更新料の内訳について

来月１日までにアパートの更新しなくてはならないのですが、Ｈ９年からこのアパートに住んでおり、今回で４度目の更新になります。
これまでの３回の更新の際には、『家賃×０．５』を支払ってきましたが、今度の更新手続きの明細書が届き確認したところ、『（家賃＋駐車料）×０．５』というものでした。不動産業者に問い合わせたところ、“家賃に駐車料や共益費などが込みになっている物件もあるので、それにならって駐車料×０．５も支払ってもらいます”という、取って付けた様な回答でした。住み始めた当初から、『家賃、駐車料、共益費』という感じでバラバラに明記されており（毎月の支払いはこの合計金額を払っています）、家賃に駐車料や共益費が含まれるという形ではありません。これまで３度の更新の際には『家賃×０．５』だったのに、いきなり駐車料も付け加えられると余計に支払わされるのかと不安になってます。本来支払うべきものなら、これまでが得していたと考えるしかありませんが、どういうものなのでしょうか？
この駐車場とは、アパートの敷地内にあるアパート契約者のみの駐車場になっています。契約更新に駐車料も含んだ物を払わないといけないのでしょうか？

それと、これまで３度の更新の際には、“更新料”となっていたものが、今回は“更新事務手数料”と書いてあり、それに対しての消費税も請求されています。事務手数料に消費税はかかるものでしょうが、どのような違いがあるのでしょうか？

この数週間、いろいろ調べていてようやっと、こちらのサイトに巡り合えました。日もないので、どうか宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： cafecat 回答日時： 2005/10/20 16:41

更新料……………【大家の収入】家賃の1ヶ月が上限

更新事務手数料…【不動産業者の収入】上限は決まっていならしく、
　　　　　　　　　　　　家賃の0.25～0.5％が相場のようです。

ちなみに更新料はその建物を大家が住宅金融公庫融資で建てたのなら、
借主に請求してはいけないという決まりがあったと記憶しています。
（安く融資してるんだから借主から金とるな、という意味合いだったと思います。）

今回の場合、不動産業者へのつっこみどころとしては、
１．更新料は「家賃」に対して○％なのに、共益費・駐車場代が別の当物件に対し、
　　「家賃＋駐車料」という計算式は宅建法に違反するのではないか？
２．最初からその条件で契約書を交わしていたのならまだしも、
　　契約書上にないことを突然請求されても納得しかねる！
の2点でしょうか…。
　　（１．が違反かどうかは私もわからないので、ご自分でご確認下さい。
　　　　　違反でなく不動産業者各々で成立可能な請求条件でしたらアウトですね。）
　　（２．は契約書上の更新に関する条項をご覧になって、
　　　　　支払い条件を不動産業者もしくは家主の判断で変更する場合もある、
　　　　　という文面がないことを確認してください）

それと一番に確認したいのが、
今回の請求が「更新料」なのか「更新事務手数料」なのかですね。
更新料のある物件の契約更新時には下記ダブルで請求されます。
　　・更新料
　　・更新事務手数料
更新料のない物件でしたら下記1点のみの請求です。
　　・更新事務手数料

今までどちらかしか請求されなかったのなら、
その賃貸物件は更新料のない物件で、
支払った名目は更新事務手数料だと思われますが…

もし更新料として『（家賃＋駐車料）×０．５』を請求されたのでしたら、
上限は家賃の1ヶ月ですので、
駐車料0.5％分が加算されても上限以下の金額なので
文句言えないところもあるかもしれないですね…
更新事務手数料としての請求でしたら、
相場より高くないですか？くらいは言ってみても良いと思います。

「じゃぁ更新しないでも結構ですよ？」と
不動産業者から言われると辛いところですので、
やはり専門的な機関に相談して知恵をつけてから
対抗するのが必須ですかね…

不確かな知識での回答で申し訳ございません…

この回答への補足

こんにちは。お話頂き有難う御座いました。

＞今回の請求が「更新料」なのか「更新事務手数料」なのかですね。
これまでの３回の更新の際は『更新料』、今回の４回目は『更新事務手数料』と記しています。
ですので、これまでの３回は消費税の請求はありませんでした。今回は『事務手数料』ということなので、消費税請求もきています。
＃２の方からのお話もあったように、今年から課税対象業者になったようで、このようなことを言ってきたと思われます。しきりに『１０００万円が、１０００万円が…！』って言っていましたので。。。

更新事務手数料としての請求ですので、教えていただいた相場を念頭に入れ、交渉してみます。

勉強になりました。有難う御座いました。

補足日時：2005/10/21 14:42

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/10/21 18:34

質問の内容では、駐車場の契約内容も家賃と一体化していないようですし、もともと駐車場と借家は法的に取扱が違いますので、駐車場分は支払う必要はないと思いますが、駐車場の契約に期間がある場合は、駐車場については更新は拒否されるかもしれません。

期間がなければ、こう信じたいありませんので、駐車場の契約書をよく見てください。

なお、住居については大家さんから半年以上前に更新しないという連絡がなければ、大家がいやがろうが住民が希望すれば、更新されるように法律で保護されています。

消費税についてですが、家賃にはかかりませんが、駐車場にはかかりますし、仲介手数料や事務手数料は家賃ではなく宅建業者の収入ですので、消費税はかかります。

一般に更新手数料というのは、大家さんへの支払いなので、家賃同様消費税はかかりません。
これに対して更新手数料（事務手数料）というのは、宅建業者／不動産業者への労務に対する成功報酬なので、消費税が必要です。

なお、業者を通じて更新を行わず、大家と直接取引を行う場合、更新手数料自体必要ありませんので、この場合は、家の更新手数料の支払いも拒否してもよいものです。（その代わり自分で大家さんと契約書を直接交わす必要が出て面倒くさいですが）。

とくに前回更新時に説明がなかった内容なら、完全に拒否してよい内容です。

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/10/20 16:09

何とも言えないような話ですが、結論からすると支払う必要は無いと思います。

不動産業者は宅建業法その他で、報酬については契約前にきちんと明示しなければなりません。当初の契約書を良く確認してみてください。

賃料の0.5ヶ月分と定められているとすればそれが更新料です。他人が共益費や駐車代金までふくまれていようが、賃料が皆同一では無いのと同様に契約内容も個別のものですから無関係です。

それに双方合意無く勝手に改変するということは、同条件で更新される、という賃貸借契約の基本的な主旨からそれることにもなります。

例えば消費税が3%から5%に税制自体が変わったとかなら仕方ありませんが、いきなり「事務」などと付けて課税するのも無しです。今年からいきなり消費税の課税業者になったとでも言うのでしょうか？（恐らく思い付きでしょうが）

拒否してみて業者がごねるのでしたら、役所の宅建業者を指導する管轄部署、又は消費生活センターなどへ相談されるといいでしょう。

この回答へのお礼

こんにちは。お話頂き有難う御座いました。

＞今年からいきなり消費税の課税業者になったとでも言うのでしょうか？
その通りのようです。しきりに『１０００万円が、１０００万円が…！』って言ってました。

みなさんに教えていただいたことを頭に入れた上で、もう一度、宅地建物取引業協会や消費生活センターに相談してみました。
とりあえず、交渉してみます。

勉強になりました。有難う御座いました。

お礼日時：2005/10/21 14:40

No.1 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/20 16:01

こんにちは　元業界人です。

管理ですが…

まず、関係ないかもしれませんが管理業務に関する場合ですが、消費税は加算されます。これは頭の片隅に置いておいて下さい。

さて、ご質問の内容に対しての答えですがロジックで考えればわかる事ですね。

まず基本ベースは家賃×０．５ですよね？
ところが明細がでてきたので不審に思った。そう云う形ですね。まず、共益費は所謂管理費と呼ばれるものですから、更新料に該当しないのが通常ですし、家賃ベースのみで更新料を計算するのが通常です。

＞家賃に駐車料や共益費が含まれるという形ではありません。

更にアパート専用駐車場があっても使用しない人も駐車場の維持管理費を支払っているのでしょうか？
確かに共用部の維持管理費の支払いは拡大解釈して理解でき無くは無いにしても、駐車場の使用に関しては専用使用権が附される為（それに伴い専用使用料が発生するのが前提）その分まで使用していないのであれば、支払義務が発生するのも非常に面妖な話であります。

上の話はあくまでも駐車場を更新料に含めるといった場合のレア・ケースの話ですが、このような話があること自体おかしな話ですし、明細をきちんと？出しているのであれば、部屋自体の事務手数料は支払うのは今までの慣習から仕方ないにしても、その他の共用部の維持費及び駐車場の費用迄更新手数料に含めるのは非常におかしい話で納得できないし、法的にも根拠は無い筈です。

あるとすれば「契約自由の拘束力」と言う内容といったところでしょうか…

更新手数料の実情は不動産会社の利益、建物の維持にかかる費用の一部であるのがそもそもの主旨であるからして、駐車場や共益費を更新料に入れることは一般的慣例上のマナーに反していると考えますね。

この回答への補足

こんにちは。お話頂き有難う御座いました。
アパート専用の駐車場は借りたい人だけが借りたい台数分だけ『１台○○○○円』で借りる形態になっています。
この不動産業者は駐車場のみを貸す仲介も数多くするようになったので、変な知恵が付いたのかもしれません。
とりあえずは交渉してみます。
勉強になりました。有難う御座いました。

補足日時：2005/10/21 14:34