敷金返還について

ハイツを借りているのですがこの度出て行くことになりました。入居時に支払った敷金４０万円のうち３０万円は不動産屋で控除されて(賃貸契約書に記述)残りの１０万円が還ってくるそうですが修繕費などはその１０万円から差し引かれるそうです。これって一般的でしょうか？地域は関西で家賃６６０００円で入居年数は３年１０ヶ月です。

No.4 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/29 11:53

こんにちは　元不動産関係者です（関東）

関西独特の「敷引制度」の粗筋はこちらの方で勉強をさせていただいたので、あらかたは理解しておりますが、まずこのような判例が２００１年４月に神戸地裁で出されています。（消費者契約法施行前）

(1)http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_trouble/new_p …

その結果(1)’という形で賃借人側寄りの判例が出されております。

(1)’
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_judgment/new_ …


また

この時点では、賃借人の気持ちは汲みながらも結果的に大家側に有利な判例が出されましたが、その後平成１７年２月堺簡易裁判所の判例では全く逆の判例が出されています。

(2)
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/txt/050217sak …

また(1)の事例とは異なりますが平成１７年８月神戸地裁での判例ではやはり賃借人寄りの判例も出されております。

(3)
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/txt/050714sik …

伏字が多いのでどっちがどっちだかよく判りづらいのですがｗ（１）義務の加重で

賃借人が賃貸人に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり(民法601条)、賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とするものである。そして、民法上、賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文の規定は存しない。そうすると、民法において、賃借人が負担する金銭的な義務としては、賃料以外のものを予定していないものと解される(ただし、賃借人に債務不履行がある場合は、別である。

ここで賃借人側の回答だと言える事がわかるであろう。

一応、敷引制度は関西独特の制度かもしれないけれど、時代は消費者契約法１０条によって「普通に居住していれば」賃借人の敷金を保護される方向に変わりつつあります。
敷金自体「特約」があろうとも、本来は全額返済するのがスタンダードという観点ですから返還義務があるのは当然です。（勿論原状回復義務はあるけどね）

少なくとも一般的ではないと私は思いますが…

No.3 回答者： xyz37005 回答日時： 2005/09/29 10:32

http://64.233.187.104/search?q=cache:OHUptVJxCRM …

ここのPage 7から始まる疑問 5参照。
これをみると原則として敷引は認められている。
40万のうち30万とられるのが暴利行為かどうかはワカンネ。
個人的には多すぎる気がするけど。

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疑問 5
契約で敷金のうち○○万円を敷引きされる特約になっている場合、敷引特約は合意していれば、やむを得ないのか。

回答
敷金特約の定め 敷金については、賃貸借契約書に「明渡し時には敷金３０万円から１０万円を差し引いた２０万円を返還する」、あるいは「明渡し時には家賃３ヵ月分の敷金のうち１ヵ月分を差し引いた２ヵ月分を返還する」と書かれていることがあります。これを敷引特約といいます。保証金についても同様の定めがされることがあります。 契約書に書かれていて、これを了解して契約をした以上争えないとされている。

敷引特約の意味
判例の多くは、部屋の通常の使用によって生じた汚れや傷についての自然損耗料、並びにつぎの借主が入居するまでの空室損料としています。また一部には家主に対する礼金的要素の強いもの、更には自然損耗料、空室損料並びに礼金等のさまざまな要素が渾然一体となったものとする判例もあります。判例の多くが述べている自然損耗料、空室損料という考えから、通常使用により生じた損耗は当然賃料に含まれるもので、空室損料も実際に使用していないのに借主人の負担となるものではない。

判例
しかし、このような理由で敷引することは原則として判例は認めており、賃貸期間や賃料、並びに敷引額や率を考慮して、それが暴利行為として公序良俗違反になるような場合には敷引きを認めないとしています。敷引きを現在の判例の下で返還を求めるとしたら暴利行為となるものかどうかの検討が必要です。 賃料が近隣の相場並なのに高額・高率の敷引きをされているケースについては争う余地があります。

延焼や天災地変で借家が滅失したとき
隣家の火災の延焼で借りているアパートやマンションが類焼、地震等の天災地変で明けなくてはならない場合は別です。 阪神大震災の際、この問題で多くの訴訟が提訴されましたが、最高裁は震災で賃借家屋が滅失した場合は、「礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として」、災害により「当事者が予期していない時期に終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできない」として敷引金全額の返還を認めて決着をつけています。
（最高裁第１小法廷判決、Ｈ９(オ)第１４４６号）

No.2 回答者： dasada 回答日時： 2005/09/29 09:54

先日、敷引は違法と裁判で判決が出たような。

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2005/09/29 09:50

関西では敷引がありますので、普通です。

契約書に記載されていれば異議を唱えてもダメです。