住宅ローンが通らなかった時のトラブルについて

昨年、マイホームを建築するために、土地を購入し、ハウスメーカーに建築を依頼しました。

土地：不動産業者を通して売買契約
建物：ハウスメーカーと工事請負契約

住宅ローンを利用して建築する予定でしたが、住宅ローンが仮審査では通っていましたが、
最終的に本審査で通らず借りられない状況となりました。

土地については、手付金を全額返金してもらい、契約解除となりました。

しかし、ハウスメーカーからは、すでに掛かっている費用があるということで、
費用を請求されています。
請求されている費用は、農地転用および開発申請にかかった費用の数十万円です。
（この費用は工事請負契約の範囲外の付帯費用です。）

ただし、すでに費用が発生していることや、住宅ローンが通らなかったときにかかる費用がある
事の説明はそれまでに全くなく、説明していないことはハウスメーカーも認めています。

当方としては、事前に住宅ローンに落ちた場合にかかる費用であることの説明があれば、
確実に申請など進めるのを待ってもらっていた費用です。
したがって、支払う必要がないと考えていることを伝えています。

まず、今現在のトラブルは上記のような内容です。

そこで、2点教えて頂きたいことがあります。

１）少額訴訟になり、農地転用および開発申請の費用を請求されることになりそうなのですが、
当方に勝ち目はあるでしょうか？

２）ハウスメーカーに契約時金として数百万円をすでに支払い済みですが、トラブルが解決するまで
返金できないと言われています。
請求されている費用は契約外の費用であり、また金額的にも預けている金額のほうが
はるかに多額です。
すでに掛かっている費用を請求するにしても、まず返金してもらってから、請求するのが筋だと
思うのですが、返金を求めるにはどのようにすればいいでしょうか？

ちなみに、工事請負契約の契約書に記載されている関係しそうな部分を抜粋して記述します。

●甲(当方)の解除権
(1)甲は、工事が完成するまでは、必要に応じてこの契約を解除することができるものとします。この場合甲は、これによって生ずる乙の損害を賠償するものとします。

●乙(ハウスメーカー)の解除権
(2)次の各号のいずれかにあたるときは、乙はこの契約を解除することができるものとします。
４．甲が請負代金の全部または一部を金融機関等の融資によって支払う場合で、甲の融資申込が金融機関等によって承諾されないとき。

特約事項
甲の解除権について
甲は乙に違約金として住宅工事価格の10%を支払この契約を解除することができます。


以上、関係する内容です。

契約の内容では、当方に住宅ローンが通らないことを理由に解除する権利は無いことに
なっています。
契約を解除して、預けている契約時金全額を返金するようにとの内容証明郵便を送ろうとも
考えたのですが、こちらが解除権を行使したということで、違約金10%を請求されるのではないか
と思い、実行していません。

少額訴訟で勝てるか、および返金を要求する方法について教えてください。
その他、少額訴訟での有利になる方法などあれば教えてください。

よろしくお願いします。

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/17 01:11

宅建業者です。

通常、農地である土地を住宅ローンを利用して購入する場合、宅地への地目変更の確定が融資の条件となりますので、融資の本審査までに、5条申請と開発申請は必要になります。それが農地を買う場合のリスクなのですが、当然、土地を仲介した宅建業者は、そのリスクを買主に説明する義務があります。

建築請負契約の場合、ローン条項の解約でも費用が発生する場合が多いのが現実ですので、それらの事を含め、何故仲介業者が説明をしなかったのかが少々疑問を感じます。とは言え、業法違反かと言えば、重要事項説明で、その土地が農地であり建築を行うためには農転が必要である事を説明していれば、その責から逃れる事ができるので、今回は残念ですが、買主側の知識不足だったと思います。

しかしながら、ハウスメーカーも発生する費用は当然説明する義務があります。いわゆる消費者契約法における事業者側の説明義務と言うものです。それを怠ったのは恐らく間違いないのでしょうから、貴方がどの程度その言質を取れるかが鍵かとも思います。
少額訴訟では勝ち負けという概念はふさわしくなく、要は、要求された金額に対し、司法がどの程度認めるかと言う事ですので、金額全額を支払う事になれば負け、少しでも減らす事ができれば勝ちとするなら、ハウスメーカー側にも落ち度がある事を認めさせれば、十分に勝てるお話かと思います。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/01/15 19:11

農転や開発許可などの申請人は質問者さんのはずです。

ご自分で署名押印してませんか？されているなら、ご自分で依頼したと解釈するのが一般的な解釈です。また上記の手続きは住宅ローンの承認や実行と非常に関係性があり、どちらも満たさなければ住宅ローンは借入出来ません。本承認時には必要な銀行もありますし、実行時までの提出を条件にする銀行もあります。
よって事前審査が通っていれば、土地が決済出来るように条件を整える行為に悪意や瑕疵など責めることは無理があります。
少学訴訟でも相手方は弁護士相手です。素人が答弁書を書いて対抗出来るすべはありません。弁護士依頼すると着手金だけで20万ぐらいは支払わなければいけませんから。
土地は宅建業法でしばりがあり、白紙解除になりますが請け負いは全く違い民法優先です。
金銭的ペナルティなしでの解約は不可能です。
少ない情報から察すれば、良くてこれまでの打ち合わせ費用や調査費、図面作成代など請求されるでしょう。農転などは外注して実際行政書士さんなどに支払う事になると思いますから、それを支払わないと、それを含めた金額を別の項目で請求されるだけでしょう。争うなら弁護士に依頼してください。最低預けている契約金の２割から３割程度の報酬は必要です。
ご自分にも過失があることを認識されて今後の方向性を決めて下さい。尚、返金は解約と同時か？解約後に返金されます。合意解約書を作成しますが、現状では解約条件合意にいたらないわけですから、返金もされません。
失礼ですが事前が通って本審査が否決は、非常に稀で申し込み個人の資格不足だと思いますので、メーカーさんも困っているのが本音でしょう

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ご指摘いただいた通り、農地転用や開発申請の署名捺印を行っています。
こちら側に、費用発生の確認をしなかったという過失があることも認識しているつもりです。
ただ、こちら側の過失に比べて、ハウスメーカーが説明を行わなかった過失が
過大であるとも感じています。
ハウスメーカーとの打ち合わせの中で、図面作製も含めて、一切現時点で費用が発生しているという
説明もありませんでした。

農地転用および開発申請の時はこちらが費用の確認をせず、このようなことになっていますが、
これ以外にも、ハウスメーカーが進めようとした工事を本審査が通っていないことを理由に、
当方から工事を止めるようにして、費用の発生を回避できた事項もあります。

現時点では、打ち合わせ費用や図面作製費用などは請求されていません。
ハウスメーカーも落ち度があることを認めているからなのではないかと思います。

請求される額に応じて弁護士に依頼するか検討してみます。
貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/16 10:46

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2011/01/15 15:56

ハウスメーカーとしては、住宅ローンの仮審査において通過していることから、本審査も大丈夫だろうと言うことで進めていたと推測します。

１）質問者側の勝ち目は皆無でしょう。ハウスメーカー側から説明するまでもなく、質問者自身が、住宅ローンの本審査通過を待って、全てにおいて、進行すべきことに過ぎません。
２）返金についても、相手側の主張しか考えられません。返金しての支払いは、違うハウスメーカーなどであったとしても、同じ対応しか痛さないとしか思えません。
内容証明郵便なども全く意味をなしません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
当方としては、当然に費用がかかるものについては、本審査の通過を待って行うつもりでした。
したがって、当方は何も進行させていません。
勝手にハウスメーカーが先走って行ってしまったと認識しています。
そのような場合でも当方に責任があるのでしょうか？
ご教授いただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。

お礼日時：2011/01/15 16:53