ちくのう症(蓄膿症)は「菌」が原因!?

20年ほど前、150坪60年契約で3階建て鉄筋建物を建てると云うことで、土地を貸していました。
今回、7階建てに建て替えしたいので承諾してほしいと云われています。
旧法当時の契約なので承諾はしないつもりです(質問1)が承諾するとすれば、何を基準に幾らの承諾料が適当なのでしようか(質問2)
なお、新法では7条2項で2ヶ月以内に異議がなければ承諾したものとみなす、規定がありますが、経過処置がわかりません。(質問3)
おわかりの方よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

困りましたね。



>>従前の建物を取り壊して、7Fを建て始めて「異議あり」となるでしようか?

遅滞なくとは,再築の事実を知りまたは知りうべかりしときから相当な期間とされています。
再築についての事前の通知を受けてますからね,建て始めてからでいいかは判断しかねます。


>>これだと現実性に欠けるような気もしますが。

旧法7条の異議や新法7条の承諾は借地権の期間延長の条件に関するもので,異議があったからと言って再築が出来なくなるわけではありませんので,どういった点で現実性に欠けるのかよく分かりませんが。

ご質問には書かれていませんでしたが,増改築制限の借地条件や用法制限に関する借地条件を特約として付けておけば,新法17条マターとなりますからまた別ですけど。

tk-kubotaさんの場合は異議も申し立てをしてもしなくても借地期間に延長はありませんから(旧法7条但書)あまり気にしてもしょうがないです。

>>これの判例などありましたらお願い致します。

判例としてあげるほどものはありませんが,増改築制限の借地条件に関する借地非訟(旧法8条の2第2項,新法17条2項)実務の相場が更地価格の3%とされていおり(後掲市川論文51頁),それに準じるのが実務慣行として根付いているものと認識しています。

>>私の手元の判例集では、非堅固から堅固な場合なので更地価格の10%から15%となっていました。

非堅固から堅固な場合は借地条件変更となりますので(旧法8条の2第1項,新法17条1項)更地価格の10%を原則とし,7%から15%の間で認めるのが実務の取扱とされています(後掲市川論文32頁)。
ただ今回のtk-kubotaさんの場合は現在の建物も鉄筋コンクリート造なんですよね。堅固な建物ですね。

どのような判例集をお使いか存じませんが,このあたりの相場については東京地裁民事22部(借地非訟事件の専属部)の裁判官をしていた市川太志さんの「借地非訟事件の処理について」や借地非訟実務研究会編「借地非訟事件便覧」に詳しいですよ。
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経過措置については新法の制定附則7条に規定がありますね。


「なお従前の例による」とされていますので,旧借地法7条での処理になります。
旧法に従うので承諾するしないではなく,遅滞なく異議を述べることになります。
ご質問の場合は借地期間の延長はありませんが,更新拒絶時の正当事由の有無で参酌されることがありますので異議を申し立てておくといいでしょう。

改築承諾料についてはいろいろな算定方法がありますが,今回のように借地期間の延長のない場合は更地価格の1~3%ぐらいが相場ではないでしょうか。
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この回答へのお礼

>旧法に従うので承諾するしないではなく,遅滞なく異議を述べることになります。

と云うことは、従前の建物を取り壊して、7Fを建て始めて「異議あり」となるでしようか?
これだと現実性に欠けるような気もしますが。

>今回のように借地期間の延長のない場合は更地価格の1~3%ぐらいが相場ではないでしょうか。

これの判例などありましたらお願い致します。
私の手元の判例集では、非堅固から堅固な場合なので更地価格の10%から15%となっていました。

お礼日時:2005/12/22 08:10

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