法人名義と個人名義で土地を2区画購入し、法人名義に根抵当がついております。
個人名義の土地に店舗併用2世帯住宅を建てようと計画中ですが、どうしても坪数が大きくなり、個人名義の土地だけでは、無理なようです。

それで、法人の土地にはみ出した分について、借入先に銀行経由で、打診していただきましたが「法人名義のものは、良いが個人名義は、無理」との返事が来ました。

あとは、「出た分を分筆で個人が買う方法しかない」との事でしたが、それでは、期間もお金も掛かるので、途方にくれております・・・・

何か良い方法がありましたら、是非、ご指導下さい。

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A 回答 (2件)

 借地権価格といわゆる底地権価格の比率は、7:3という数字も扱ったことがあります。

残念ながら、担保権者としては協力的になるはずもなさそうです。
 むしろ、銀行の先の金融機関から、法人名で設備資金の融資を受けて社宅として建築されるというのはいかがでしょう。飛躍的ですが、業種によっては返済不要の助成制度もありますが…。
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若干、状況がよくわからないのですが。

銀行経由で打診した「借入先」とは、誰のことを指すのか不明です。銀行に「無理」と言われたのでしょうか?

ひとつだけ確かなのは、もし、法人所有の土地に個人の住宅を建てた場合、その、土地は「借地」になるということです。

「借地」になった場合、その土地の評価額が激減します。場所にもよりますが、東京の都心ですと、半分以下になることもあるようです。

となると、もし、担保をつけている銀行などは、「無理」というに決まっています。どうしても、というのであれば、個人の建物や土地も担保に、と言うでしょう。

いずれにせよ、なぜ「借入先」が「無理」と言ったのか、理由をはっきり尋ねたほうがいいと思います。そのうえで、対応策を考えたらいかがでしょうか?
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あるいは別の方法があるのでしょうか

Aベストアンサー

>亡くなった父が長男名義の名義預金を3口ほど…

その預金は、通帳とカード、判子を父が握ったままだったのですか。
それなら確かに父の財産のままです。

一方、通帳等が兄に渡されていたのなら、兄への贈与が成立していると考えられます。

>存命している長男の名義預金はどのように出金…

銀行から見れば、あくまでも兄の預金ですから、兄が判子を持って行けばすんなり出してくれます。

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Q土地が親名義、家が息子夫婦名義

 3年ぐらい前に家を新築し、同居をしています。土地はもともと主人の親の家がたっていたもので名義はそのままです。当初、家のローンはすべて払いなさいといわれ6LDK(50坪)の家をたてたのに、一切お金を出してもらっていません。しかし、その分、光熱費・食費はすべてだしてもらって一緒に食事をしています。
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 3年ぐらい前に家を新築し、同居をしています。土地はもともと主人の親の家がたっていたもので名義はそのままです。当初、家のローンはすべて払いなさいといわれ6LDK(50坪)の家をたてたのに、一切お金を出してもらっていません。しかし、その分、光熱費・食費はすべてだしてもらって一緒に食事をしています。
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Aベストアンサー

あまり自信はないのですが。
日本では更地でないと、土地を買う人は先ずいません。
ましてや、その土地に地主以外の「他人名義の不動産」が
登記してあれば、その土地を買う人のメリットは何でしょう。

買った人はご主人名義の家も同時に買って自らが住むか、
あるいは「地主」としてyureiさんご家族から地代を取る以外、
利益になることがないですね。
そのような土地(失礼)を、赤の他人が買うでしょうか。
ご安心下さい。きっと「訴えてやる式」の捨てぜりふのような
ことだと思います。

それでも不安が残るなら、義理の親御さんとyureiさん達の間で
土地使用に関する「賃貸契約」を結び、地代を支払って法的にも
明確にしておけば如何でしょうか。自宅を建て替えされた時の
不動産会社にでもご相談されてはどうですか。

こちらがそのような対応をするとハッキリすれば、
親御さんたちも考えを改めるかもしれません。
本当なら、親子仲良くが大切ですが、そうも言っておれない現実が
ある事は、私にも充分に分かります。



まず、親御さんが土地を売る前にご主人と土地名義人
(この場合は父親ですか?)との間で、土地使用について
一般的な賃貸借契約を結び、毎月、地代を親に支払うように
することです。
これで、土地が売却されてもあなたが土地を使用する法的な
権利が保証されると思います。

あまり自信はないのですが。
日本では更地でないと、土地を買う人は先ずいません。
ましてや、その土地に地主以外の「他人名義の不動産」が
登記してあれば、その土地を買う人のメリットは何でしょう。

買った人はご主人名義の家も同時に買って自らが住むか、
あるいは「地主」としてyureiさんご家族から地代を取る以外、
利益になることがないですね。
そのような土地(失礼)を、赤の他人が買うでしょうか。
ご安心下さい。きっと「訴えてやる式」の捨てぜりふのような
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http://csqa.kddi.com/posts/view/qid/k1112050668
http://cscnt.kddi.com/_layouts/A/QA.aspx?ID=29774678

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Aベストアンサー

分筆の結果、建蔽率オーバー違反になっても、採光係数違反になっても建物を解体するようなことはありません。そのような家を売る時に買主がローンを使えなくなるので高く売れなくなります。
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 回答1の者です。

 名義変更って端末だけではなく回線ごとということですか?それならば可能です。アップルケアに入っている場合には回線だけではなくアップルケアの譲渡手続きも必要です。

 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自身がブラックリストに入ってソフトバンクと今後契約できなくなる可能性はあります。先に記したとおり、iPhoneの1年以内での解約はブラックリスト入り濃厚なので。念の為にソフトバンクに電話して名義変更ではブラックにならないかどうか確認した方がいいと思います。

 だだ、あなたはiPhoneを分割で購入し、残債はまるまる残っている状態です。その残債は回線契約者にかかってきますので名義を譲渡された側が支払うことになります。果たしてそんな回線を受け入れてくれる人がいるかどうかが問題ですが。

 あと蛇足ですが、ここでの返答は回答の補足ではなく回答へのお礼でした方がいいですよ。あなたのプロフィールに表示されるお礼率が上がって有効な回答を受けやすくなりますし、相手が特に設定していなくてもレスをしたメールが届くので気づきやすくなります。ここって補足だと設定しない限りメールが届かないんですよね…。

 回答1の者です。

 名義変更って端末だけではなく回線ごとということですか?それならば可能です。アップルケアに入っている場合には回線だけではなくアップルケアの譲渡手続きも必要です。

 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自...続きを読む

Q土地相続・分筆・地交換に関して教えてください

父は母屋、畑、田んぼを所有しておりましたが、昨年他界しました。
相続者は母、長男、次男(私)の3人ですが、未だ土地は父の名義のままになっています。
畑に、家を建てたいと考えていますが、区画整理されており、市街地調整区域だと思われます。
畑が東西に細長いため、南に接するAさんの畑(同じく東西に長い)とお互いの土地を分筆し、
地交換することで、南北に長い土地に形状を変えてから、地目を変更したいと考えています。


質問
1.土地の相続はどのようにすればよいでしょうか?
  今回活用するのは畑のみですが、父名義の土地すべてについて相続者を決め、名義変更しなければなりませんか?
  分家住宅の場合は、一度母が畑を相続し、私に贈与する形をとる必要があるのでしょうか?
2.母から私に贈与となる場合、私の名義に変更するタイミングはいつがよいのでしょうか?
  必須項目は下記で、順番も下記ではないかと思っておりますが自信がありません。。。
   ・相続
   ・分筆
   ・地交換
   ・地目の変更

週末にAさんと話し合いするときまでに流れを把握したく相談させていただきました。

父は母屋、畑、田んぼを所有しておりましたが、昨年他界しました。
相続者は母、長男、次男(私)の3人ですが、未だ土地は父の名義のままになっています。
畑に、家を建てたいと考えていますが、区画整理されており、市街地調整区域だと思われます。
畑が東西に細長いため、南に接するAさんの畑(同じく東西に長い)とお互いの土地を分筆し、
地交換することで、南北に長い土地に形状を変えてから、地目を変更したいと考えています。


質問
1.土地の相続はどのようにすればよいでしょうか?
  今回...続きを読む

Aベストアンサー

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

ですからあえて
母親名義にし分家許可にする必要はありません。
また
(1)原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地(所有していた土地が農用地区域内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については、市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす。)であること。
が1号、7号とも適用されます。


順番として
・相続で貴方の名義にする
・交換する
・分筆する
・農地法の4条&都市計画法34条許可申請
・建築確認
・地目変更
で良いでしょう。
許認可の審査会基準は
県によって
多少は違います。
確認してください。
とりあえず
こんなところです。
農振は確認しておきましょう。
http://www7.ocn.ne.jp/~awaji/Q/nousinn/nousin.htm

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

...続きを読む

Q遺産分割協議書作成まえに、土地の名義変更

親がなくなり貸家付土地を含む遺産相続のことで、税理士さんにお世話になっています。今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので土地を相続することになる人(私に内定してます)は3月までに所有権移転登記をしたほうが、節税になるといわれました。まだ他の不動産や有価証券の分割があって、遺産分割協議書作成ができていない段階ですが、相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。できるのなら税率が変わる前に、そうしたいのですが。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので

 相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税の税税率は、0.2%から「0.4%」に変わります。

>相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。

 遺産分割協議書の作成は必要です。しかし、全ての遺産について遺産分割協議を成立させる必要はなく、本件不動産について遺産分割協議が成立したのでしたら、本件不動産についてのみの遺産分割協議書を作成して、それを相続登記の添付書類とすることができます。

Q妻側名義の土地に自分名義の家を建てることはどう思いますか

旦那さんに聞きたいのですが、妻側名義の土地に自分名義の家を建てることはどう思いますか。

Aベストアンサー

特別なこととは思いません。
よくある話ですし、私も1,2の方と同じように思います。

ひっかかったのは、“妻側名義”とされている点です。
土地が妻名義ではないようですので、あなた・妻・土地の所有者の3人の内、誰が先に亡くなるかによって、少し問題になるかもしれません。
土地の名義人を仮に妻の父と考えて、妻が先に亡くなると、義父の土地にあなたの家があることになります。
続けて義父が亡くなると、権利関係が複雑化します。
妻側が誰なのかわかりませんが、相続の検討はされた方がよいかもしれません。
既出以外の問題をあげるとすればそんな可能性もあるのではないでしょうか。

Q共有名義の遺産分割協議書の書き方について

 父、母、兄の共有名義(持ち分各3分の1)の建物がありますが、母は平成9年、兄は平成10年、そして母は平成14年に亡くなりました。
 私は亡くなった兄と二人兄弟で兄には息子が一人います。相続人は私と兄の子供(甥)の二人になると思いますが、甥は土地、家屋は相続しないで、金銭を相続することになっています。
なお、この他に土地がありますが母の名義になっています。
次のことについて教えてください。
1 共有名義の建物と母名義の土地について遺産分割協議 書は一つにまとめて作成することは可能でしょうか。
  可能である場合、どのように書いたらいいのでしょう か。
2 共有名義の建物の兄の持ち分について私が取得した場 合、贈与の対象となるのでしょうか。

Aベストアンサー

1.父の持分については、母・兄・あなたが相続人ですね。
2.兄の持分及び1での兄の相続分は甥が相続人です。
3.母の持分及び1での母の相続分にあなた及び甥が相続人となります。

最終的にあなたと甥が現在生存する相続人ということになりますので、「父・母」が名義人となっているものについては「あなた・甥」で遺産分割協議が可能です。
遺産分割協議書も1通でかまいません。

但し、甥が未成年者であって婚姻していない場合は、甥の親権者(兄の元妻でしょうか)が甥にかわって協議することとなります。(甥の法定代理人として)

兄の持分については甥だけが相続人ですので、協議書は必要なく戸籍等を整えれば相続登記(兄→甥)を行うことができます。
その後、甥が相続にて取得した持分をどうするか(売買・贈与など)ということになるでしょう。


前回回答にも書きましたが、専門家に依頼して法律的に問題のないように作成してもらう方がいいと思いますよ。

Q土地分筆登記

土地分筆登記って立ち会い無しでも可能でしょうか?隣接さんで一人海外にいる人がいます。貸地を借地人売ろうと思っています。

Aベストアンサー

まず法務局の調査が大切です。
法務局にあなたの土地の地積測量図があり、その地積測量図どおり現地に境界標があり、測量の結果が、
そんなに違いがない(許容誤差内といいます)なら、立会いを省略することが出来ます。
またやむを得ない事情というのも考慮されます。あなたの土地を分筆するさい全筆求積が条件ですが、海外とかでその人しか立会い人がいなくて尚且つその人に係わる部分を求積しなくとも分筆に支障なければ残地として立会いを省略することも可能です。
いずれにしろ土地家屋調査士の専門家に相談してみて下さい。


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