新築マンション　値下げ交渉

Question

こんばんは。我が家では新築マンションの購入を考えています。予算より少しオーバーしそうなので、ふと疑問に思ったのですがマンションは値下げ交渉をしたら多少、安くなるのでしょうか？
でも購入を考えているマンションはまだ一期販売で売れ行きは良さそうな気はするんです・・・。またなるとしたらどれくらいの金額なのでしょうか？上手な交渉方法があったら教えて下さい。宜しくお願いします。

gamigami · Accepted Answer

値引きは時期によります。
総個数に対しての契約数が少なければちょっと位の色はつけるでしょうが、
今はやりの物件であれば、「値引きなんてしません」の一言で終わり。
お話の様子ではまだ新発物件でしょうから、多分そんな話をしても軽くあしらっておしまいですね。逆に「引き気味」な交渉をして様子を見るのが無難です。（でも交渉したら買う気が見えるからどういう態度をとるか見ものですが）
予算オーバーの場合は、ローンの支払い、諸費用の組み方から指南します。
銀行ローンの場合、保証料を内枠にする。
金利優遇＋短期固定で支払額を落とす。
など、お金を出さないようにするための工夫も多いですし、
フラット35は諸費用がかなり低く抑えられる有利な面も持ち合わせてます。
そんな話に飲み込まれたら、多分よくてオプション20万くらいかな？

noname#17334 · Answer

>我が家では新築マンションの購入を考えています。
いまは、難しい時期ですよね。夏休みの時期は一番マンションが
売れる時期です。売れるということは、値引き物件が少ないと
いうか、あるけど完成在庫で半年たな晒しのようなものばかり
という時期です。

ゴールデンウィーク　７月８月　９月１０月の祝日　そして
年度末春休みの時期
大体この頃にモデルルームオープンや販売の頭を持ってくる
のが多いですよね。

＞予算より少しオーバーしそうなので、
そういうときほど、物件を多く見て、お値打ち価格の物件
ほかにも探されたほうがいいです。
今の時期、売り手も売る気まんまんですし、買い手も買う気
にあふれています。

はじめて、マンションを買われるのでしたら、売れ残りの
割引物件でなく、第一期第一次の「価格が安くてお値打ち」
な人気物件をねらうほうがよろしいかと存じます。

＞ふと疑問に思ったのですがマンションは値下げ交渉をしたら
＞多少、安くなるのでしょうか？

私は買い物好きで、ことにセール大好き人間なんですが、
やはり本当に気に入ったものは定価で買うこともあります。
それとセールは、自分が知り尽くしたブランドでないとなかなか
気に入ったものを見つけにくいということはないですか？
セールに残る品は、色やデザインにクセがあったり
サイズが特殊であったりします。
同様に、マンションも売りにくい部屋が残っていることが
多いものです。
何度もマンション購入されていたりその地域に精通して
いて価格値動きが読めていればいいですが、地元で
ない物件を値引きで買うというのは相当リスクが伴う
ものです。
少なくとも、全体のなかで、もっともお買い得感の薄い
部屋、つまり安いけど欠点が上回る部屋か、安くなくて
魅力もほどほどの部屋が残るわけです。
自分が住むのだから・・・自分さえ気に入っていれば
不人気でもかまわない
そう考えがちですが、マンションは基本的に手狭になる
宿命にあります。
いつか必ず買換えがでます。
売ることも考えて、一般受けしない部屋は買わないほうが
いいでしょう。


＞でも購入を考えているマンションはまだ一期販売で売れ行きは
＞良さそうな気はするんです・・・。

そりゃ、値引きはムリですね。一期販売で値引きしていたら
何のために要望書とかあつめて人気を計って値付けしたか
わかりません。
基本的に、マンションは「売りやすい部屋から」順番に期分けして
売っていくものです。

＞またなるとしたらどれくらいの金額なのでしょうか？

首都圏にかぎらず全国的に、ここ数年で新築分譲価格が
徐々に下がってきているものが多いです。ですから２年前
着工のものは、今年売り出しの物件より坪単価で
５％～７％位高いことが多いでしょう。
竣工間際か完成在庫はその辺の「競合との価格均衡」
という視点で値引きして売るケースもあります。
また、地価の値下がりによる価格ギャップの大きかった
１９９２年頃の世田谷の物件の完成在庫など２０％引きで
買取業者に卸され、１０％～１５％引きで売買された例が
ありました。（いまでの買い取り業者というのはいます）
一般市場というよりも投資物件としてワンルーム業者など
の仲介で個人投資家などに売られたりします。

しかし、お話のような一期の販売中の物件では、今の段階で
値引きなどしなくても売れるわけですから、

そもそも値引きの原因は、内容に比べて価格設定が高く
なってしまったから買い手がいないというケースなのだと
思ってください。

ご存知のように、マンションには物件全体の販売価格総額を
販売床面積で割った　物件の平均坪単価というものがあり
ます。
これが、近隣の競合物件に比べて安いか高いかを
比べる目安になります。

平均坪単価は、販売担当にきけば教えてくれます。
うちは、平均坪単価１７５万円ですから、あっちの物件
より格段に人気ですよ

みたいな言い方をします。
そのなかで、最上階角部屋は坪単価が１９０万円になったり
１階の中住戸は坪単価が１６５万円になったりするのです。
そうやって細かく値をつけていくわけですが、不人気の部屋の
単価を高くしてしまうと売れ残る。


＞上手な交渉方法があったら教えて下さい。
投資用ならさておき、自分で住む家は、じっくり坪単価を調べ
一番お買い得でかつ気に入る物件をじっくり探すべきでしょう。
ことに、数倍の倍率で抽選になる部屋のほうが、売れ残りで
値引きしてもらう部屋より、価格的にも条件的にも魅力的な
ものが多いと思うのは私だけではないと思います。

買い手はついつい２ＬＤＫの４０００万円以下みたいな大雑把な
予算でものをいいますが、２ＬＤＫでも１７坪もあれば２５坪
もある。二階の中住戸もあれば、８階の東南角部屋もあります。

今の候補のマンションの中にご予算と条件にあうものがない
ならば、他の物件を探されたほうがいいかもしれません。

それでも、あえて売れ残りねらいの価格交渉のコツを
お教えするとするならば

(1)買う気をなるべく表に見せない。
　　＃３さまのおっしゃる「役割分担」は上手い手だと思います。
(2)所得が少なめなら頭金は多めに集める（親の援助など駆使）
　　ローンに余裕のある状況を見せる
(3)他の競合物件と比較していることをはっきり言う
(4)条件さえあえば確実に買うという意思を示す。
(5)自分から決して指値を出さない。
　　たとえば４０００万円以下なら・・とか口が裂けてもいわない。
　　普通モデルルームに通ううちについつい予算の上限を
　　販売会社に知られてしまう。
　　この辺を、親からの援助の額が増えそうだとかいって
　　限定的にしないのがこつ。
　　どうしても言うなら５００万円ほど少なめに言うことです。
　　アンケートにも、すべてを記入しなくていいのです。
　　実際に、家が新しくなると家具の買換えや、クルマの
　　買換えなどいろいろ欲望が膨らむものです。

(6)その物件の一期一次からずっと研究して価格表をすべて
　集めておくくらいの情報収集は必要。
(7)ローン却下のキャンセルはたまにでるが、竣工間際で
　　ない限りそれが即値引きににはつながらない。
　　人気物件ならキャンセル待ちの名簿があったりします。
(8)販売会社の担当者とはつかず離れず。
　　抽選には、一度くらい高倍率のところを申し込んではずれ
　　ておく。毎回くるけど申し込まないというのは、腹の内
　　が読まれる。

また、大抵一期分譲の前に、要望書というかたちで人気の予備
調査みたいなことをします。
そのときに、欲しそうな顔をすると実際の販売価格の公表時に
価格は上がっていることが多いです。
まず自分が買いたくない部屋をわざと興味を示して
気に入った部屋には目もくれないみたいな作戦で行く人も
いたりします。

今は、一部の都心物件や、長期の再開発物件をのぞき
去年よりは今年、今年よりは来年の物件のほうが単価が
安いという傾向もあって人気物件=お買い得
という図式があてはまる気がします。

そういう意味では、限られた選択肢のなかでオプションプラン
もデザインも選択できない「売れ残り」を叩いて買うよりは
何度も抽選にはずれながらたまたま当たった物件が結局は
一番お買い得だった・・・そういうことになりそうな気がします。

完成間際の値引き狙いなら時期は３月です。
また竣工後なら４月以降。
不人気物件の売れ残りはいつでも買えますが、バーゲン
同様サイズや色は選べません。

namnam6838 · Answer

マンションは、原則は定価販売で、値引きが特例です。
少し予算オーバーならば、階数を下げるなどを勧められるのではないかと思います。

人気物件・即日完売・抽選物件の場合は、値引きを切り出しても、当然のように断られます。
（他にお客さんが来るので、値引きして売る必要がないからです）
逆に第1期からモデルルームに何度も通ってくれたお客さんには、オプションがサービスで付く物件もあります（値引きにくらべればたいしたことはないのですが）。
質問者さんの場合は、まだ販売開始時期で、しかも売れ行き良さそうとのことですので、難しいと思われます。

「売れ行き良さそう」というのが買い急がせるための演出の場合があるので、実際よくわかりません。
お約束のモデルルームの赤い花も、実際本当なのかどうかはよくわからないといいます（いろいろ検討していたら、花がついていたはずの部屋が出てきたこともありますので・・）。
第○期と細かく分けて、即日完売に"なるように"しているのですが、それでも売れなくなってくると、広告やホームページに「先着順受付」という表現が出てきます。
これは前の期の売れ残りです。先着順が出てくると、その物件は当初の勢い（即日完売）を失ったともとれます。

また完成・入居が始まってからも売れ残っている場合もあります。こういった場合は値引きもありです。
ただし#1さんのおっしゃるように値引きの口外はできないことになっており、口外しないという念書もとられます。

また決算もあります。会社の決算もありますがそれより大きいのは、販売会社と売主の間の決算です。販売している会社と売主は違うことが多いのですが、「販売成績報告」のようにその物件の決算があります。それまでにできるだけ数を出しておきたいので、それに間に合うよう売り急ぎます。
物件の決算は買う側にはもちろん明かされませんが、「入居開始」「入居開始後数ヶ月」ぐらいが区切りになるようです。

入居開始後物件だと、席につくなり値引きをちらつかされることもありました。
部屋も実際に見られるし、良かったです。そのかわり選択肢が少ないのですが。

値引を期待する場合は、例えば奥さんが乗り気、ご主人が嫌がる、のように事前に役回りを決めて、若干の演出を加えて交渉するといいです。

定価販売が原則なので、「その値なら却下。さよなら」と言いそうな人をテーブルにつかせるための値引きです。
買う気まんまんの人には、値引きはないです。
つまり合意して契約書を作って押印直前に値引きということはできないし、契約直前まで話が進んでから調整で値引きということもない、ということになります。

shinkun0114 · Answer

値下げ交渉の余地はあると思いますよ。
　実は私も値引きをしてもらったクチです。
入居直前のマンションにキャンセルが出て、その物件を
見に行ったところ、業者からいきなり「２００万引きます」
との言葉が出ました^^
　業者も売れずに残っていると、税金や管理費を自分で負担
しなければならないので、早く売り切ってしまいたいようです。

　ただし、条件として「他のお客さんには絶対言わないでください」
というものでした。先に定価で買ったお客さんが怒り出し
ますからね。
そういった意味では、あまり値引きはおおっぴらに宣伝できません。

　入居間近なマンションや、すでに入居の始まっているマンションを探し、
こっそり値引き交渉をしてみてはいかがでしょう。

新築マンション 値下げ交渉

値引きは時期によります。

>我が家では新築マンションの購入を考えています。

マンションは、原則は定価販売で、値引きが特例です。

値下げ交渉の余地はあると思いますよ。

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　値下げ交渉の余地はあると思いますよ。