特約事項の拒否について

Question

山のようにある過去の質問も見てみましたが
自分の現状に合致するものが見当たらなかったため
質問させていただきます。
（下の現状回復ガイドラインにも目を通しています）
http://www.dda.jp/html/chintai_genjoukaifuku.html

現在の賃貸アパートからの退去を考えていますが
以下の特約が気になります。

次の費用については貸主の負担となります。
・畳表は汚損、破損の有無に拘わらず1室単位で必ず取り替えるものとし、
その取替え費用。
・貸主または貸主の指定する清掃業者が行う基本クリーニング費用
（この基本クリーニングは（中略）汚れの度合いに拘わらず必ず行います）

契約時には指差し確認して説明を受けました。
が、過去の質問等を見る限り上記事項は「原状回復なので貸主負担」という認識です。
（タバコなどは吸っておらず部屋は綺麗ですし、畳にも問題ありません）

特約に記載があっても、過去の判例や「原状回復は貸主負担」の原則を盾に
支払いを拒否することは可能なのでしょうか？
現実的には「不動産会社の人間と妥協点を見いだすことになるのかな」と考えています。
（「ビタ一文払わない」とまでは思っていませんので）

「特約にあったけどゴネて払わなかった」みたいな経験者の方の
ご意見があれば非常に参考になります。

mm456789 · Accepted Answer

不動産業に従事するものです。

自然損耗部分の借主負担による原状回復が成立する要件はかなり厳しいです。

要件としては、

１．自然損耗分も借主負担とする旨の特約がある。
２．その特約に不備が無い（自然損耗を超える範囲が明確で、かつその内容を借主が理解していることが必要）
３．消費者契約法に定める消費者に不利な内容の契約と見なされないこと。

が必要だそうです。

しかし特約について、最高裁で上記２のカッコ内に書いた部分が成立することは実質的に不可能と思われる判例が出ています。つまり特約を記載しても、裁判になれば殆どの場合特約不成立とみなされるということです。

さらに特約が成立していると見なされても、次に消費者契約法による判断があります。この法律は借主が個人、貸主が事業者の場合に適用され、民法に優先する特別法となりますので、ここで消費者保護の観点から特約無効とされると、同じように特約は成立していないことになります（消費者契約法の観点から無効という下級審判例があります）。

単純に判例からすると、質問者様の主張は通ると思います（室内クリーニングはわかりませんが）。
しかし当社もそうですが、「自然損耗分は貸主負担とする。但し畳・襖の張替え及び室内クリーニングは借主負担とする」というのは、ごく一般的な条文ですし、裁判云々は抜きにして、指差し確認までしていることからすると、質問者様は契約時に貸主側の言わんとすることを理解した上で記名捺印をしていると思われますので、貸主側があっさりと質問者様の主張を受け入れるかと言えば別問題です（精神的な抵抗感はかなり強いと思います）。

答えになっていないかもしれませんが、恐らく畳替えとクリーニングだけであれば、何十万という金額にはならず敷金も相当部分戻ってくると思われますので、ほどほどと言うか、多少値引きが認められればラッキーと考えて交渉するぐらいのスタンスが、質問者様がかける労力と金銭対価からして丁度良いのではないでしょうか。

参考URL：http://bacchus.blog.ocn.ne.jp/tamasaka/2005/12/5_9bdd_1.html

kagep · Answer

ビタ一文払いませんでしたよ。苦笑

特約にあっても、特約自体が著しく借主に不利であれば特約自体無効です。
これは、契約後でも無効になります。

例外は、「この特約について、借主にきちんと説明し、借主が特約に同意していることを明確に証明できる場合」です。
契約書のサイン欄とは別に特約にサイン欄があったりすれば、
そしてそこにサインしていれば、特約は意味を持ってきますが、
一方的に書いているだけでは、無効です。

ですから、特約に書いてあるだけでは「無効」です。
裁判やっても勝てます。
ガイドライン自体が裁判の場合の判定基準ですから。

＃大家というのは絶対に割が合わないよな、とは思いますが。。。(^^;;;
＃まぁ、今までが儲けすぎだったんでしょう。

不動産屋とか大家とかは時に法律を平気で無視して（てか知らない）
ここぞとばかりに儲けに来ますが、今後関係があるわけではないので
きちんと返すべきものは返してもらいましょう。
（敷金は決して大家の収入ではありません。大家に預けているだけです）

noname#19073 · Answer

他人の事例を聞けても、あなたのケースに当てはめて参考になるのかは微妙なところです。相手のある事なので・・。それに周囲の人が皆その条件で退去している場合に、あなただけ特別扱いが可能かなどの諸要因もあることでしょう。

とりあえずゴネてみたらいかがでしょうか？そこで決着がつけばそれで良し。どうしても納得が行かなければ少額訴訟でも起こす。いずれにせよそれ以外の方法は無い話かと思います。

どんな言葉で交渉しようが、そういう内容で契約（約束）しているのはあなた自身なのです。
認められるとすれば、その特約が「法で定める範囲を逸脱した、借主に不利な特約である」と解釈される時です。

余談ですが、私見ではそこまで不利とは認められない内容かと思います。
「タバコを吸わない、畳も問題ない」
あまり関係無いです。
「タバコも吸わないし、綺麗に使いますので、この特約は削除してくれませんか？」と契約する前に交渉するのが筋というものです。

m_inoue · Answer

大家してます

間違いだけ指摘させていただきます

＞「原状回復なので貸主負担」

正しくは

　「特約に無ければ原状回復なので貸主負担」

です

特約事項の拒否について

不動産業に従事するものです。

ビタ一文払いませんでしたよ。

他人の事例を聞けても、あなたのケースに当てはめて参考になるのかは微妙なところです。

大家してます

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