住宅を貸そうと思うのですが

お世話になります。
近々一戸建てを購入します。購入後は母親（父は他界）と同居（現在妻・子1人）の予定です。それと別に母親名義の家（私の実家です）があるのですが、同居に伴い私に名義変更を考えています（母親・姉は了解）。私には姉がおり、名義変更後は姉夫婦（義兄）に住んでもらおうと考えています。そこで、
(1)今後トラブルが無い様、定期借家契約を交わそうと思いますが、不動産屋を仲介したほうがよいのでしょうか？その際どのような費用がかかりますか？具体的な手順等教えていただければありがたいです。
(2)名義変更に関してはどうでしょうか？（おこなったほうが良いか？他に代案として何かありますか？）
(3)一連の流れに関しまして何かアドバイスがあればいただけないでしょうか？なんでも結構です。
尚、当方不動産に関しては素人です。
宜しくご教授お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/21 13:06

>同居に伴い私に名義変更を考えています（母親・姉は了解）。

贈与税がかかりますけどそれはよいのですね？
相続時清算課税制度を利用されるのかな？

>(1)今後トラブルが無い様、定期借家契約を交わそうと思いますが、不動産屋を仲介したほうがよいのでしょうか？定期借家契約はきちんと要件を備えないといけないので専門家である不動産屋を入れた方がよいですね。
仲介料については値引き交渉ＯＫで、いくつか当たれば良いでしょう。

>具体的な手順等教えていただければありがたいです。
不動産屋を探すこと。あとは不動産屋がやってくれます。

>(2)名義変更に関してはどうでしょうか？（おこなったほうが良いか？他に代案として何かありますか？）
やる理由が不明なのでなんとも答えられません。

>(3)一連の流れに関しまして何かアドバイスがあればいただけないでしょうか？
先に言った贈与税の話をどうするのかという点くらいです。

この回答へのお礼

まとまりの無い質問にご回答いただきありがとうございます。
(1）贈与税については私も了解なのですが、相続時清算課税制度については良くわからないので、自分でも少し調べてみようと思います。
(2)名義変更の理由はどちらかというと母の意向ですね。同居後は固定資産税等々について私がまとめて管理していったほうがよいのではという安易な理由からなのですが・・・
そのまま母親の名義として定期借家契約を母ー姉（義兄）間で行ったほうがよいでしょうか？

お礼日時：2006/04/21 13:21

No.6 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/21 14:10

>(1）相続時清算課税制度については良くわからないので、自分でも少し調べてみようと思います。

はい。税務署に行くとパンフレットがありますのでもらってくるとよいでしょう。

>(2)名義変更の理由はどちらかというと母の意向ですね。
まあもしかすると、相続発生時に兄弟でもめないように生前にはっきりさせた方がよいという考えかもしれませんね。分割できない資産というのは往々にしてもめることがありますので。（売却して解決すればよいのですが、思い入れがある場合も多々ありますし）

>固定資産税等々について私がまとめて管理していったほうがよいのではという安易な理由からなのですが・・・
名義を変えなくても役所の固定資産税課に行きご質問者を納税者としてくれと言えばやってくれますよ。
あちらは誰でも納税してくれればそれでよいですから。
固定資産税の課税は登記名義人とは限らず実態で課税できます。もちろん居住する姉名義にもできます。

>そのまま母親の名義として
こちらはその目的によりますね。相続時のトラブル防止という意味であれば今のうちに済ませた方がよいともいえます。姉がいまは了承していたとしても、将来は不明ですし、仮に姉が先に亡くなった場合には、姉の子供が代襲相続します。この時にもめないとは限りません。

>定期借家契約を母ー姉（義兄）間で行ったほうがよいでしょうか？
この意味がわからないんですよね。どういう目的で行うのか。
明け渡しを希望したときにスムーズに明け渡しが行くようにという意味ですかね？
それであれば確かに効果はありますけど。。。。。

借家料を取らない、あるいは固定資産税程度の借家料を取る程度であれば使用借家といえるので、この場合は借地借家法による強力な保護はありませんから、明け渡し拒否にあっても対処は出来ると思いますけど。
まあ裁判になると厄介ですけどね。そこまで想定する必要があるのか？

他人であればもちろん慎重になるしかありませんけど。

逆にそれなりに長い年数の定期借家契約を結ぶのであれば、実は姉にとってもメリットはあるでしょうね。
というのも、ご質問者が亡くなった場合には御質問者の配偶者と子供が相続するので、これまでのように借りていられるかどうかという点で不安があります。でも借家の契約があればその期間は間違いなく居住できます。（つまり御質問者の配偶者と子供が明け渡しを要求しても契約を根拠に契約が切れるまでは拒否できる）

そのあたりはお姉さんと万一の場合に備えた対処として相談されてはどうですか。

この回答への補足

お二方ともいろいろとありがとうございました。素人の私に何度もお付き合いいただき、助かりました。
お二方に良回答ポイントを差し上げたいのですが、回答順ということでご容赦ください。
今後とも宜しくお願いします。

補足日時：2006/04/21 15:14

この回答へのお礼

母ー姉間の定期借家契約に関しては、思いついたまま書いてしまいました。おっしゃるとおり「明け渡しを希望したときにスムーズに明け渡しが行く」という理由からです。こんなことを再質問してしまい少々恥ずかしいです。
母・姉・私ともそれぞれ別に暮らしておりますが、関係はいたって普通（良好なほうかも？）です。
やはり、私の考えすぎですよね。新居購入についても、最近決めた話で、姉はまだ知らないんですよ。
まずは連休にでも3人で話をしてみます。その上で何かあれば、またここで相談させていただこうと思います。
walkingdic様　質問にお付き合いいただきありがとうございました。

お礼日時：2006/04/21 14:23

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/21 13:44

＞固定資産税等々について

貴方のお姉さん夫婦がお住みになるのならお姉さんが負担しても問題は有りません

親子間ではその程度の負担は関係有りません

貴方が払うのも問題ないと思います

親子・兄弟間での契約は不自然です

貴方が同居しているお母様のお金を盗んで使っても「窃盗罪」にはなりません

そう言う考え方です

相続は発生してからの問題です、
発生していない相続については何も関係有りません

例えば今、お姉様が「相続放棄の誓約書」を書いたとしても相続発生の時には「無効」です

関係するのはお母様が遺言状を書かれたときです
それも自分の財産の５０％にしか効力が発生しません

貴方に１００％の遺言でも、
最大、貴方７５％、お姉様２５％（遺留分）でしょうね

話し合いなら貴方１００％も可能です

この回答へのお礼

m_inoue様　度々のご回答ありがとうございます。
なにか、変なケースのみを想定し、勝手にいろいろと考えすぎですね。
契約云々については、私が考えていただけで誰とも話をしていなかったのが返って良かったような気がしてきました。

お礼日時：2006/04/21 13:58

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/21 13:28

お母様の相続人は２人だけですね？

・なにも契約しないでそのまま使って貰う
・登記の変更もしない
・相続時に遺産分割を行う

これで問題は無いでしょう

名義の書き換えをしていたところで
・相続時に良好な関係でなく、
・遺産分割でもめるようなら無駄です

生前贈与も遺産の分割に影響します

定期借家契約も他人と結ぶべき契約です（信用できないとき）

信用できない人はどうせ相続時に揉めます

それよりもお母様とお姉様、貴方の考え方を覚え書きでも作って、お互いのお子さん達に納得させておいた方が遙かにましでしょうね

トラブル、税金の関係では小細工をした方が危険でしょうね

この回答へのお礼

m_inoue様　何度もありがとうございます。この回答を見ずに、No3のお礼を書き込んでしまいました。

＞お母様の相続人は２人だけですね？
相続は私と姉の2人のみです。

＞母様とお姉様、貴方の考え方を覚え書きでも作って、お互いのお子さん達に納得させておいた方が遙かにまし・・・
覚書ですか、なるほど、そうですよね。現在比較的姉夫婦とも良好な関係なのですが、定期借家契約を持ちかけると少し気まずくなるかな？

お礼日時：2006/04/21 13:46

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/21 13:09

＃２です

失礼、古い家の方ですね．．．

ローンの残債が無ければ＃２の回答は笑い飛ばしてください

この回答へのお礼

m_inoue様 ご回答ありがとうございます。
実は古い家のほうも残債があります。2年後に完済予定です。この当たりが良くわからないのですが、残債を私が引き継ぐという前提での名義変更は可能なのでしょうか？
名義変更の理由は＃1の方のお礼に記載いたしました。名義は母親のままにしておいたほうがよいでしょうか？
わかる範囲で再度ご回答くださればと存じます。

お礼日時：2006/04/21 13:30

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/21 13:07

住宅ローンを使うのなら本人以外は住めませんのでご注意下さい

気軽に賃貸に出すと大変な事になる場合も有ります

現金でお買いになるのなら問題は有りません

「ローン　賃貸」
「ローン　一括返済」

などで検索してください

http://oshiete.homes.co.jp/index.php3

過去、この掲示板でも苦しんで居られる方からの質問も多く見かけます

その最大の障害物をクリアーしてからの再質問が適当かと思います