リビングの壁に雨漏りと思われるシミが・・・

Question

築17年の分譲マンションの1階に住んでおります。
母に変わって質問させて頂きます。

母がリビングの本棚をどかしたところ、外壁に面している部分の壁紙に大きなシミが出来ておりました。

管理会社に連絡をしたのですが
「結露ではないか？」
と言われ、修理は管理会社で保証できないと言われました。

しかし現場の写真を知り合いの建築会社の人に見せたところ
「雨漏りの可能性が高い。」
とのアドバイスがあったので、もう一度管理会社に連絡をしました。
が、「雨漏りか結露かの初期調査費用は負担できない。」との返事。

結露であれば、当方が修理代を負担するのはわかりますが、調査の結果、雨漏りだった場合は、修理は管理会社に責任があります。
その場合、立て替えた初期調査費用も戻ってくるのでしょうか？

アドバイス、よろしくお願い致します。

semi-zzz · Accepted Answer

＃２です。別の観点からのアドバイスです。

知人の建築会社の人は雨漏りの可能性をいっていて、管理組合の人（？）は結露といっていると言うことですが、管理組合の人は建築に詳しい人なのでしょうか？　一般的に管理組合の幹事は持ち回りなどでなるので、素人のことが多いので、どちらが信頼性が高いかというと、利害関係のない知人の方と思えまし、他の部屋で既に発生しているということですので、漏水の可能性が高いかと思います

質問のマンションの構造は書いていないのですが、分譲マンションのでは鉄筋コンクリート構造が多く、また鉄筋コンクリート構造では壁の漏水や結露の問題が出やすいので、質問の建物の構造が鉄筋コンクリート構造だと仮定して簡単な調査法をアドバイスします。

専門家もまず最初に目視で調査を行います。

１階ということなので、その外壁の外側を確認してみてください（水は上から漏れるので水漏れしているあたりから上を重点的に。脚立が必要かも）。
表面がコンクリートでしたら、ひび割れなどありませんか？　またへんに色の変わった部分はありませんか？　目視で確認してみてください。
一般に幅が0.2～0.3mm程度以上のひび割れがあると漏水が発生すると言われております。この場合コンクリートをカットして補修する方法が一般的にとられます。
このサイズになると目視で十分わかりますし、シャープペン(0.5mm)の芯の太さと比較して半分以上の幅があればだいたい漏水が発生するようなひび割れ幅です。

外壁がタイルのような場合は、表面にひびがあっても、表面のひび割れ幅が必ずしもコンクリート構造物のひび割れ幅と同じでないですが、表面にひび割れのある場合はやはり下の構造体にひび割れが発生している可能性が高いです。
またタイルが浮いていることもあります。タイルの浮きは目でわかることもあります。
より詳細にチェックする場合は、軽量の金属性ハンマーなどで軽く叩くと、正常の場所と比べて打音が異なります（実際にタイルの浮きはこのような点検を行います）。

簡単に行える検査方法です。
時間があるときにでもしてみてください。

なお、他の部屋で既に漏水が起きていると言うことですが、築１７年とだいぶ時間が経過していますし、今までそのような調査を行っていないのなら、建物全体の防水性が懸念されますので、質問者の部屋だけでなく、建物全体の調査をすることが望ましいと思います。

次に結露についてですが、結露は室内の湿度が高くて、屋内の温度が屋外の気温に比べて高いときに主に発生します。
屋内は人間の息や生活上発生する水分により一般的に湿度が高くなっていますし、冬（気温差が台）や肌寒い梅雨や秋雨（湿度が高い）の時期に発生しやすくなります。条件が揃えば、雨が降らなくとも発生します。また換気を行うと発生は少なくなります。

除湿器をお持ちの場合、雨の日に使用してみてください。また壁は本棚をどけて今は見れる状況になっているようですので、壁に向けて扇風機で換気をしてみてください。
結露でしたら状況が改善されると思いますし、雨漏りでしたら紙が濡れる状況は変わらないと思います。

nachiguro · Answer

こんばんは　元管理会社の物件担当者です。

さて、こう云う場合非常に難しいんですよね～
雨漏れか配管漏水か或いは単なる結露かって断定は出来ませんね。
私が調べる際は青焼図面の配管関係、共用部分の保険内容、そして降雨の状況この3点を重視します。

まず、配管関連の漏水でしたら上層階の配管図から漏れが生じている可能性がある箇所か解かると思いますし、上層階に高圧ポンプで調査すれば直ぐ判ります。

雨漏れに関しての判断は２さんが具体例を書いていますので省略しますし、結露の場合はnonoko70さんが仰るとおり自己負担となります。

ただ、雨漏れと配管関連の水漏れに関して「管理会社（組合）で保証できない」と書かれていましたが、一応組合で加入している共用部保険の特約事項を確認してみてください。場合によっては「水濡れ特約」が加入されている場合があります。
この場合、配管（排水関連のみ）のピンホールや雨漏れなどの初期費用も支払対象になることが多いのです。

共用部の場合は当然管理組合の負担ですが、共用・専有がハッキリしないグレーの場合は双方の話し合いというのが一般的ではないのでしょうか？

私の場合は、ある程度予算を取っておいてそこまでは組合負担として業者支払いを待ってもらうスタンスで、工事を進め、判った時点でそれまでかかった費用を共用部なら組合から支出して、保険会社に対しては施工写真と二割増の見積り（いけないんですがｗ）を保険会社に提出し、保険金を管理組合に全額納金（計上は工事費用と見舞金）する方法をとっていました。
専有の場合は、当該者に請求を出して行う方法をとってましたね。

semi-zzz · Answer

>雨漏りだった場合は、修理は管理会社に責任があります。

賃貸でしたら管理会社（大家）の責任ですが、分譲マンションの場合は、責任者が間違っていますよ。

外壁から雨漏りしている場合、外壁はたいていの場合共有部分ですので、その補修責任は管理会社ではなく、管理組合になります。管理会社は管理組合の業務の一部を代行しているだけで、補修費用などは持たないのが普通です。

なお、管理組合はその分譲マンションの所有者全員からなる団体ですので、補修については軽微な場合は管理費、大規模な場合は修繕積立金から出すことになります。不足する場合は、規約などに定めた割合でその費用を所有者各自が負担することになります。
日常的な管理範囲での修理（電球の取り替えなど）なら管理会社が行うこともありますが、外壁の補修のようなことについては管理会社の判断では行えませんし、共有部分の変更に当たるような工事を勝手に修理したら管理組合や他の住民から訴えられる可能性があるようなことです。
これは質問者個人が勝手に共有部分を変更した場合も同じようになります。

管理会社が管理組合の窓口をしていることはありますが、本質的には管理組合に相談する事項ですので、管理組合の代表者に相談することが必要です。

なお、管理組合などがなければ、５人以上の仲間（所有者）を集めて管理組合集会を開催を計画し、集会決議をすることが必要となります。

＞立て替えた初期調査費用も戻ってくるのでしょうか？

これについては自信はありませんが、新築で施行不良が考えられる場合、その調査を行った結果不良箇所がなかったら調査費は施主負担、不良があったら施工業者負担となるので、不良箇所があり、その補修をすることが集会などで決定した場合、負担してもらえるのではないかと思います。

外壁からの雨漏りでしたら、質問者の部屋だけでなく全体的に補修の時期に来ている可能性が高いので、管理組合にマンション全体の調査と補修を提案するとよいと思います。

DIY-suki · Answer

実際の現場を見た訳でも専門家でもありませんので
詳しくわかりませんが

外壁に面した部分と言う事なので結露の可能性は大きいと思います。
まず、そのシミの大きさが、置いてあった本棚の大きさと
同じ位なのでしょうか？
または本棚の裏の範囲以外まであるとか？

外壁にあまり隙間を空けずに家具などを置くと結露します。
結露は暖かいところでは無く冷たい部分に湿度の高い空気が触れる事によって結露します。

冬場暖房をかけリビングは暖かい状態にあります。
しかし外壁に面した部分に家具などがあると温度が遮られ
壁の部分は冷やされます。
温度は遮られても湿気は遮られないので家具の裏に回りこみます。
その湿度の高い空気が冷やされた壁の部分で結露してカビが生えます。

リビングの壁に雨漏りと思われるシミが・・・

＃２です。

こんばんは 元管理会社の物件担当者です。

>雨漏りだった場合は、修理は管理会社に責任があります。

実際の現場を見た訳でも専門家でもありませんので

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