土地売買仮契約の解除について

Question

亡き父の土地（家付き）をお袋（８２歳）が相談もなく、売却の仮契約を３００万円で結んでしまいました。（手付け５０万円受取済み）土地名義は父のままです。固定資産税を調べると、家、土地の評価額は合わせて、３６０万円になります。実勢価格はこれより高いものでよろしいのでしょうか？３年前に弟が不動産屋に一度聞いたときには、６５０万円程と言っていました。この契約は、高齢の母がやったとのことで、無効にはならないのでしょうか？仮契約を無効にするのに、手付けの倍返しをしないといけないのでしょうか？教えてください。

noname#19073 · Accepted Answer

＞実勢価格はこれより高いものでよろしいのでしょうか？

一般的には固定資産評価額や路線価よりも実勢価格の方が高いものであるとは言えますが、全てがこの限りではありません。ある程度査定してみないと決め付けることは出来ません。
それに「実勢価格」というか適正な価格があったとしてもそれ以下での売買をしてはならない、という決まりはありませんので。

＞高齢の母がやったとのことで、無効にはならないのでしょうか？

高齢者の契約が無効になるという決まりはありません。認知症などの事情があれば別ですが。

＞仮契約を無効にするのに、手付けの倍返しをしないといけないのでしょうか？

仮契約って何ですかね？他回答で「仮」などない、という意見も見られますが、仮と呼んでいるならば普通に手付金を返金にしてなかったことにすれば良いのでは？要するに「契約」では無いのでしょう？

しかし契約が有効に作用している状態であれば、これは手付の倍返しでの解除となります。

名義人が母になっていなければ、結局他の相続人の協力無くして所有権の移転は出来ません。しかし民法上でも「他人物売買」というのは有効であり、契約が有効であれば母は義務を果たさなければなりません。果たせないならば損害賠償の対象になりますよ。

ですから順序としては
「仮契約ですし、全権の無い母が勝手にやったことなので手付返金で無かったことにします」と主張する。
「仮」だと言うならばそれで突っぱねるしかないでしょう。

相手方がどうしても契約の有効を主張するのならば、この時点で認識の相違がありますが、突っぱねるか、おとなしく手付の倍返ししかないでしょうね。

コウケンニンのことを言いたいのか謎ですがゴケニンなどと書いて専門家と謳っている人がいるのも謎ですけど。御家人かな（笑）

m_inoue · Answer

まず、契約に「仮」は無いと思います

契約を無効にする事は無理でしょうね

契約破棄なら手付けの倍返しが相当でしょう

未成年以外は成人です、「高齢」と言う区分は有りません

ただ．．．亡き父の土地？

お母様の名義では無いのでしょうか？

所有権の無い土地を売る事は出来ないと思いますが．．．。

sayakaslaw · Answer

えっと、法律関係になるのではっきりとしたことは、いえないんですが、祖父の死後１０年ほど経ってから、所有権の移転をしていない土地が見つかり、しかも、その土地は、生前に他の人のものとなっているもので（死亡の多分２０年前ぐらい）、その経緯は、よく、子供でしたので覚えてませんが、相続権のあるすべての人間の承諾がいる、とのことで、その土地に関する、相続放棄の手続をした、覚えがあります。名義が変っていないならその辺の絡みもあって、本来なら売買自体が難しいのでは、ないでしょうか？

　固定資産税の評価額よりも実際の取引価格は、高いのが普通だとは、思います。
　
ただ、契約が締結されてますから、高齢という理由では難しいとは、思います。認知症などの診断があればまた別ですが。法律のほうで相談されたほうがよいように思います。

sakuma1026 · Answer

問い＠１　法定相続人は、何人いらしゃるのでしょうか？

　＃１さまのご意見どうり、契約は有効と思われます
違約金２倍が相当かと（宅建法で）思いますます、
それと検討すべき点が、

★手付け契約証の特約内容しだい、
★お母さまとの人間関係（奥様も含め）です、

問い上段は契約内容を確認しませんとなんともわかりません。
下段の回答、人生経験ほどとく皆無です

問い＠１しだいで、条件内容金額なと、自己の思想（相続に対して）、でまったく違います。

　円満な一族のご繁栄の、ご相続を！
出過ぎまして、失礼いたしました。

walkingdic · Answer

多分契約相手はまともな人ではないですよね？
まともな人であれば売買契約の際に登記簿は確認するし、相続登記されていなければ相続人全員の承認がなければ売却できないことくらいはすぐにわかるはずですから。

で、対処は弁護士に相談してください。契約自体は無効とはいえないので（少なくとも母の持ち分取得分は有効）話はやっかいです。

sakuma1026 · Answer

違約金２倍は、業者が数社でも合算で２倍です。
その価格にどんな根拠が有り手付けの倍かは、
書面で明示されてください
　その場合、主任証の明示を依頼してください
どうぅっていいこと、それほでないといえば、
そうですが、
　相手もプロ意識に自覚するかもしれません。
たびたび、失礼致しました。

noname#20895 · Answer

最近では、実勢価格が必ずしも固定資産税評価額より高いとは限りません。今回のように低価格の物件は特にそうです。また、３年前とはかなり価格が違う地域も多いです。

m_inoue · Answer

＃１です

皆さんの回答をどうも自分の都合の良いように解釈されているようです

ちょっと話をまとめましょうね

　「契約は有効です」

かなり想像も入っていますからそのつもりで参考にしてください

・お母様は自分だけの土地と勘違いして、正式な契約をしている
・買い手は業者ではないでしょう（不動産屋がそんな初歩的な間違いはしません）
・それほど悪質でも無いでしょう、恐らく個人（悪質なら手付金２００万円です）
・手付金は受け取っている
・貴方は契約を解除したい、他の相続人も同じ考え
・価格によっては相続人は土地を売っても良い

まず独断と偏見での結論ですが、

・お母様を説得する
・買い手に手付金倍返しで契約を解除する事を提案する
・理由は価格が気に入らないためとお母さん個人の土地ではないからと正直に話す

買い手が、
・契約解除ならそれでおしまい
・新たな価格の交渉に応じれば相続人一同で打ち合わせる

恐らく裁判でもすれば高齢者故の「錯誤」かなにかで契約白紙になるかも知れませんが費用は５０万円では済みません、（勝訴の可能性も低いと思います）

再度、契約は本契約です、「仮」はあり得ません
（本契約と言う言葉も無いでしょうが．．．）

すんなりと５０万円を出費して今回の事件にケリを付けられる事を強くお勧めします
人間関係を含めろくな結果になりませんよ

私が買い手ならお母様を「詐欺」で訴えるかも知れません（自分の物でない物を売ろうとしています）

ケリを付けたら早めに遺産分割を話し合われてきちんとするべきです

これは貴方にも、相続をきちんとしていなかった責任が有りますよ

sakuma1026 · Answer

お母様が、成人ゴケ二ンなど・・ない場合、
メール内容からはとても、そうではないようですが、

配偶者さま　５０％
子　　　　　？／５０％
法定相続は、その　　／５０％で、

税務てきにどうこうではないのですね？

　仮にお父様が、生前に売買契約した事実であれば、
負の財産も正の財産も相続するわけで、
お母様が代理で証明捺印しただけでも
お父様の意思によるものですと、
通常意味を持つ物ではないでしょうか。
公証人役場の確定日付があるとなかなか覆りません。
経験上だけですが

しつこいようですが、仮契約ありませんし
母親にこの契約は一任するなんで念書ないですか？

土地売買仮契約の解除について

まず、契約に「仮」は無いと思います

問い＠１ 法定相続人は、何人いらしゃるのでしょうか？

多分契約相手はまともな人ではないですよね？

違約金２倍は、業者が数社でも合算で２倍です。

最近では、実勢価格が必ずしも固定資産税評価額より高いとは限りません。

＃１です

お母様が、成人ゴケ二ンなど・・ない場合、

＞実勢価格はこれより高いものでよろしいのでしょうか？

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