不動産の財産分与 一人名義から名義分け 婚前前の貯金

結婚１０年目、共働きで、子供は無し。
取り敢えず、判を押さずに今週末から別居を始める予定です。
問題は、家（ローン残１４００万、売却してもチャラになるか、マイナスになるか） 名義は夫。購入時3580万＋諸経費（８年前購入）
購入時の頭金、及ローン返済中の繰上げ返済の内入れ金約1400万は、私の婚前の貯金から出ています。別れるつもりが無かったので、出してしまいました。
貯金額　１５０万くらい。車が各名義のが１台づつ、
家を貰ったとしても、貯金全額貰わないとローンの支払いや家が維持できないし、家は夫が住みたいと言っている。多分後から夫の親も同居するでしょう。そうなると私も面白くない！！！
アパート借りても、貯金１５０万だけでは、悔しいし・・・
1400万払った分を返してと、（お金がない）夫に言ったら、これ以上事を荒たげたいのか。と逆ギレしています。
公正証書など書いても、後で払ってもらえないのでは意味がないので、不動産を名義分けして自分の持分を多くしたいのですが、この場合、デメリット・メリットを教えて頂きたい。
協議書作成（行政書士・弁護士？）→離婚→登記
ローンが残っているので、登記できますか？割合は？
夫の方は、税金がどのくらい加算されるでしょうか？税金負担して上げないと納得してくれないと思うので・・・

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/02/22 17:06

１．前提条件の想定

当初購入金額　3600＋諸経費300＝3900万円
ローン3200＋頭金500＋諸経費200＝3900万円（内500負担）
3200―ローン元本毎月返済400＋内入1400＝残債1400万円（内1400負担）
という条件とします。

２．本来あるべき登記
購入時点：夫負担（3200＋200）：妻負担500＝34：5＝７：１
（若干の誤差を無視すれば持ち分の１／８を妻の持ち分とするべきであった）

３．内入1400万円を持ち分の購入と考えると、
夫負担（3200＋200－1400）：妻負担（500+1400）＝2000：1900＝１：１
（誤差は約定元本返済分400万の内妻の寄与50万円とすれば、持ち分各１／２）
１／２　－１／８＝３／８、持ち分の８分の３を内入時点で売買により妻が購入したと考えることは無理はあるが何とか可能。
都合1900万円の負担でマンションの５０％の権利を得たが、時価の下落で価値は700万円になった。（ローン同額の1400万円の５０％）→物件の下落の負担をどちらに持たせるかの立場によってこの結論はブレます。価値下落後に妻が買ったとすれば全額名義移転の結論も出る。

４．今後の対応案（実現度合いは？）
(1)離婚による財産分与でマンションの５０％の持ち分移転を求める。名義移転にかかる登録免許税、不動産取得税約３０万円は生じる又、持ち分を得れば今後固定資産税の負担も均等割りが原則になる。ローン付の担保物件については先の回答の通り完済までは資産としての意味合いが無い点と離婚した元夫婦で共有を続ける意味合いが不明だが、銀行に報告しなくても登記名義の移転は可能。その上で物件を市場に出したと仮定して家賃相場の半額（５０％持ち分が根拠）を毎月夫なり夫の両親から受け取る。

(2)ローン付のマンションには価値が無いものと割り切って、上記の手間隙をかけるよりは、家賃相当額の５０％を毎月慰謝料・貸付金の返済名目で貰うような協議と契約内容にした方が簡単ではないか、という気がします。１５０万円の帰属はこれとは別に協議してください。

この回答への補足

ありがとうございます。
結婚は簡単だけど、離婚は金銭問題で面倒ですね。
不動産の名義変更を手間隙をかけるてる意味のない事ですね。
考え直して、金銭で協議してみようかと思いました。

私としては、１４００万円全額返って来なくても、５分の１の３００万とか２００万でも、今後の生活費として、夫の誠意と言うか男気みたいなのが欲しい。多分２人で話し合うだけでは、うまく話を切り出せなかったりするので、第三者にお願いする場合は、
友達？行政書士さん？弁護士さん？に
お願いすればいいのでしょうか？
又、他のいい案があれば教えてください。

補足日時：2006/02/23 12:15

No.4 回答者： ackee_solt 回答日時： 2006/02/23 15:05

no.1です。

お二人で協議が進まない場合は、やはり第三者に介入してもらうのも方法だと思います。
まず、第三者に介入してもらうよう二人で話し合いしてみたほうがよろしいかと。いきなり弁護士や行政書士を連れて行っても旦那さんは良く思わないでしょうし。
報酬はもちろん弁護士のほうが高いです。
行政書士は、安いですが、離婚協議書（2万円～）作成のみです。公正証書、調停、裁判は業務外ですので。

子供がいないのでしたら、ご自分でも作成可能ですよ。本やネットで調べることもできますし。
ですが、やはり離婚協議書を公正証書にすることをお薦めします。（3万円～6万円）

旦那さんも流石に「家も預金も一銭もやらん」とはいわないでしょう。請求できる金銭を妥当な形でもらう方法を協議するべきです。

理論や書類上は形式的に完了しても、実際、払ってもらえない状況は多々見受けられます。

実際、何年一緒に暮らした仲ですから非情になれなくもらえずじまいは普通にあります。非情になることができれば、旦那を家から追い出し、給与差し押さえも可能ですが、それはかわいそうでしょ。
がんばってください。

因みに、保存行為や保全行為とは、家の修繕費などです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
自分から離婚を切り出したものですから、理由は夫の浪費（サラ金とかまでいきませんが）。
「無いもからは取れない」と諦めたり、友達から「それでいいの？何か方法は無いの？」など言われれば、どうにかなるのか、あれこれ試行錯誤しています。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/02/24 10:15

No.2 回答者： thor 回答日時： 2006/02/22 15:59

家の名義を変える方法には、「錯誤」（本来自分が出した額の分は自分の名義にしなければならないのを間違えたので修正する、という形）と「離婚時の財産分与」の両方があります。

しかし、ローンの抵当権が設定されている以上無意味です。
金を貸した銀行などが持つ抵当権は、ご主人ではなく家そのものを対象とする権利です。
※「ご主人に対して家を渡せといえる権利」ではなく、「家そのものを売却（競売）できる権利」です。
所有者が誰であるかは関係ありません。

あなたが持ち分を得たとしても、ご主人がローンを支払わなければ家は取られてしまいます。ご主人にしてみればあなたへの嫌がらせになるでしょう（あなたに金も家も渡さなくて済むんだから）。

「家＋預金を分与せよ」というのは非現実的ですし、家の持ち分全部をもらったところでローン名義の変更を銀行が認めなければ、上記の抵当権の問題が出てきます（当然ながらあなたに充分に収入がなければ認めません）。

金を返せというなら、調停なり裁判なりをするしかありませんが、金を払わせる担保として持ち分を持つ、というのは実際には意味がないでしょう。

この回答への補足

ありがとうございます。
結婚は簡単だけど、離婚は金銭問題で面倒ですね。
ローンを支払わなければ家は取られてしまいます。ご主人にしてみればあなたへの嫌がらせになるでしょう（あなたに金も家も渡さなくて済むんだから）。これも癪で嫌ですね。
不動産の名義変更を手間隙をかけるてる意味のない事ですね。
考え直して、金銭で協議してみようかと思いました。

私としては、１４００万円全額返って来なくても、５分の１の３００万とか２００万でも、今後の生活費として、夫の誠意と言うか男気みたいなのが欲しい。多分２人で話し合うだけでは、うまく話を切り出せなかったりするので、第三者にお願いする場合は、
友達？行政書士さん？弁護士さん？に
お願いすればいいのでしょうか？
又、他のいい案があれば教えてください。

補足日時：2006/02/23 12:42

No.1 回答者： ackee_solt 回答日時： 2006/02/22 14:58

離婚すればもちろん結婚費用は原則折半です。

それに購入した家に旦那が住むのでしたら、あなたが支払った頭金の何割かは請求できるでしょう。

あなたの方が持分を多くし、持ち家は旦那が住めば、固定資産税や保存行為の費用も持分割合に応じてあなたの方が出資は多くなりますよ。

確かにあなたの方が持分は多いのですから、処分はできます。しかし、それこそ事を荒立てる行為になってします。

円満に離婚したいのでしたら、まず、、
(1)預金から引越し費用を出す。
　（契約や家電など）
(2)もし離婚される時は、預金は半分ずつかあなたが多　めに（婚姻費用として）
　家購入時に支払った１４００万円の回収は無理です　ので、婚姻費用として月額旦那が支払えそうな範囲　で支払ってもらうのがベストかと。
(3)以上を公正証書にする。旦那の給与は差し押さえ可　能です。

お互い納得いく形で離婚するのは大変難しいことです。上記で納得いかないのでしたらガンガン行くとこまで行くしかないです。その場合、もちろん相手もガンガンきます。籍を抜くまで最低３年はかかりますよ。お互い妥協できるとこは妥協しないといつまでも籍はぬけないです。
別居中によく考慮し、いい結果が出ればいいですね。
がんばってください。

この回答への補足

ありがとうございます。
結婚は簡単だけど、離婚は金銭問題で面倒ですね。
固定資産税はともかく、保存行為の費用とはどんなものですか。でも不動産の名義変更を手間隙をかけるてる意味のない事なのですね。
考え直して、金銭で協議してみようかと思いました。

私としては、１４００万円全額返って来なくても、５分の１の３００万とか２００万でも、今後の生活費として、夫の誠意と言うか男気みたいなのが欲しい。多分２人で話し合うだけでは、うまく話を切り出せなかったりするので、第三者にお願いする場合は、
友達？行政書士さん？弁護士さん？に
お願いすればいいのでしょうか？費用はどのくらいかかるのでしょう？

又、他のいい案があれば教えてください。

補足日時：2006/02/23 12:46