借地権のある土地での建て替え

借地権のある土地に登記されている建物の建て替えについてご質問します。建物が老朽化し、数年後には居住不可能となる可能性があるため建て替えを考えています。しかし、資金が十分ではありません。住宅地では借地権割合は借地人：地主が約70:30だと聞いたことがあります。もし、この土地が30坪で坪100万だと仮定すると、地主が同意さえすれば30坪X3/10X100万の900万でこの30坪を購入できるということでしょうか。もしこれが成立するならば、銀行にこの土地30坪とそこに建て替える建屋を担保としてローンが受けれると思うのですが、いかがでしょうか。また、地主が売却に同意しない場合でも、この借地権割合の30坪X7/10X100万の2,100万を所有しているということで、これを担保に銀行にてローンが組めるでしょうか。よろしくアドバイスお願いします。尚、借地権は旧法です。

No.1 ベストアンサー 回答者： aburakuni 回答日時： 2005/11/22 15:18

いずれにせよ立替自体に対する、所有者の同意が必要となります。

旧借地法の借り手権利は非常に強く、仰る様に５～７割の権利があると言われていますが、貸主側の唯一の強みは上物が消滅した時点で借地権も消滅する事です。
従って、事情が許せば貸主は建物が壊れて行くのを待てば、所有権を100%まで回復できる展望があります。
ですから貸主は立替同意の条件として、賃貸条件の変更や新法での再契約を要求して来る可能性が高いのです。
借地権自体は建物によって成り立ちますので、その建物を取り壊す場合に借地権を担保設定はできませんし、通常借り入れの担保は土地・建物に設定されますので、その面でも土地の所有者（貸主）の同意は絶対必要です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。旧法同時の慣行では、無断で建て替えても違法ではないような事を聞いたことがあるので、地主としては同意するかと思ったのですが、やはり所有者の同意がポイントとなるのですね。ところで、この所有者の同意というのは、いかなる場合でも必要なのでしょうか。つまり、居住用でもでしょうか。また、建て替えではなく、改装（リフォーム？）なら良いのでしょうか（最も改装で建物の延命ができるかが問題ですが）。よろしければ引き続きアドバイスお願いします。

お礼日時：2005/11/22 17:12

No.2 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/11/22 21:32

http://chiebukuro.yahoo.co.jp/service/question_d …

こちらに参考となる回答がついているようですので紹介しておきます。

No.3 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/11/22 21:43

http://chiebukuro.yahoo.co.jp/service/question_d …

こちらにも参考となる回答がついているようですね。

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2005/11/23 12:40

借地権による住宅ローンを取り扱う銀行があるかが一番の問題になりそうです。

都心部で借地権付建物でも市場性がある場合かつ地主から借地権譲渡の承諾（将来担保処分により第三者が建物を所有した場合に借地権も引き継がれる）を書面で得られて初めて検討可能というレベルだと考えます。

借地権を延長・更新して建物を建替えること、新築建物を担保に入れること、第三者への借地権譲渡が起こりうること、という三段階の承諾を地主から得られるか、ということになりそうです。

加えて、借地権ローンの場合には建物の完成・登記まで借地権の存在を外部に表明する手段がありませんので、業者への着手金や中間金をローンで調達することができないことも認識しておくべきことになります。

一方で地主サイドでは細々した借地の管理を続けるよりは、借地権者からの申し出があったタイミングで権利関係を整理したい、一方で現金が無いというケースもあり、底地の買取の申し出があれば比較的柔軟に対応してくれる、というのが実感です。借地権割合７０％の所なら６０％にまで借地人側が譲歩することで、４０％相当の資金で買い取る、という形です。

交渉事なので相手次第ではありますが、こちらからも相応の譲歩することで物事を解決させることを検討されればという気がします。

No.5 回答者： aburakuni 回答日時： 2005/12/01 10:53

#1です。

旅行をしていたので Reply が遅くなりましたが、まだ閉まっていなかったので補足します。
土地所有者の同意がどこまで必要かとの問題については、実際問題としては、所有者の捺印が必要な範囲と言う事になると思います。
改築や借り入れの手続きに際しては、所有者の同意すなわち捺印が必要になります。
建築確認を出さないで済ませられる程度のリフォームや、貴方が材料等を購入して自分で作業すれば、現実問題として所有者の捺印は必要ないので工事自体は出来てしまいます（建物自体は違法建築）。
ですから、現実的には所有者との「話し合い」が必要になると思います。
この問題については借地法で最も揉めることが多く、判例も多々在りますが、何れもそれぞれの実情を反映したものであり、貴ケースで必ず該当するものがどれとは言えません（これから先は弁護士さんの世界です）。
ただ経験から言えば、揉めたケースの多くはどちらかが感情的になってしまったもので、先方も必ず誰かに相談する事を前提に、率直に希望を述べられて話し合われる事をお奨めします。