建て替え承諾料の根拠

２０年ほど前、１５０坪６０年契約で３階建て鉄筋建物を建てると云うことで、土地を貸していました。
今回、７階建てに建て替えしたいので承諾してほしいと云われています。
旧法当時の契約なので承諾はしないつもりです（質問１）が承諾するとすれば、何を基準に幾らの承諾料が適当なのでしようか（質問２）
なお、新法では７条２項で２ヶ月以内に異議がなければ承諾したものとみなす、規定がありますが、経過処置がわかりません。（質問３）
おわかりの方よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： kanarin-y 回答日時： 2005/12/21 19:42

経過措置については新法の制定附則７条に規定がありますね。

「なお従前の例による」とされていますので，旧借地法７条での処理になります。
旧法に従うので承諾するしないではなく，遅滞なく異議を述べることになります。
ご質問の場合は借地期間の延長はありませんが，更新拒絶時の正当事由の有無で参酌されることがありますので異議を申し立てておくといいでしょう。

改築承諾料についてはいろいろな算定方法がありますが，今回のように借地期間の延長のない場合は更地価格の１～３％ぐらいが相場ではないでしょうか。

この回答へのお礼

＞旧法に従うので承諾するしないではなく，遅滞なく異議を述べることになります。

と云うことは、従前の建物を取り壊して、７Ｆを建て始めて「異議あり」となるでしようか？
これだと現実性に欠けるような気もしますが。

＞今回のように借地期間の延長のない場合は更地価格の１～３％ぐらいが相場ではないでしょうか。

これの判例などありましたらお願い致します。
私の手元の判例集では、非堅固から堅固な場合なので更地価格の１０％から１５％となっていました。

お礼日時：2005/12/22 08:10

No.2 ベストアンサー 回答者： kanarin-y 回答日時： 2005/12/22 15:12

困りましたね。

>>従前の建物を取り壊して、７Ｆを建て始めて「異議あり」となるでしようか？

遅滞なくとは，再築の事実を知りまたは知りうべかりしときから相当な期間とされています。
再築についての事前の通知を受けてますからね，建て始めてからでいいかは判断しかねます。


>>これだと現実性に欠けるような気もしますが。

旧法７条の異議や新法７条の承諾は借地権の期間延長の条件に関するもので，異議があったからと言って再築が出来なくなるわけではありませんので，どういった点で現実性に欠けるのかよく分かりませんが。

ご質問には書かれていませんでしたが，増改築制限の借地条件や用法制限に関する借地条件を特約として付けておけば，新法１７条マターとなりますからまた別ですけど。

tk-kubotaさんの場合は異議も申し立てをしてもしなくても借地期間に延長はありませんから（旧法７条但書）あまり気にしてもしょうがないです。

>>これの判例などありましたらお願い致します。

判例としてあげるほどものはありませんが，増改築制限の借地条件に関する借地非訟（旧法８条の２第２項，新法１７条２項）実務の相場が更地価格の３％とされていおり（後掲市川論文５１頁），それに準じるのが実務慣行として根付いているものと認識しています。

>>私の手元の判例集では、非堅固から堅固な場合なので更地価格の１０％から１５％となっていました。

非堅固から堅固な場合は借地条件変更となりますので（旧法８条の２第１項，新法１７条１項）更地価格の１０％を原則とし，７％から１５％の間で認めるのが実務の取扱とされています（後掲市川論文３２頁）。
ただ今回のtk-kubotaさんの場合は現在の建物も鉄筋コンクリート造なんですよね。堅固な建物ですね。

どのような判例集をお使いか存じませんが，このあたりの相場については東京地裁民事２２部（借地非訟事件の専属部）の裁判官をしていた市川太志さんの「借地非訟事件の処理について」や借地非訟実務研究会編「借地非訟事件便覧」に詳しいですよ。