけですけど）ということは、賃料を払って住み続けるか、出て行くか、あるいは、買い取るか？という選択を迫られると思います。

共有持分だけで、しかも賃借人があるというような物件を好き好んで落札する人間がいないとは思いますが、どうなるかはわかりません。

競売に出たら、質問者さんが自己競落して、買い取るのが一番良いのですが、不当に安いと慰謝料の支払いが残ったりするので、残債務が消滅したりしないのですけど、家は全部所有権で手に入ります。

シロートが差し押さえたりは普通しないので、相手が職業的に何かやっている方という印象を受けます。不当な家賃で追い出されたり、不当に安く残りの共有部分を買い取られる可能性も否定できません。差し押さえらる前に贈与してしまうとか、対策はありましょうが、専門家の先生のご登壇をいただくべきと思います。