土地・建物の等価交換について

ある理由でＡさんの土地・建物Ｘと私の土地・建物Ｙを等価交換契約しました。
Ａさんは私の土地・建物Ｙと交換した後、不動産業者に売却する契約をしています。
私の土地・建物Ｙには実母が住んでおり、Ｘと交換した後も同じく実母が住む予定です。
不動産業者は土地Ｙと近隣の土地５軒分をあわせて買い取り、３軒の建売住宅にして売ろうと考えていますが、なかなか話がまとまりません。
最初２、３ヶ月で引越しという話だったのですが、9ヶ月たっても前に進みません。
そもそも私とＡさんの契約書には、契約期限がないのですが、この契約を白紙に戻すことはできますか？
交換はやめて、このままでいいと思いはじめています。
契約に詳しい方、どうぞよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/09/05 23:56

　1番回答者です。

　お礼欄の補足説明を拝見しますと、Ａは不動産業者と売買の契約をしているようですが、質問者さんはＡとしか契約関係にないので、Ａと不動産業者の間の事情に配慮する必要はありません。

> こちらから不動産業者に白紙に戻したいと電話で話したのですが、聞き入れてもらえませんでした。

　したがって、不動産業者に解除を申し入れる必要はありません。というより、不動産業者に解除を申し入れるのは間違いです。

　質問者さんが契約の履行を迫ったり、契約解除を伝えるべき相手はＡ（交換契約の相手）です。

　Ａに対して、前述の通り「もう９ヶ月も待った。1ヶ月の間に交換を履行せよ。しない場合は契約を解除する」という趣旨のことを伝えるだけでいいと思います。

　また、「解除に足る理由があるかどうか」の問題です。理由があれば、一方的な通告で契約は解除になります。合意解除ではないので、相手の承諾は不要です。

　交換までに長期間かかることを想定したような契約であれば（例えば3年以内の交換とか具体的に数字が書かれているなど）別でしょうが、通常の交換契約なら、「9ヶ月＋1ヶ月」もの間契約が履行されないのであれば、契約を解除して別な道を探すのは当然認められると思います。

> ５軒の売却が急に決まったら、うちは交換相手の家へ引っ越さなくてはいけないのでしょうか？

　交換契約が解除されないうちに、契約に定められた条件が成立してしまったら、しかたないです。

　引っ越さなければなりませんね。

> 引越ししないでそのまま住んでいれば、白紙解除になるのでしょうか。

　補足の内容を拝見したかぎりでは、「契約不履行者の相手方は、契約を解除"できる"」ということのようです。

　「解除しなければならない」でも「自動的に解除になる」でも「賠償なしで解除になる」のでもありませんので、白紙解除にはならないと思われます。

　もちろん、質問者さんの債務不履行により被害を受けたＡ自身が「白紙解除」を望めば、白紙解除は可能です。

　しかし質問者さんが交換に応じないせいで相手のＡが契約を解除した場合、ふつう、Ａは損害賠償を請求するものです。

　したがって、解除後に訴訟の場での血みどろ・血まみれの戦いが予想されます。真っ赤。とても「白紙」とは言えませんでしょうね。

> やはり内容証明郵便で意思表明しなければならないですか？

　本当に解除の意思表示を通知したのか、通知したとしたら何時したのか、などが後々問題にならないようにしたければ、内容証明郵便を利用して通知すべきです。

　べつに、あとの紛争はあとの紛争だと割り切れるなら、普通の郵便でも電話でもいいと思います。解除の効果そのものは同じですから。証拠がないだけですから。

> 内容証明郵便の書き方もわからないのですが・・・・。

　しばらく書いていないので、１ページに書ける「１行○○字、◎◎行」の○や◎に入る数字を忘れました。

　ほぼ確実に、このサイトに内容証明郵便の書き方についての質問がありますので、まず検索して書式や内容の書き方を考えて、草稿を書いてみてください。

　それでも疑問が残ったり、書き方がわからない場合は、考えた原稿をアップしてどこがおかしいか添削してくれとでも質問されることをお勧めします。

　私の目にとまれば私も回答できるようにしておきますが、ほかの方からの有益なアドバイスがもらえるかもしれません。
　

この回答へのお礼

質問にこんなに早く丁寧に答えてくださって本当にありがとうございます。
「内容証明郵便をしばらく書いていないので」ということはお仕事でされていたということですね。
そんな立派な方に回答がいただけて私はラッキーでした。
しかもとてもわかりやすく、すぐに理解できました。
早速、内容証明郵便の書き方を調べてみます。
Ａさんも私もどちらかというと不動産業者にいいように使われた感じがします。
今度契約をする時は、もっと内容を把握してからにしたいと思います。

お礼日時：2013/09/06 07:07

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/09/05 05:07

　契約書を見てみないと断定しかねますが、「9ヶ月たっても前に進まない」というお言葉を信じれば、契約解除もやむをえないと思われます。

　応募期間を定めないで懸賞をかけた場合など、募集方法と同じ方法で「相当な期間」を定めて広告すれば、（その間に応募がなければ）募集を取りやめることができるなどなどの規定があったと記憶しています。

　「相当な期間」を定めて、特定状況までの進展（例えば引っ越しの完了）を要求し、「進展しなかった場合は契約を解除する」と書いた通告書を内容証明郵便で送っておけば、問題なく契約解除できると思われます。

　相当な期間とはどれくらいかということが問題ですが、これは契約内容や着手の有無などなど、事実関係を見てみないと言えません。

　例えば10万円用意する、というような程度なら数日でいいでしょうが、10億円用意するという話なら1ヶ月程度では無理じゃないかと思います。

　本件の場合の障碍が「引っ越し先がない」というだけの話なら、すでに9ヶ月も経っていることですし、当節不動産の空室も多く、本気になれば1ヶ月もあれば引っ越せると思いますので、それくらいでいいんじゃないでしょうか。
　

この回答へのお礼

こんなに早く回答をいただき感謝です。ありがとうございました。
不動産業者は5軒のうちの1軒の買取に時間がかかり、いまだに契約してもらえないようです。
そもそも不動産業者は５軒とも売却に同意していると嘘をついて、私に交換契約させました。
しかし実際は1軒だけ売却に同意していませんでした。
契約から９ヶ月たっても話がまとまらないので、こちらから不動産業者に白紙に戻したいと電話で話したのですが、聞き入れてもらえませんでした。
ただ私の不動産交換契約書には、
甲物件（交換相手の所有地）及び乙物件（私の所有地）の所有権は別途事業推進中地番1,2,3,4,5の不動産分譲業者への一括所有権移転と同時に移転する。
となっているので５軒の売却が急に決まったら、うちは交換相手の家へ引っ越さなくてはいけないのでしょうか？
また契約書には、
甲または乙は、その相手方が本契約に違背し、期限を定めた履行の催促に応じない場合、または事業推進中地番のいずれか一つでも売買契約が解除となった場合、本契約を白紙解除することができる
とも書いてあります。
引越ししないでそのまま住んでいれば、白紙解除になるのでしょうか。
実は引越し先は階段がかなり急で年を取った母にはとても住みずらいのです。
やはり内容証明郵便で意思表明しなければならないですか？
内容証明郵便の書き方もわからないのですが・・・・。
いろいろとすみません。

お礼日時：2013/09/05 17:54