土地の権利と建物の権利についてどなたか教えてください。

はじめまして。掲示板に投稿するのは初めてでどなたかお知恵をお貸しいただければ幸いです。

私は現在２６歳です。１００坪ほどの土地に１０年前に両親が家を建ててそこに住んでいます。
家を建てて１年後に父親が事故で亡くなってしまい、今に至ります。
しかし、そこの土地は亡くなった父親が事業に失敗して１５年ほど前に一度は他人の手に渡ってしましました。そこで思い出深い土地だからということで父親のおばがその土地を買い戻していました。土地の名義はそのおばの名義になっています。その土地に１０年前におばの承諾をへて父親が家を建てました。父親が亡くなった時にそのおばは私にこの土地をあげる。と口では言っていました。
そして父親が亡くなって８年あまりたつ今、わたしはおばに（ここの土地は私がずっと後世まで残す）と話しました。するとおばはタダであげる訳にはいかない。と言われました。当然、あげるというのは口約束なのでどうしようも無いのはわかっています。そこで悩んだあげくこの掲示板にたどりつきました。まだ２６歳のわたしにはとてもお金を用意することはできません。このおばが生きているうちはここの土地を出て行けとは言わないことはわかっていますが、もう８０歳ですので・・。
ですが、そのおばの息子たちがどう出るか不安でなりません。
無知な私ですがどなたかお力をお貸しください。
下記に内容を整理します。
★土地の名義は亡くなった父親のおばさん。（嫁に行っているので名字は私と違います。）
★この１０年間借地代はタダでした。おばはそこには私の名字の人間が住んでくれればそれでいいとの事でしたので。
★おばさんは執着心だけでこの土地を買い戻したのでこの土地をずっと
私の姓の人間が受け継いでいってほしいと思っています。（おばさんの旧姓と私の名字は同じです。）
★私の名字を受け継ぐ者は私しかいません。
★この土地の上に家は建てています。登記もしています。建てるのはおばも承諾済みです。建物の名義は私の姉です。
★私がこの名字でこの土地を一生引き継ぐので名義を変えていただきたいと言うとタダでは駄目とのこと。
★口約束ではあげると言っていた。
★おばが亡くなればそのおばには息子や娘がいるのでどう出るか不安。
★私には土地を購入するという余裕がない。
★タダでくれとは言わないが何か安く買える方法や、何かの権利を行使できないものか？

以上です。簡単ではありますが箇条書きにしてみました。
よろしくおねがいします。

No.4 回答者： echo-sun 回答日時： 2008/03/04 06:23

苗字の面ではクリヤーできないかも知れませんが、

そのおばさんと養子縁組をするのも手段の一つかと。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/29 20:38

まず、一般に口頭により契約は成立しますが、贈与のようなものに関しては、ものを引き渡したことにより契約が成立することになっていたと思います。

つまり、所有権の移転をしない段階では契約としては有効でなかったと思います。
どうしても約束を有効にしてほしい場合は、遺言でも作成してもらうしかないでしょう。

つぎに、建物を建てることに対して賃料を取らずに承諾していることから、法律的にいうと、現在質問者とおば様の間には使用貸借契約というものが結ばれています。
使用貸借契約は相続しませんので、本人であるおば様が亡くなったら終了です。その相続人は契約を引き継がず、打ち切れますので、質問者は相続できないどころか、追い出される可能性さえあります。
今のままでは何の権利もありません。
登記は借地権がある場合第３者に対する対抗要件ですが、使用貸借契約には借地権はありませんので、あまり意味を持ちません。

これに対して賃貸契約を結ぶと契約自体を相続人が引き継ぐことになり、いとこたちは地主として、質問者に立ち退きを要求することは難しくなります。建物を目的とした賃貸借契約は借地借家法の保護があり、いわゆる借地権が発生するからです。
つまり適正な地代と権利金を支払うことにより、原則として建物のある限りそこに住み続けられます（適正な金額でないと売買でなくても、贈与税の問題が出てくる）。

なお、借地人は建物名義者であることが原則ですので、借地契約を結ぶのは建物の名義人である質問者のお姉さんになります。
お姉さんにしておかないと、万が一おばさまが亡くなって、いとこが相続した土地を第３者に売却した場合、借地権が認められなくなる可能性もありますので。

でも、お姉さんの名義で借地をすると、万が一姉弟間でもめた場合は、今度はお姉さんに追い出される可能性もないとはいえないのが難しいところですね。
借地契約を質問者と結び、更に建物の名義もお姉さんから質問者に替えてもらえるのなら、一番よい方法かもしれませんが、今度はお姉さんとの問題が出ますね。


＞土地に１０年前に両親が家を建ててそこに住んでいます。

ただで借りている場合、借りていたのではない、自分のものだといいはっててしまうと、時効により取得することができる場合があります。しかし、他人の土地と知っているので、時効が成立するのは２０年必要ですので、後１０年の間におば様が亡くなった場合は、時効取得はできないので、結構難しい方法ですね。
また、これも占有しているのは、建物名義人であるお姉さんですので、お姉さんが協力してくれなければ、できないことです。
http://www.hou-nattoku.com/consult/573.php

現状を整理すると、
おば様とお姉さんの間で土地の使用貸借契約が結ばれている
お姉さんは姓が変わっているということなので、多分嫁に行っており、同居していないと思われますが、この場合、質問者とお姉さんの間で建物の使用貸借契約が結ばれている。
つまり、質問者は土地に対しても、建物に対しても、非常に弱い権利の上で生活していることになります。
一言で言うとただほど怖いものはないということでしょう。

結局はやはり、身内なのだから、売買契約を結んで、分割で支払っていくのが一番安全な方法ですかね。

No.2 回答者： TOGO123 回答日時： 2008/02/29 20:02

無料で贈与すると贈与税がかかります、恐ろしく高いです。

口約束も約束ですが、なかなか証拠としては難しい
おばがなくなれば、あなたは相続人でないので、おばの相続人の土地となる。

合法的な案は
(1)家を建てて無償で住んでいる、コレをもって10年もしくは20年での時効取得の主張
(2)借地契約をむすび、借地代を払うことで安く買うことが出来る

詳しくは長いですが、上の二つの手について、市町村の無料相談へいかれては？

No.1 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/02/29 19:50

お父様や叔母様がお生まれになった土地かなにかなのでしょうか？

土地を買い戻していただき10年間も無償で使わせてもいただいたのですから
叔母様はとても心の広い方だと思います。

今は無理でも貴方が相応の価格で買い取らせてもらうのが最良です。
毎月の給料等から○○ずつ払うなど分割払いでも買わせてほしいと
交渉されてはどうですか？
場合によっては銀行ローンの借入等も可能ではありませんか？

どちらにしても、きちんと売買契約書や借用証を作成になり
叔母様が購入された値段に10年間お世話になった分をプラスした
金額で買いたいとお伝えになってみてください。

なおタダでもらったり周辺相場よりも著しく安い価格で
買い取りされますと間違いなく贈与税の対象になります。
いくら高額の贈与税を納めたところで税務署は「ありがとう」などと
感謝はしてくれません。無駄な贈与税を払うくらいなら叔母様に
少しでも感謝してもらうほうが良いでしょう。

「安く買いたい」「権利の行使」などとお考えになる前に叔母様に対して
誠心誠意「この土地を守っていきたい」というお気持ちをお伝えになり
時間をかけて交渉されますことをお勧めします。