地上権について

Question

土地の所有権と地上権の関係の質問です。
あるマンションの土地の一部が他人の所有する土地なんです。
しかし、ややこしいのがその人は建設会社に地上権だけを売っています。
この場合、地上権は建設されたマンションの持ち物となると思うのです。
このようなケースでも地上権だから、『借地借家法』の適用を受けてしまうのでしょうか？
受けないとすれば、どういう法律を当てはめて考えるのが妥当なんでしょうか？
でも借りたのではなく買ってマンションを建設し分譲販売したから、
マンション購入者全員の持ち物と思うんですけどね・・・・。
でも土地がないと地上権行使もできないし。
どうなんでしょうか？結構、今揉めてます。お詳しい方がおられましたら教えて下さい。

chakuro · Accepted Answer

この場合、所有者と地上権者が同一人物なんだから、事実関係としては、当然、マンションを建てるために、その人と建設会社の間で交渉があって、けっきょく「地上権だけならやってもいいよ」っていう話になったわけだから、実質は、やっぱり、所有者と建設会社の地上権設定契約だったはずなんです。だから、前からある地上権の登記は抹消して、新しく設定登記を入れるか、移転したあと、登記事項の変更登記を入れるかしないといけない。それが正しいやり方のはずです。
　登記はとりあえずおいといて、建設会社と所有者兼地上権者の間では、どんな契約書を取り交わしているのでしょうか？ただ、既存の地上権を買っただけだとしたら問題です。皆さんのマンションの前に別の建物が建っていて、そのための地上権だったのを買ったならまだいいですけど、それにしたって、賃料の契約内容など、そのままじゃ不都合だったりもするわけです。
　そこのところがはっきり煮詰まっていない場合、所有者には、地上権の内容を、いま建っているマンションのための地上権として、合理的なものに変更する契約の締結に応じる義務がある、そう考えるべきなのではないでしょうか？
　もはや、この変更契約の当事者は、法的には皆さんと所有者ということになるのですが、分譲業者に説明不足という過失があれば、たとえば、交渉に弁護士を立てるなら、その費用を、分譲業者に負担してもらうとか、そういうかたちで、業者の責任は追及していけばいいのではないでしょうか？
　けっきょく、皆さんとしては、賃料の不当値上げなんかに頭を悩ませるのがいやなんだと思いますが、だとしたら、賃料については「固定資産税の何倍とする」というふうに定めれば、固定資産税のかわりに賃料を払っていると思えば、気休めにはなるし、地主も不当値上げがしにくくなると思います。

tk-kubota · Answer

借地権と云う権利の中に「賃借権」と「地上権」の２つがあります。一般的に借地権イコール賃借権と思っています（実際に９９％以上が賃借権です。）従って、借地権（賃借権）は借地借家法の適用を受けていると考えています。地上権と云いますと「物権」と云って所有権とほぼ同じです。地上権を持っておれば誰の承諾も必要なく売買できますし賃貸しすることもできます。一人歩きができる権利です。（借地借家法の適用を受けません）
ご質問のマンションに地上権が設定してあると云うことですが、その場合の区分所有者（専有部分）は、その土地の利用権は所有権に基づくものではなく地上権に基づく敷地利用権となります。登記簿の表示登記部分にそのように記載されているはずです。ですから、専有部分の売買に従ってその地上権も移転しますので何らの心配もないです。

s-tomy · Answer

何を揉めておられるのか、今ひとつ見えませんが、マンションの底地として地上権が設定されているのであれば、その地上権はマンションの各部屋の所有者の共有となります（分譲前では建設会社の所有）。そして、その地上権は、これを安定的な権利とするため借地借家法の適用を受けます。
たとえば、地上権設定契約の期間は３０年を下回ることはできず、また、いったん契約した後は、マンションが存在する限り契約を終了させることがで難しくなります。
「『借地借家法』の適用を受けてしまう…」と言われていますが、マンション所有者の立場からすれば、借地借家法が適用された方が地上権を安定的な権利とするという意味で明らかに有利であって、借地借家法が適用されることを問題視する必要はないと思います。
もしかして、moisabcさんはその底地の所有者なのですか？
それとも、私が何か質問の趣旨を勘違いしているのでしょうか？

chakuro · Answer

私も、ちょっと質問の趣旨をつかみかねる部分もありますが、地上権が物権といっても、地上権は地上権、所有権ではありませんから、みなさんは確かに地上権を「建設会社から」買っていますので、地上権者ですが、その御自分のものにされた「地上権」というものは、所有者と建設会社の間で結ばれた地上権という名の借地権であり、「地上権を買ったのであり、借りているのではないから、借地借家法の適用がないはず」という考え方には畏れながら、かなりの混乱があります。
　所有者との関係では、あくまでも「借地している」のです。
　当該敷地の登記簿には、所有者と、建設会社の間で結ばれた地上権の登記がされた後、その地上権をマンションの敷地権にする登記がされているはずです。そこには、「存続期間」「地代」「支払期」の記載もあるはずで、みなさんは、その地上権者たる地位を、建設会社から購入しただけで、所有者との間では、上記3点の契約内容はそのまま引き継がれています。
　ですので、存続期間が満了すれば、借地借家法の4条、5条、6条などは当然適用を受けます。
　要は、所有者に、将来地代の値上げをされることを懸念されているように私は理解するのですが、上記同様に、地代増減請求権について認めた11条の適用も受けます。
　そのへんの絡みでどなたかが、「登記事項に・・・」と何かおっしゃった、ということなのでしょうが、たとえば、存続期間中、地代の増減をしたくないというのであれば、「地代」の記載事項の内容の一部としてその旨登記することは可能ですが、当初から、所有者と建設会社の間でそういう契約であったか、みなさんと所有者の間で、あらためてそういう契約にすることが、前提です。

chakuro · Answer

地上権の売買契約というのは、普通であれば、「地上権者」と建設会社の間で行われる契約のはずです。
　「所有者」が地上権を売却するというのは変わっていますが・・・
　1．マンション建設以前に、土地に第3者の地上権が設定されていたので、所有者と建設会社の土地売買契約の内容の一部として、所有者には、地上権を抹消する義務が課せられており、そのことをおっしゃっている。　そして、それが難航している。
　2．建設にいたるまでに複雑な事情があって、所有者は、所有者兼地上権者という立場にあった、そして、「地上権者」として、地上権だけしか建設会社に売却しなかった。
　以上のようなことでしょうか？補足をお願いします。

chakuro · Answer

だいたい話が見えてきました。
　ただ、所有者より、建設会社が悪いですね。
　所有者兼地上権者さんとしては、地上権はやってもいいけど、所有権はやりたくないから、そうしただけですよね。
　そもそも、建設会社は、みなさんに、敷地権が地上権になってることをどう説明されていたのですか？矛先は、所有者じゃなくて、建設会社に持っていきべきです。
　ただ、これから先は私の憶測も混じるんですが、このマンション、登記簿の体裁にそうとう問題がありますね。
　普通、敷地権が地上権であれば、所有者と建設会社の間で地上権設定契約を結んで、その後、個室部分と一緒に地上権を分譲していく形になるんですが、補足いただいた事情からすると、マンション建設前からマンションとは無関係な地上権（何のための地上権？）があって、それを地上権者から建設会社が買ったっていうんですから、地上権移転の登記をしてるんでしょうね？そのあとに、登記官が職権で、その地上権が敷地権である旨の登記をしているんでしょうか？
　もし、そのもとになる地上権が、建物所有目的の地上権じゃないっていうんだったら、「借地借家法の適用がない」っていう主張はまんざらでたらめじゃないですよね、だって、たとえば、山林所有目的の地上権が、たまたまマンション建設会社が買ったからって、建物所有目的の地上権に変身はしないですよね。
　でも、moisabcさんたちがそんな主張しても、みなさんの利益にはならないわけです。
　すいません、交信状況が悪いので、いったん送ります。

地上権について

借地権と云う権利の中に「賃借権」と「地上権」の２つがあります。

この回答への補足

何を揉めておられるのか、今ひとつ見えませんが、マンションの底地として地上権が設定されているのであれば、その地上権はマンションの各部屋の所有者の共有となります（分譲前では建設会社の所有）。

この回答への補足

この回答への補足

地上権の売買契約というのは、普通であれば、「地上権者」と建設会社の間で行われる契約のはずです。

この回答への補足

だいたい話が見えてきました。

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　地上権の売買契約というのは、普通であれば、「地上権者」と建設会社の間で行われる契約のはずです。

　だいたい話が見えてきました。