住宅売却においてのローン残について

自宅が売れそうなんですが
売却損が２００万ほどでそうです。
その場合今払ってるローンを
継続できますか？
土地を銀行ローンで購入したので
そちらのローンを残して
払っていきたいんですが・・・
また売却損が出た場合税金で何かしらの
優遇はないですか？

No.1 回答者： tom0014 回答日時： 2006/01/23 19:12

ローンということは多分銀行はあなたの土地建物に対して

抵当権を設定されていると思います。
つまり銀行の許可無くしてたとえ買い手が現れても売れません。
ローンの継続うんぬんと書かれている状態ですから
まだ銀行には相談されていない様子に見受けられます。
存在しない住宅のローンの継続は受け付けてくれるとは思えません。
(相当する担保がないため)

No.2 回答者： okame7237 回答日時： 2006/01/24 00:26

　銀行に相談してください。

確かあったと思います。ただ、現在と別の銀行ですと担保割れになるので厳しいかと思います。
　売却損による優遇はあります。５年以上すみ続けたなどの条件で、３年間他の譲渡所得との繰越が認められています。

No.3 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/01/24 17:21

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

売却の必要性の度合いが分かりませんが、「必要がなくなったので売却したい」という場合と、「住宅ローンの返済が厳しいので売却してしまいたい」という場合が考えられます。

まず、住宅ローン債務がある場合の住宅の売却については、＃１さんが仰っているとおり、抵当権者である借入先金融機関の承諾がなければ行うことができません。
原則、「無断で賃貸に出すこと」もできませんのでご注意ください。
その辺りを借入先金融機関とご相談されていれば、このような疑問が（このサイトに）出ることもないと思いますが…。
金融機関の了承を得ずに「売却」や「賃貸」を行った場合、最悪の場合では、残債について全額一括返済を求められます。
なお、抵当物件がなくなっても「継続」できる住宅ローンというのは、私の勉強不足かもしれませんが聞いたことがありません。

「売却損が発生した場合の損失を補填するデフレ対応型住宅ローン」というものは確かに存在しますが、これはこの住宅ローンを取り扱う銀行と提携しているマンション販売業者が販売する新築分譲マンションを購入する場合に限られます。
新築分譲マンションへの「買い換え」を行う際に、所有不動産を売却し、その売却価格が（所有不動産購入のためのローンの）残債務を下回った場合に融資が受けられる－というものです。
ですから、「新規物件を購入するため、既存物件について『必要がなくなったので売却したい』」というパターンであることが前提です。
しかも、購入物件が限定されたものですね。

税金については、買い換えの有無で適用される制度が違っています。
(1)住宅の買換えによる損失の繰越控除
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3370.htm
↑こちらの制度が適用できます。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/sisan/ …
http://www.ojire.co.jp/tax/4-3.htm
http://www.ofuco-c.co.jp/sonkurikosi.htm
詳細については、このあたりのサイトをご覧ください。

(1)買換えを前提としないで売却損があった場合
平成16年度の税制改正により買換えをしない場合でも「住宅の譲渡損失の繰越控除」（残存住宅ローンの繰越控除制度）が利用できるようになりました。
適用されるのは、「譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産(譲渡資産)」を、平成16年1月1日から平成18年12月31日までの間に譲渡した場合ですが。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3390.htm
http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/zei/zei73 …

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
補足ですが
その家は築１年のときに仕事の都合で
都内へ引越ししたためそれ以来ずっと
住んでいなかった物件です。
現在も賃貸にだしていて人が住んでいますが
最近になって知り合いが買いたいと
言ってきましたので
田舎に戻る予定もなく
売却することにしました。
すべて不動産屋さんにまかせていて
今のところ銀行への相談等には行っていません。
売却の手続きが進んできた段階で
相談に行くというのではいけないでしょうか？
売却の相手がみつかる以前に銀行に行く必要が
あったのでしょうか？
５年以上住んでいなかったので
税金の控除対象にはならないようですね。

補足日時：2006/01/25 14:00

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/01/26 08:30

＃３です。

補足により再びお邪魔します。
以下、住宅ローンの借入先を「銀行」、住宅ローンの目的を「マイホーム」、住宅ローンの内容を「土地・建物」としてお話します（そうでなければ、また話が少し変わってきますので…）。

> その家は築１年のときに仕事の都合で都内へ引越ししたためそれ以来ずっと住んでいなかった物件です。
> 現在も賃貸にだしていて人が住んでいます
この点についてやはり少し引っかかりを覚えます。
現在、(1)住宅ローンの名義人が居住していないこと、(2)賃貸に出していること、の２点について住宅ローンの借入先の銀行は了解していることなのでしょうか？
＃３の回答でも書きましたが、銀行の了解を得たうえでの事ならば問題はないのですが、住宅ローンの目的は「マイホーム」＝「自己居住のための住宅」ですから、それを賃貸に出すと「目的外利用」となりますので、無断でとなれば、（バレたときには）当然に一括全額返済を求められるものです。
住宅ローンを借りていると、銀行から時々様々な書類などが「転送不要」で送付されることもあるのですが、これまで銀行から何ら言ってきていない－ということは、銀行も了解済みのことだとは拝察しますが…。
これが銀行ではなく住宅金融公庫だと更に融通がききませんし。

> 売却の手続きが進んできた段階で相談に行くというのではいけないでしょうか？
> 売却の相手がみつかる以前に銀行に行く必要があったのでしょうか？
売却先を探したりすることは問題ありませんが、無断で売却してはいけません。
当然、売却の手続きを進めることもいけません。
この住宅ローンを組んだ時点で、「土地・建物」について銀行が第一順位の抵当権を設定します。
ですから、本来は抵当権者である銀行の許可を得ずに、この「土地・建物」に対して何らかの行動をとってはいけないんです。
銀行に「こちらに住む必要がなくなったので売却を検討している。」と相談されることから始められた方がよろしいかと思います。
（万が一、銀行に、住宅ローンの名義人が居住していないこと、賃貸に出していること、の了解を得ていない場合は、それがバレないように注意していただいて…。）