建築条件付土地でないフリープラン住宅について

現在、一戸建てを購入予定の者です。
契約段階で不安が生じ、ご教授いただきたい点がございます。

本物件は、分譲戸建てエリアの一角にある土地なのですが、「フリープラン」ということで、建物とセット価格で提示されています。

建物仕様については、ラフ版の図面と建物仕様は書いてもらい、「その他基本的な部分は、当分譲地内にある建売物件と同じだと思ってください」と言われました。

また、販売形態としては、建築条件付土地売買契約ではなく、土地の売買と、建物の建築工事請負契約を同時に行うとのことでした。

気になっているのは、この同時契約についてです。

建物について、ラフ版の図面だけでは曖昧な部分が多いので、契約後、詳細仕様を詰める段階になって、問題が生じても泣き寝入りするしかなくなるのではないかと。

また、手付金については、
土地：3480万円
建物：1200万円

に対し、
土地：200万円
建物：300万円
を要求されています。

この高額な手付けについても、不安を抱いてしまいます。
（手付の保全措置はなされません）

ネットで検索すると、「フリープラン住宅」を売りにするものは多いですが、どれもこのような契約形態なのでしょうか？

「不安があるなら契約しなければ良い」と言われればそれまでなのですが。。

恐れ入りますが、ご回答のほど、よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2009/01/14 15:45

驚くかもしれませんが、「フリープラン」は「注文住宅」ではありません。

仕様を選べない間取り自由選択住宅です。表記に嘘はないですよ。あとから仕様は選べないのが原則です。

気を付けるのは契約の名前が商品売買契約書になるか、土地の売買契約書と建物の工事請負契約の２本契約を同時に行うだけなのかというこっとです。前者ならそれは、建売と同じことです。建売なら確認が下りる前に契約することは違法です。この場合２本契約のようですね。

万一商品売買契約ですよと言われたら、「私の希望のプランで確認申請がおりてい無いのに建売契約を行うのは青田狩りで違法とはならないのか？」と聞いてみてください。「なりません」と答えても、ホントに法規を知らない営業もいるのでうなづいてはいけません、「では、しかるべきところで確認してからご連絡しますので、あなたもご確認のうえ間違いがあれば教えてください」としましょう。

あとは、確認が下りるのを待って最終図面を確認し問題ないので建売の商品売買契約を行うか、最終図面を確認のうえ工事請負契約で契約するかです。どちらにしろ契約図面が必要で、図面には仕様書も添付されるべきです。図面、仕様書、見積が書面で提示されない契約は非常に危険です。
建設業法で工事請負契約には工事の内容を書面に記載することとありますが図面じゃなきゃだめとか書いていないので図面仕様書見積書を省略されると一体どんな建て物が建つかはわからないということになります。しっかりした書類の添付を求めましょう。契約は対等です。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
「商品売買契約」という言葉は聞かなかったので、土地売買契約と建物工事請負契約の同時契約にあたると思います。
ご指摘の通り、最終図面、仕様書、見積が揃った上でないと契約しないと申し出てみようと思います。

お礼日時：2009/01/15 08:18

No.6 回答者： q-_-pv-o00 回答日時： 2009/01/15 23:22

宅建業法違反、手数料の二重取りを目論む悪質業者の可能性大です。

何よりも、不誠実な営業を行っている業者に「いい家」が施工できると
お考えですか？

ご参考までに。
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-17/t-170 …

断る理由は...「会社（もしくは自分の）先行きが怪しくなった」で十分です。このご時世ですので。

参考URL：http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-17/t-170 …

この回答へのお礼

ご助言ありがとうございます。
業者と話をして、「詳細な間取りを決定し、建築確認が取れてからでないと建築工事請負契約は結べない。」と伝えたところ、意外にも「その条件で構わない」との回答でした。
業者曰く、「建築条件付土地売買契約にしてしまうと、買主都合でいたずらに建物仕様の決定を先延ばしにされ、３ヶ月ルールにより土地売買契約も解約になる、というリスクがあるため、通常はやらないのですが、○○さん（私のこと）はそんな悪意のある人とは思っておりませんので、その契約形態でも構いません。」とのことです。

とすれば、同時契約のリスクはひとまず回避できそうなのですが、「だったら最初からそうして欲しかった」という心のわだかまりはどうしても拭えません。

何よりショックなのは、この業者の営業マン、他の完成済物件共に、これまで自分が見てきた中で最も好感を持っていたという点です。（契約形態すらよく知らなかった私が言うのもなんですけど）

またゼロから探しはじめたとして、「このご時世、ルールを完全に守っている業者が果たして存在するのだろうか？」とすら思えてしまいます。。

お礼日時：2009/01/16 13:42

No.5 回答者： nsan007 回答日時： 2009/01/15 08:51

No.3ですが、いくら聞いても条件は外れません・・・なぜならそこで儲けるつもりの所ですから、業者とすれば旨みがなくなります。

無理に外そうとしても法外の金額を要求されるのがオチです。

この手の会社には手を出さないのが一番です。

一生住む家です、あせらずじっくりと土地選びから、建築方法の研究ももう少し、してからにしてはどうですか?

この回答へのお礼

#3さん、ありがとうございます。
おっしゃるとおり、建築方法についても契約についても、無知なまま話を進めてしまったと反省しております。

皆様のアドバイスのおかげで、契約しない方向で気持ちは固まっているのですが、これまでかなり前向きに話を進めており、現在は契約寸前の状態にあるので、断るとなるとそれなりの理由を求められると思うのです。

ですので、契約内容を理由にすれば、すんなり白紙撤回できるかと思いまして。
もちろん、理由云々よりも、毅然とした態度を取ることが第一とは思っておりますが。。

お礼日時：2009/01/15 12:13

No.4 回答者： noname#102385 回答日時： 2009/01/14 18:34

今日は　cyoi-obakaです。

結論から申します！
＃3さんの意見に賛同です。この物件は止めましょうネ！

まず、高圧線下の土地は、ひどい電波障害が生じます。
従って、通常価格の半値以下が妥当です。

建物の手付金？　有り得ません！　この金額では着手金ですヨ。

サギ商法です！

以上です。

この回答へのお礼

ご回答いただき、ありがとうございます。
高圧線下にはリスクを感じつつも、代わりに線下補償金がもらえるという点で、購入を検討していたのですが、やはり見送った方が良さそうですね。。

お礼日時：2009/01/15 08:05

No.3 回答者： nsan007 回答日時： 2009/01/14 17:16

思い切り立ちの悪い条件付です。

条件なしなら土地の値段と契約だけで建物の値段や契約、手付けなんてありません。

最初から条件付という方が良心的です。

おそらく、説明不足のまま契約させてぼろ儲けをたくらむ会社と思います。

結果的に高くて出来の悪いものになる可能性が極めて高いように思いますので、今回は見合わされることをお勧めします。

この回答へのお礼

nsan007さん、ご回答いただきありがとうございます。
そうですね。条件付で土地のみ契約して、詳細な建物仕様を決めてから建物の契約という流れなら、まだ前向きになれるのですが。
業者の意図を確認する意味でも、条件付の契約は取れないのかを確認してみたいと思います。

お礼日時：2009/01/15 08:13

No.1 回答者： noname#140971 回答日時： 2009/01/14 15:05

なんか、ものスゴーク怪しい臭いがプンプンしますね。

＞その他基本的な部分は、当分譲地内にある建売物件と同じだと思ってください・・・

私なら、この時点で話を打ち切りますね。
設計の細部まで煮詰めて、かつ、詳細な単価見積りが揃わないと契約なんてしませんよ。
一生に一度の買い物ですからね。

しかし、文面から察するとフリープランとは名ばかりでしょう。
これは、紛れも無く「建売住宅」の一種ではありませんか？
多分、分譲地を開発して売っている某メーカーと同じ売り方のような気がします。
ならば、幾つかのタイプから選ぶだけですよ。

土地:　2480万円
建物:　2200万円

という内実を

土地:　3480万円
建物:　1200万円

と説明して格安住宅と思い込ませる作戦ではありませんか？

駐車場とかエクステリア工事に最低でも２００万円は必要でしょう。
こういう金額は、一体、どっちに含まれているのでしょうか？
多分、土地でしょうね。
だとするならば、結局は４６８０万円の「建売住宅」だということです。

とにもかくにも、先ずは、土地の坪単価を周辺と比較されたがいいですね。
察するに、平均単価が限りなく「2480万円÷坪数」に近いかも知れません。

土地の総額が近辺の相場並みであったならば、私の邪推は完全に的外れだったということです。
その場合は、超格安住宅だってことでしょう。

Q、どれもこのような契約形態なのでしょうか？
A、それはケースバイケースだと思いますよ。

が、某建売メーカーは、こういう契約で迫っているようです。

この回答への補足

Husky2007さん、早速の回答をありがとうございます。

急ぎ、周辺坪単価を調べてみたいと思います。
この物件は、高圧線の下を通っているので、その意味でも、ご推察の通り、土地価格を吊り上げられているのかも知れません。

なお、建物仕様について、一通りの仕様一覧はもらっています。

ですので、
・仕様一覧+ラフ図面があれば仕様が確認でき、
・完成済物件があれば出来上がりイメージがつかめるでしょう

というのが業者の言い分なのですが、おっしゃる通り、それぞれの単価が提示されない時点で怪しいのかも知れませんね。

また、これまたご指摘通り、フリープランとは言いつつ、基本的には業者が提案する間取りに従う形態のようです。

ただ、その間取り自体には好感が持てたので、これが4680万円の完成済み建売物件だったら、逆に疑い無く契約していたかも知れません。。

補足日時：2009/01/14 17:46

この回答へのお礼

誤って補足の方にコメントしてしまいましたが、ご回答いただきありがとうございました。

お礼日時：2009/01/15 08:09