競売と物上代位の賃料債権

債権回収について調べていたら疑問に思った事があります。
抵当権（１番）に基づき収益不動産の競売を申し立てた場合、その不動産からの収益はどうなるのでしょうか。落札されるまで債務者に入ってしまうのでしょうか。
それと、抵当権の物上代位基づく賃料債権差し押さえをしているときに競売の申し立てがなされた場合は差し押さえの効力はどうなるのでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2005/11/16 17:18

競売申し立てから実際の競売による資金回収までには順調に進んでも1年以上必要です。

担保設定中の金融機関にとっては、その間の家賃収入（法定果実）についても債権回収の原資とすべく、（根）抵当権に基づく賃料債権の差押を行い回収額の増加を狙うこともあります。抵当権の物上代位による賃料債権の差押が競合した場合には、差押の前後ではなく担保設定の順位に従って先順位の債権回収に充当されていきますので、第一順位の担保権者が競売を申し立て、賃貸債権の支払がされている局面なら賃料債権の差押も並行して行う可能性が高いと考えます。競売による落札後は担保権も差押も抹消される為それ以降の家賃債権には差押の効力は及びません。

但し、実務上は(1)競売まで持ち込む賃貸不動産では賃借人が家賃を正常支払しているケースの方が少ない、(2)有利な価格で物件売却を図る為には債務者の協力を得て任意売却で進めた方が経済上メリットあり、といった理由から競売と賃料債権の差押が重なるケースは稀ではないかという気がします。(3)更に、賃料債権差押を取ることでテナント流出を招き物件の資産価値を劣化させかねない、といった判断も加えます。

以下ＨＰは不動産賃貸業者向けですが参考まで
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR010514.html

この回答へのお礼

返信が遅くなり申し訳ありません。

競売の申立をしたからといってその収益不動産からの収益（賃料債権）は差押さえにはならなく、抵当権の物上代位による賃料債権の差押が競合した場合にも抵当の順位が関係してくるのですね。

分かりやすい説明、ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/17 18:45