はじめまして。実は、中古の一戸建を購入しようと考えています。あまり知識がないので、是非アドバイスお願いします!!

物件価格が「1450万」なのですが、仲介手数料、登記、ローン手数料で、180~200
万ぐらいかかると言われました。物件は、昭和47年12月築で、坪は27坪です。
「古家付物件」と言う事ではっきりいって土地代の値段です。
ローンは銀行融資で、35年ローンを組みたいと思っています。
本当にそのぐらいかかるのでしょうか?
本などで調べましたが、中古一戸建ては、頭金とは別に10%ぐらいの諸経費
が必要・・と書いてあったので少々高い感じがしています。

営業マンに確認したのですが、「ローンが通ってからではないと内訳がわからない」と言われました。本当にそうなのでしょうか?

あと、仲介手数料の中に、そういった「代行」をしてもらった時の金額は
含まれないのでしょうか?

日曜日に「売買契約」をするのですが、その前に諸経費の話をきちんと
した方が良いのでしょうか?

どうかアドバイス宜しくお願い致します!!!

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A 回答 (5件)

>営業マンに確認したのですが、「ローンが通ってからではないと内訳がわからない」と言われました。

本当にそうなのでしょうか?

そんなことはありません。
何にどのくらいということは事前に分かります。
細かく説明しないようでしたら、はっきり説明が有るまでは、契約は急がないことです。

基本木には、下記のような費用がかかります。

不動産購入の売買代金以外の費用一覧
1.売買契約書に貼る印紙代
2.登記費用 所有権移転登記・所有権保存登記の費用で、この他に司法書士の報酬が必要です。
3.公租公課(固定資産税・都市計画税)
   引渡時に日割りで清算します。
5.仲介手数料(不動産会社への手数料) 
6.住宅ローン事務手数料(申込金融機関)
   1件につき3万円~5万円(税別)程度。
7.保証料(住宅ローン借入の際)
   保証人の代わりに保証会社が保証します。
8.火災保険料(住宅ローンを利用する場合に加入します。)
9.印紙代 住宅ローンを借りる際に金銭消費貸借契約書に貼付します。
10.抵当権設定登記代(国税)
   購入する不動産に抵当権を設定します。
  借入金融機関によりその他の費用が必要な場合があります。
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こんばんは


総額のうち土地代はいくらですか。建物は課税対象ですが、土地代に消費税は課税されません。ご注意ください。仲介手数料はその値段ですと3%+6万円+消費税です。
銀行ローンの代行とは何でしょうか。今、銀行は本人主義の原則が厳しく容易に代理人の申し込みを受け付けない時代です。yukiyukiさんが忙しくて手続きを任せたいのかもしれませんが、できるだけご自分でなさったほうがいいと思います。
登記の代行とは何でしょうか。所有権の移転にかかわる手続きを不動産屋に任せたとしてもそこで発生する費用は、司法書士に対する報酬と登録免許税くらいで、他に請求されるものはあまり考えられません。だったら、面倒でも司法書士に直接会って金額を確認したほうがいいと思います。
ところで仲介手数料に代行費用は含まれないか、とのご質問ですが、それぞれ別の性格のお金なので含まれないと思います。ただし、銀行ローンの申し込みは原則としてご自分でなさるものだから費用を請求されるという状況があまり考えられません。また、登記費用も司法書士に対する報酬と税金ですから実費と考えていいと思います。
すべてを業者に任せてあるのでしたら、せめて費用の明細くらいは出してもらいましょう。安心して売買するために最低限の注意は払った方がいいでしょう。
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この回答へのお礼

ememさん。ありがとうございました!

諸経費でもいろいろありますね・・。
諸経費の事は納得のいくまで営業マンと
打ち合わせしたいと思います。

ありがとうございました!!

お礼日時:2001/11/10 00:16

仲介手数料については、宅地建物取引業法によって最高額が決められています。

ローンの手数料に保証料が入っていると、これがかなり高いです。ローンの金額に応じて計算されますから、その金額がだいたいどれぐらいならいくらというのは調べれば分かると思いますが、具体的な金額は、その営業マンには分からないのかもしれませんね。ベテランの営業マンであれば、経験からだいたいのことは知っていると思われますが。登記費用については、その仲介業者の出入りの司法書士に依頼されるのだと思いますが、検索サイトで「不動産 登記費用 司法書士」などといれれば、そのHPでだいたいの金額が分かります。
中古物件の場合、新築物件に比べると時間や費用がかかるので仲介手数料も高くなるようです。
売買契約にあたって、宅建主任というひとが免許証を見せて説明されると思いますから、そのときにしっかりと確認しておくことが重要です。聞いていたことと違う説明がされたときは、その場で妥協してしまうと、それを認めたことになりますから、そういうことがないかもしっかり確認すべきでしょう。
仲介手数料というのは、売買の仲介ですから、その中にすべての費用が含まれるものではありません。
あと、諸経費のことなどは、先に聞いておいて、まけてもらえるものは安くしてもらうのも駆け引きのコツになります。

参考URL:http://www.doo.ne.jp/fudosan/mame/mame02.html
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この回答へのお礼

chihiさん。ありがとうございます!!

諸経費はローンを組む時に内容をしっかり確認しますね
まだ私達の歳(旦那)が若いのでふっかけられてるのでは・・。
と考えてしまいます。

業者によって諸経費の値段て違うのですかね??

お礼日時:2001/11/10 00:20

yukiyuki5555さん、こんばんは。



地域によって、土地の値段はわかりませんが
その中古の家を全く手直ししないで何年住めるかが
問題だと思います。
私の知人は中古物件を購入しましたか改築費にかなり
の金額がかかったといいます。
建て替えるとしても、解体費などもかなりかかります。
今現在の購入費と共に将来どのくらいの費用がかかるか
も頭に入れて、検討された方がいいと思います。

この回答への補足

kotokoさん!回答ありがとうございます!!

そうですね!将来のプランも一応考えていますが
もっとしっかり考えます!ありがとうございました!!

補足日時:2001/11/09 20:40
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高い買い物なのですから、全てにわたって、納得がいくまで聞いてみましょう。

それに対してきちんと説明できないような業者なら、止めたほうがいいです。
また、多額の現金を扱いますので、ローンを組む銀行などで場所を貸して貰って、平日に契約し、相手の口座にきちんとお金が入金されることを確認するのがいいと思います。私は過去に何度かそうしています。
なお、仲介手数料は、売買金額の3%+5万円(確か)が上限ですので、下限はありません。限度一杯に取るか否かは不動産業者しだいです。
また、あらゆるものに消費税がかかります。これがバカにならない金額です。そのあたりまで、よく見た方がいいですよ。

この回答への補足

kensakuさん。回答ありがとうございました!

仲介手数料の金額はわかっているのですが、
不動産が、銀行ローンの融資、登記の代行など
した場合、仲介手数料とは別に代行手数料など
かかるのでしょうか???

補足日時:2001/11/09 20:42
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Aベストアンサー

#7さんご指摘ありがとうございました。

たしかに調べてみると代理でもまれに手数料を取られることはあるようですね。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030930/index.htm
http://www.zero-corp.co.jp/community/qanda/q&a/page37.htm

この辺り実務をしているわけではないので、私が誤解しているだけかもしれませんが、もしだめもとで交渉するならば、以下ような点で業者と交渉する方法もあると思いますので、参考にしてください(もしこの辺りについて、間違いや参考になる判例などご存じの方いればご指摘・ご紹介下さい)。

民法では代理を定義していますが、媒介の定義というのはされていません。
媒介を代理と見なせるなら、双方代理として媒介行為自体が禁止されることになります。

宅建業法を制定する時点で既にそのような商習慣があったため、それを法的に整備する形で、媒介という形式が宅建業法で定義されたと聞いています。

双方代理は元々相互の利害が絡む問題を1人が契約するという行為であり、契約内容が都合の良いようにできてしまうということから、禁止されているものです。

媒介は宅建法法条代理とは異なるものとして定義されていますので、双方代理にはならないかもしれませんが、売り主側の代理人である自分に対して物件を紹介する(仲介する)というのは、民法で双方代理同様禁止している自己契約に当たるという解釈も成り立つのでははないかと思います(宅建業法では代理が媒介をすることを直接禁止していませんが、民法から考えるとかなり法的にグレーのような気がしますが、)。

販売代理では質問者が読んだ本に書いてあったとおり、一般的に手数料が不用という説明がなされています。つまりこのケースはかなり特殊なケースです。
そのような一般的でない契約形式については、契約者と媒介契約をかわすにあって、十分理解できるように説明する義務が業者にはあるのではないかと思います。

また、先に述べた双方代理・自己契約も承諾があれば認められる行為です。
つまり数少ないといわれる代理なのに媒介も行うという形式の場合、事前にきちんと説明して、契約者の承諾をきちんと得ることによって、法律違反にならないように心がけていることによる成果かもしれません。

つまり契約に至る経緯で十分な説明が不十分かどうかで、契約上に瑕疵があったかどうかという判断が生まれる可能性のある問題だと思います(少なくともその点を質問者は理解せずに話が進んでいるようですし)。

質問者が読んだ本のように一般的に行われていない取引形態です。手数料不要と思っていたら運悪く少数のものに当たってしまったようです。

気に入っている物件ならあまりもめない方がよいかもしれませんし、だもめとで交渉するとか役所などに相談する等という考えもあります。それはご自身で判断下さい。

#7さんご指摘ありがとうございました。

たしかに調べてみると代理でもまれに手数料を取られることはあるようですね。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030930/index.htm
http://www.zero-corp.co.jp/community/qanda/q&a/page37.htm

この辺り実務をしているわけではないので、私が誤解しているだけかもしれませんが、もしだめもとで交渉するならば、以下ような点で業者と交渉する方法もあると思いますので、参考にしてください(もしこの辺りについて、間違いや参考になる判例な...続きを読む


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