土地と建物同時契約

Question

建築条件付売り地で、本当は土地契約をした後に工事請負契約をする
と思うのですが、今決めようと思っているハウスメーカーは
（土地はそのハウスメーカーの建築条件が付いている）
同時に契約をしてくれとのことです。
本来なら紹介手数料がかかるが、契約を同時にしてもらうかわりに
紹介手数料を支払わなくていい、もし自己都合で契約解除する場合は
建物の工事請負契約についての違約金はなく、土地についての違約金を
支払ってもらうと言われました。
その違約金は５０万円くらいです。
そのハウスメーカーでお願いしたいと思っているので
同時に契約することはちょっと不安ですが、仕方ないことなのかな？と
思っています。（請け負った建物の見学やある程度のプランはチェックしました）
そこで、契約するにあたって注意すべき点を教えていただきたいのです。
当然、今の段階での工事請負金額は言い値ですから
後からいろいろと出費が出ては困るので
金額に折り合いが付かなければ、白紙解約（具体的に金額を提示）にするとか
こちらの希望するローンで借りることができなければ白紙解約。
（フラットを考えているので、他の銀行でなら借りられると無理を
押し付けられないように）
などを、契約書に加えてもらうつもりでいます。
こういった契約は無理なのでしょうか？
そのほか、注意すべき点・加えてもらうべき内容や
これから考えられる問題と対策など、ありましたら教えていただきたいのです。
よろしくお願いいたします。

momokkm · Accepted Answer

あまり信用の出来ないメーカーのようですね。おそらく全国大手ではないのではありませんか？

他の回答者もご指摘の通り、
＞本来なら紹介手数料がかかるが、契約を同時にしてもらうかわりに
紹介手数料を支払わなくていい

メーカーの自社所有地、デベの販売代理である土地ならばそもそも仲介手数料は存在しません。考えられるのは、中小メーカーが不動産業者が地上げをしてきた土地をその業者と組んで条件付で販売する場合は仲介手数料をとるケースがあります。今回はこのケースかも知れませんね。

通常であれば、その土地を押さえるため申し込み金を払い、プラン、ある程度の仕様、総額、総資金計画をたててから契約行為（売買、請負）をするのが普通です。ですから、こういう流れであれば同時契約であってもなんら不思議ではありません。

＞当然、今の段階での工事請負金額は言い値ですから

言い値とはどういうことでしょうか。プランとその仕様見積もりはでてますよね。すべて請負契約書には添付されなくてはなりませんからね。必ず、詳細打ち合わせで追加はでますので、極力精度の高いものにしておく必要があります。
具体的には大きさ、これが一番金額に響きます。あとは、設備品、外壁、建具の仕様といったところでしょうか。この辺をしっかり見せていただきチェックすればそう大きく価格が変動することはないかも知れません。また、別途費用も気をつけましょう。
注文住宅ですから、カーテン、照明や地盤補強、屋外設備費、登記や融資に関わる諸費用など全体の数字を営業に出させてみる必要は当然ありますし、真っ当な営業マンであればすべてコミコミでこのくらいですというものを見せてくれるでしょうし、そーいった雛形をメーカーは持っています。

＞こちらの希望するローンで借りることができなければ白紙解約。

これは原則無理です。契約書に追加文章を入れるメーカーがあったとしたら怪しすぎます。ちなみに約款の削除や追加もありえません。土地の売買契約には通常、ローン特約は謳ってありますが、フラット35のみを対象にはできませんし、質問者の文章を見る限り、融資がNGにはならないのではないですか？恐らく、融資がNGになりそーな客は営業マンは追いません。そこまで話しているのであれば年収や資金計画も立てているものと思います。
以上、長文になりましたが、一生一度の大きな買い物です。3月は決算月のメーカーも多いので来年度の事業計画上、１棟でも受注残を残したいはずで、向こうも一生懸命です。まだ、月初ですから月末まで時間はありますよね。そのメーカーで建てたい気持ちもお有りのようですし、だからといって営業マンの口車に乗せられず、冷静に考えて判断していい家を建ててください。

RRRK · Answer

土地売買と建物の請負契約を同時で行うことは問題が多いです。
それを平気で迫るＨＭは信頼できないと思いますが。。。

参考ＵＲＬを参考にして、問題があることを指摘して、
相手の出方を見たらどうでしょうか？

無知なお客に対しては自分たちの都合の良いように進めるけど、
知識のあるお客に対しては、まともな会社ならきちんと対応すると思いますよ。

参考URL：http://www.zennichi.or.jp/low_qa/low_qa_0602.php?PHPSESSID=c2666e18cca0212b07b400ac83aea000

noname#26116 · Answer

建築条件付売地ってことは、その土地はハウスメーカー所有の土地ですよね？
＞本来なら紹介手数料がかかるが
そんなことはありません。仮にメーカーが宅建業の免許を持っていたとしても自己所有地を売るのに仲介手数料的な報酬を得ることは出来ません。紹介（仲介）手数料を支払う必要があるとすれば、不動産業者（宅建業者）にその土地を紹介して貰った場合です。

＞もし自己都合で契約解除する場合は建物の工事請負契約についての違約金はなく、土地についての違約金を支払ってもらうと言われました

建築条件付土地の契約としては不利な内容ですね。条件付土地契約の最大のポイントは、建築業者が指定されている代わりに、期限内に建物プランが折り合わず、建築請負契約締結に至らない場合には、土地契約を無条件解除出来るという点です。
今回の条件を飲んでしまうと、条件付であるにも係らず、その消費者保護の点が全く作用しなくなります。

＞そのハウスメーカーでお願いしたいと思っているので同時に契約することはちょっと不安ですが、仕方ないことなのかな？と思っています

条件付土地で建物同時契約というのは、消費者が不利になりますので本来はお薦め出来ません。それを押し付けてくるメーカーは良心的対応ではありませんが、質問者が仕方無いと思えば、それこそ仕方無いです。

＞金額に折り合いが付かなければ、白紙解約（具体的に金額を提示）にするとかこちらの希望するローンで借りることができなければ白紙解約

先に書いたように、プランや金額に折り合いが付かずに、建築請負契約が成立しなければ白紙解除出来るというのが本来の建築条件付土地売買です。
それをやらない訳ですから、その条件はメーカーが飲まないでしょう。
ローンの方は言ってみる価値はあると思います。

＞注意すべき点・加えてもらうべき内容やこれから考えられる問題と対策など

建築屋（メーカー）としては建築の契約を優先して取りたいのは理解出来ます。しかし本来のルール通りにやるべきかなと思います。
それにラフプランの段階で建物の契約をしてしまえば、詳細を詰めてく過程で絶対に数字はブレてきます。（しかも下がることより上がることが普通）
そういう点をよく考慮して対応してください。
信頼関係が大切だと思いますが、今の段階でそういう提案をするメーカーですから・・どうでしょうね。よく見極めてください。

hkinntoki7 · Answer

私も建築条件付き土地を購入しました。

>自己都合で契約解除する場合は建物の工事請負契約についての違約金はなく、土地についての違約金を支払ってもらうと言われました。
→建物の工事請負契約時に手付け金を支払うのであれば解約時に没収されるはずです。事前に建物の請負契約書の契約文を入手して確認しましょう。

>同時に契約することはちょっと不安ですが、仕方ないことなのかな
→建築条件付き土地なら仕方がないですね。

>後からいろいろと出費が出ては困るので金額に折り合いが付かなければ、白紙解約（具体的に金額を提示）にするとかこちらの希望するローンで借りることができなければ白紙解約などを、契約書に加えてもらうつもりでいます。
→契約書に文章を書き加えさせるたり訂正させることは基本的に難しいでしょうね。
　前段については一応、プランを確認されたと言うことですが９０％の確率でオプションが発生するので追加料金がかかるはずです。ですから、オプション費用を値引きしろと言われても困るわけです。
　後段については売る側にとってあなたが売買契約をキャンセルするために、あなたが希望する銀行審査が通らないように不利になる虚偽の信用情報で審査受けられると困るわけです。ですので、ハウスメーカーも取引銀行にあなたの与信審査をするはずです。あなたが希望する銀行の審査が通らなくてもハウスメーカーの取引銀行で審査が通ればその金融機関を利用せざるを得ない様な気がします。

私の経験では売買契約金額－頭金＋２００万位の借り入れをし余った分を繰り上げ返済するのが良いと思います。どうしても、追加費用の発生を抑えたいのであれば建て売り物件を購入される方が良いと思います。

土地と建物同時契約

あまり信用の出来ないメーカーのようですね。

土地売買と建物の請負契約を同時で行うことは問題が多いです。

建築条件付売地ってことは、その土地はハウスメーカー所有の土地ですよね？

私も建築条件付き土地を購入しました。

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