マンションを所有したまま別の一戸建ての購入を考えているのですが。

６年前、結婚と同時に築１０年の中古マンションを購入しましたが、２年前に仕事の都合で引っ越しすることになり、現在の賃貸マンション（特優賃）に引っ越ししました。たまたま引っ越し前に借り手がありましたので、所有しているマンションには現在もその方に住んでもらっています。ただ、現在住んでいる賃貸マンションは、傾斜家賃ですので、年々家賃が上昇するため、いずれは近くに一戸建てを購入したと考えています。そこで、教えていただきたいのですが、所有しているマンションはまだ住宅金融公庫のローンが残っている状態ですが（残約７００万）、新たに一戸建ての購入時に銀行などからこの残ローンも含める形で融資を受けることは可能でしょうか？マンションを売ることも考えられるのですが、今住んで頂いている方がいらっしゃいますので、なかなか難しいです。皆様のアドバイスをお願い致します。

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/01/20 08:22

詳細が不明なので通常の場合は、

・貴方所有のマンションの住宅ローンは貴方本人の居住が条件のはずですから、賃貸している行為は契約違反でしょう
・基本的に２重ローンは組めません

現実的にはマンションのローンを精算しなければ新たなローンは不可能でしょうね

今のマンションのローンも金融機関によっては賃貸の事実を知られた場合、一括返済等の要求が有るかも知れません

　　「契約書の確認をお勧めします」

No.2 ベストアンサー 回答者： alias3 回答日時： 2006/01/19 22:42

まず、現在賃貸に出しているマンションですが、そのまま賃貸を継続される場合は、マンションの残債含めて新たな住宅取得のためのローンを組むことはできません。

ご所望の方法を取りたい場合は、まず、賃貸を止め、完済させるか、売却されるかのどちらかです。
賃貸契約は貸主都合で一方的な解除はできませんから、契約期間満了（当然、契約継続の意思が無いことを定められた期限内に通知する必要がありますが）を待つか、金銭的に少しお世話をして、円満に期間満了前に出て行っていただくかのどちらかの選択になろうかと思いますが。

目出度く賃貸が終わり、マンションがフリーになれば、あとは残債700万を完済するか、売却するかのどちらかです。

前者であれば、通常の住宅ローンを組めます。
が、そもそも完済できるのであればここにわざわざ質問しには来ないでしょう。

後者の場合でも、売却損が発生しなければ、上記に同じです。

では、売却損が発生した場合、どうしましょうか？ということになります。

この場合、ご質問者様の状況にもよりますが、住み替えローンを利用することが可能となります。
住み替えが目的ですので、賃貸に出していたり、セカンドハウス取得ではこのローンを利用することができません。
賃貸の解除を最初に促した理由は、逆に言うと、おまとめ融資はこのような条件でなければ（一般的な収入の方にとっては）困難だからです。

さて、住み替えローンについては、各金融機関によって融資条件が異なってはきますが、SMBCの場合、以下の条件をすべて満たされる方とされています。

■借り入れ時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方
■前年度税込年収が500万円以上の方
■住宅ローンお借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間で延滞歴のない方
■当行指定の団体信用生命保険に加入できる方
■当行指定の保証会社の保証を受けられる方

融資額は最高1億円、期間は最長35年、金利は通常の住宅ローンに比べ、若干高めにはなります。

現在であれば、「居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度」と「住宅ローン控除」が併用できるため、住み替えをお考えであれば、高い税優遇を享受できます。
ちなみに、この「居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度」は2006年12月末までの時限立法です。


融資額は、トータルで決定しますので、売却損の額が大きければ大きいほど、新築住宅に当てられる融資金額が目減りしてしまうのがデメリットといえばデメリットになります。

ご質問者様の場合、ご質問文中から察するに殊勝なご収入ではないと思いますので、この手しか無いと思われたほうが宜しいでしょう。

既に物件を購入された経験があるようですから、殊更申し上げる必要は無いとは思いますが、融資の際の諸費用や、物件購入時の頭金、その他雑費用については新築購入時と何らかわりませんので、ご準備は周到にしてください。
物件売却についても手数料等が発生しますので、その辺の差額も十分考慮されることです。

この回答へのお礼

詳細なアドバイス誠に有難うございます。とても参考になりました。まずは、現所有マンションをどうするか、今一度、プランを立てて進めて行きたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 10:12

No.1 回答者： yamada0099 回答日時： 2006/01/19 21:59

確か過去ログに色々同じような質問があったと思います。

そのときの内容は（うろ覚えですが）
　　住宅ローンを新たに組むのは難しい。
　　組めても短期。
とかだったと思います。
一度過去ログを検索されてみてはどうでしょうか？