農地売買の業者への仲介手数料

Question

農地購入しないかと業者が訪ねてきました。
話が進み、購入への手続きを進めました。
売り主へ手付け金を支払い、売買契約をすませました。
名義変更ができる段階までこぎつけ、最終的な残金を支払う段取りまで話が進みました。
ここからが問題で、業者が仲介手数料として「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。いわゆる「3%+6万」なのです。
売買契約時にはこの話はありませんでした。うやむやにされて。。あとで分かった話ですが本当にてきとうな業者なのです。

農地売買の業者への手数料は一般的にどれくらいなのでしょうか？
宅地ならちゃんとした法がありますが、農地に関しては地域性がでるのでしょうか
聞いた話なのですが、一般的に業者が農地の仲介にはいることはめずらしいし、普通にはないと聞きましたが本当でしょうか？
お知恵をください。よろしくお願いします。

chobio · Accepted Answer

＞「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。
宅建業法で定めているのは手数料の「上限」であって、定められた手数料を取らなければならないという規定はありません。
ここまで、契約書や重要事項の説明などで手数料に関する文書で記載されたものはなかったでしょうか？口頭による説明もなくて文書の記載もなければ、不動産業者が手数料を徴収する根拠は何もない事になってしまいますが？
手数料の根拠がまったくないのであれば、極端な話を言えば、あなたが手数料の支払を拒んでもどうせ売主から「3%+6万」の手数料を取っているのでしょうから、突っぱねてしまっても構わないように思えます。

＃１さんが既にご指摘の通り、農地の売買には農業委員会の許可が必要です。市街化区域内の農地であれば、農地の転用の届出が認められますので大きな問題ではないかもしれません。しかし、農地は原則として許可がなければ売買契約自体が無効とされ、所有権移転の登記ができない筈です。参考までに条文は下記の通り。

農地法第３条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用賃借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可（これらの権利を取得する者（政令で定める者を除く。）がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可）を受けなければならない。．．．
・・・・・・・・
４　第１項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

限られた情報で何とも言えませんが、とにかく市役所に確認をされることをお勧めします。

snowdrop1105 · Answer

宅地建物取引主任者です。ずいぶん前にした勉強ですので、私の理解内でお答えいたしますと、

宅地建物取引業を営む者は宅地建物取引業の免許を所持していなければならず、当然にその業法の規制内にあります。ここでいう、宅地とは、建物の敷地に供せられる土地のことをいい、農地はこの範囲に入りません。（ただし、建物を建築する目的で購入する農地は業法では、当然に宅地です。）

そして、農地はこの範囲に入らないということは宅地建物取引業の規制外にあるということだと考えます。

すなわち、誰がこの売買の仲介、代理、斡旋等を行っても良く、その手数料、紹介料等も、業者であれば言われるように上限がありますが、業者でない場合、上限がなくなるということではないかと考えています。

また、私たちが純粋な農地の仲介にはいることは確かにめったにありませんが（市街化区域の建物を建築する目的の農地の仲介は過去、数え切れないほどあります。）これは、多分、農地を売りたい人、買いたい人が農協の斡旋や、ないしは直接、売買をされていらっしゃるだけで決して、私たちが仲介に介入できないと言うものでもありません。

そして、仮に私が農地売買の仲介をすることがある場合、原則、上限の手数料を要求いたします。（お支払いただけるかどうかは、別問題でしょうが、それは、話し合いです。）

今回のケース、当初、手数料がかかる旨の説明が無かったということが一番の問題と思われます。

業者の中には、「不動産屋が介入しているので仲介手数料がかかるのは当然だ。だから、特に説明しなかったし、説明する必要もない。」という理屈の業者がかなり存在します。かくいう私も何度か経験があります。

ということで、有益なことかどうか怪しいことを長々と書いてきましたが私の結論といたしましては、３％＋６万円というのは（方法に問題があったとしても）不当ではないと思っていること。

また、もう名義の変更ができる状態になっているということですので、既に農業委員会への「届出」ないしは、「許可」を取得済みなのでしょうから、どうぞ、円満に取引を完了させられることを祈っております。

te12889 · Answer

明日、直ちにお住まいの市町村役場の「農業委員会」に走ってください。

耕作目的の農地の売買に、農協以外の民間事業者が介入してくることは珍しいと思いますよ、やっぱり。
（「宅地建物取引業」というくらいですから、宅地への転用の見込みのない「純粋な農地」は扱えないような気がします。）

なお、農地の所有権の移動には農業委員会の許可が要るはずですから、申請した覚えがなければ、確認が必要です。

私のは、聞きかじりのいい加減な知識ですので、とにかく「農業委員会」で相談してみてください。
民民売買の実例や仲介手数料の相場もわかるかもしれません。

下記URLのページ中ほどに「農地を売買するときの手続き」とか、農業委員会の仕事について説明がありますので、ご参考になさってください。

参考URL：http://www.town.ryuoh.shiga.jp/kurashi/k-nousan/k-nousan.html

農地売買の業者への仲介手数料

＞「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。

宅地建物取引主任者です。

明日、直ちにお住まいの市町村役場の「農業委員会」に走ってください。

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