土地の契約（地震）

はじめまして、東日本在住の30代会社員です。
2月から土地から探し住宅の新築購入を検討し進めていました。
ご承知の通り東日本で大地震発生してしまい今後どうなるか困っています。
土地購入に関して詳しい方のご教授お願い致します。

今月、東日本太平洋大地震発生前に土地の契約をしていました。
契約時、契約書と手付入金済みです。
※契約にローン解除特約有り。
　土地が契約時と地震等で売主は契約前現状復帰無理の場合は解約可。
　・契約物件自体は地震で土留めコンクリートに多少のズレや割れ有り。

土地契約後、土地とハウスメーカー建物の見積もりを元にローン審査に
ハウスメーカー経由で書類提出して審査する予定でした。
しかし、書類を渡した次の日に地震が起きてしまった訳です。

地震数日後にやっとＨＭに連絡が取れ、状況を確認した所書類の提出は未だです。
同じ日に銀行や不動屋さんとも一応連絡はとりましたが業務が出来ない状況なのでと言う返答。
その後ＨＭより地震後の資材不足（資材高騰）で見積もりの価格を改定せざる負えないと言う事
「約２００万円UP」と、直ぐに契約頂いても建築完成予定もはっきり判らないと言う返答でした。

土地の入金期限は一応4月末になっています。

また、土地や建物の契約も含め住宅ローンは私一人の収入で借入する事になっていました。
災害前の価格なら返済率が３４％以下でしたが、
（事前にHMや銀行共に大丈夫でしょうとの事で話を進めました）
ですが200万UPすると返済収入に対し年間の返済率が35%を超えてしまいます。
※別途世帯収入有り

土地契約時と建物の見積もり価格等前提がが変わってしまったので、
現在は上記理由により銀行に書類等に提出出来ずに居ます。


私的には予算オーバーでもあり、契約をしても何時建つか判らない住宅ローンと
家賃を2重に払うのは流石にきついので現状は建築は難しく考えます。
会社の状況もこの地震で御世辞にも良いとは言えません。
そこで、出来れば土地の契約を解除したいと思っています。


質問は
(1)地震やHM価格UPと工期不明などを含め、更には借入総額や支払の前提が変わってしまう事を理由に土地の契約を違約金等の発生無しで解除出来るか？
(2)金銭が発生する場合、手付金だけ戻って来ないのか？
　　それとも、ローン審査を速やかに進めて居ないや、買主の一方的な解約とされ
　　契約所に記載されている土地の違約金約１０％？請求されてしまうのかです。

当然、仲介不動産に相談しますが、あまり詳しくないので不利な条件を言われないか心配です。

その前にその筋に詳しい方の一般的なご意見を伺いたく思います。

宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/03/29 16:03

業者です。

建築条件付き土地販売でしょうか。それとも土地の売買と建築請負契約とは別ですか？
建築条件付き土地販売であれば、引渡日が確定できず価格も上がるので、建築請負契約を交わせず、土地取引は白紙解除です。手付金を戻してもらいます。

土地と売買とは別の注文住宅の場合は、妥当性のある期間で引渡日を要求し、その日よりも引渡が遅れる場合は、それ相当額の違約金を請求する(家賃その他損害を十分に補てんできる金額を1日あたりで計算して)契約とする。その契約が交わせないのならば、住宅ローンの審査は通りませんね。引渡日未定のまま、かつ資材の調達に問題があり完成が危ぶまれたり、価格は後に跳ね上がる可能性がある建築請負契約ならば、銀行は融資しません。返済が危ういですから。

なので、まずは銀行と相談し、このような状況で住宅ローンが通るのかどうかを確認されたらいいと思います。銀行から無理であるという返答があれば、ローン条項へ持ってゆけます。
ただ、審査してみないと分からないという返答ならば、貴方が損をしない建築請負契約を要求されたらいいと思います。恐らく契約出来ないと言われ、イコール、ローン審査に回せない、つまりローンが通らないという事ですから。

ただし、ローン条項は買主の都合でローンを通さなかった場合は認められませんので、注意が必要です。要は話の持って行き方です。貴方の方から契約を解除したいと言えば違約ですので、最初の予定通りに予定通りの金額で家を建てたいが、それが出来ないのならばローンが通らないという事を主張する事でしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。土地は建築条件無しで建物ＨＭとはは別契約になります。
増額してローン審査したい所ですが...元々銀行から自己資金額で条件がありました。
この震災前は何とか準備出来そうでしたが、資金の出どころが震災の影響がある実家からの融資？援助で出来そうでしたがそれが厳しくなったと言う理由もあります。
ここで無理にローンを通して着工後にＨＭとトラブルになるなら土地の手付金を放棄「手付解除」して災害の影響が落ち着いてたらまた土地から探す方が予算的にも精神的にも健全かと。
手付は数十万です。書類契約上の違約金は１００万程度です。前者で済むならそれでいいと思います。
後者なら希望した建物仕様のままで（融資額を増額）審査してみて逆に通らない事を願うしか方法は無いと言う事ですね。

お礼日時：2011/03/29 20:49

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2011/03/29 08:17

質問者さんのような問題を抱えている人は沢山いると思います。

既に着工している物件でも建築資材が不足して工事ができない
状況の物件も多数あるようです。

買主・施主さんは勿論ですが、建築業者も不動産屋も本当に大変
な事になっているようです。

金融機関も審査基準の見直しをしていると思いますし或いはそれ
もできず審査保留状態が続くかも知れません。
当面はそこに望みを託すしかないかも知れません。

うるさがられても、銀行とのコンタクトを絶やさないようにした
方がいいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。震災後でも工期や価格が変わらないなら購入に前向きになれるのですが...銀行は取りあえず審査資料を御待ちしていますしか言いようが無いみたいです。

お礼日時：2011/03/29 19:10