住宅ローン 繰上げ返済について

５年前 親に勧められ融資や金利について何も勉強もせず住宅ローンを組みました。
というわけでとても素人な質問で恥ずかしいのですが教えてください。
私の組んだローンは３０年ローンで
公庫→２０００万円 １年～１０年まで：２．７５％ １１年～：４％
労金→３００万円 １．８５％（３年固定金利）
です。
そこで質問したいのは
(1)繰上げ返済するなら１１年目以降にするよりも金利があがる前の１０年目までにすべきという考え方で合っていますか？
(2)１０年目までに２００万円繰上げ返済する場合 例えば
Ａ．５年目の今１００万円 １０年目に１００万円と返済する
Ｂ．１０年目に２００万円まとめて返済する
のではＡ．のほうがいいのでしょうか？
(3)公庫分と労金分のどちらから返済すべきですか？

No.2 ベストアンサー 回答者： tosiakikazuaya 回答日時： 2006/01/16 00:28

やはり、繰上げ返済をするなら早いうちのほうがいいですよ。

最初の辺りの返済には利息がかなりふくまれてますからね。その利息分だけでも相当な金額ですよ。手元に返済明細をお持ちなら、ぜひ一度見てみてください。今の残金から100万円少なくなったときの年月日を。ゆうに1年以上はありますよね？それから、毎月の返済額の欄の横の元金と利息の金額を見ても利息部分がかなり占めてるのがわかります。
公庫だと内入れに手数料はかからないですよね？（私はかなり前のことなんで忘れましたが・・・）なら少しでも余裕ができたら公庫へ返済したほうがいいですよ。ゆくゆくは利率も上がるのが分かってるし、なにより、公庫は毎年団体生命保険料を払わないといけないですよね？（これも遠い記憶ですが）保険料もバカになりませんよね。なるべく早く返していらない利息と保険料をなくしたほうがいいです。ですから残り少ない労金を返済するより公庫を返済した方がお得だと思います。もし、もっと金利が安くなったら公庫から民間に借り換えしたらいいでしょうし。
ただ、労金が3年固定ということなんでその後変動に変わったときの金利等にもよりますが。
ですが、とにかく余裕な資金があるのでしたら内入れして下さい。内入れ後も今まで通りの返済金額でいいのなら「期間短縮」というのにしてもらえば期間が短くなるので支払う利息が多少でも少なくなるかと思います。

No.3 回答者： aya-pi- 回答日時： 2006/01/16 00:34

＃１さん同意見です。

公庫を早く返されることをお勧めいたします。

http://www.jyukou.go.jp/yusi/hensaichu/kuriage.h …

↑手数料や手続きが書かれています。

No.1 回答者： okame7237 回答日時： 2006/01/15 23:58

今後の金利水準やインフレ具合などがわかりませんので、”これが正しい”とは断言できませんが一般的な話を。

(1)(2)繰上げ返済は早ければ早いほど効果があります。また、高い金利のものを減らすのが鉄則です。さらに金額低減型より期間短縮型の方が効果が出ます。なので、(1)については金利があがるというよりかは、早い分メリットがありますし、(2)についても同様です（ただ手数料がかかると変わる可能性があります）。
(3)ですが、その時点で高い金利のものを返済しておけばいいと思います。確かに労金を一括返済すれば、その分の保証料等が戻ってきますが、まだ25年あるので、目先だけ考えても仕方がありません。
　なお、注意すべき点は、繰上げ返済後に資金が止まることです。効果はありますが、多少の余裕資金はとっておいてください。