分譲貸しマンション所有者変更における居住権の限度

現在、分譲貸しのマンションを個人所有者より家賃借りしていたのですが、オーナーが自己破産することとなり、マンションを管財人なしで任意売却するとの通告を受けました。（売却先不動産屋は決定済みとのことで、居住者ありで売却を決定したとのこと。）
以前、居住権として3年間引き続き住むことを主張できると聞いたことが有るのですが、契約が切れる2年後に退去を宣告されることが濃厚となりました。
この際、敷金は不動産屋から戻るとのことですが、一方的な退去通知に対して、保証金全額の返済ならびに引越し費用等の請求は不動産屋に対して行えるのでしょうか？　自己の意思には関わらず退去命令となると、予定外の出費として新たなマンションを借りるために保証金が必要となり、敷金の戻りのみでは到底まかなえないため、不条理に思えます。　こういった案件について詳しくご存知な方、コメント宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/06/28 10:38

先の回答にもあるように、任意売却の場合、新たな所有者は前の大家の地位を引き継ぎますので（だから敷金の返還義務も引き継ぎます）、借地借家法により基本的に大家側（新所有者）に正当な理由がなければ、更新の拒絶はできません（契約書に書かれていなくとも法律で借り手が望めば強制的に更新できる）。

また期間内の契約解除についても契約で定めている場合を除きできないことになっています。

正当な理由とは建物の老朽化や大家自身が使用せざるを得ない場合や家賃滞納など借り手側の契約違反等が該当し、単に所有権が移転したことが理由としては不足です。
正当な理由が不足している場合、それを補充し正当化する意味で立ち退き料などが考慮されます。

以上のように大家側に正当な理由がなければ、借り手が住み続けたければ、法定更新され、大家側に正当な事由ができるまで、いつまでも住むことができます。

ただし、賃貸契約よりも前に設定された抵当権に基づく競売などによる場合は、権利関係が賃貸契約よりも前（任意売却の場合は賃貸契約後の売買契約であるので賃貸契約が優先されます）なので、そちらの権利のほうが優先され、居住権はなく、立ち退き要求から６ヶ月の猶予を与えられるだけで、敷金も新大家が引き継いだことにはなっていませんので、返還されないことになります。

以上のように所有権の移転の経緯により、借り手の権利は大きく代わります。まずは任意売却なのか競売などによるものかを確認した方がよいです。

でも質問文や補足事項などを見ると後者による所有権の移転ではないようなので、立ち退き料などによる提示を受けてから任意で引っ越す分には構いませんが、自分から出て行く必要はなく、大家側が正当な理由を有していなければ、大家が立ち退かせることも更新を拒絶することもできないと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

確認いたしましたところ、現在不動産屋が任意売却先（新オーナー）を探している段階のようです。（競売ではありません。）
すこし心配なのは、不動産屋が2年後にリフォームして販売すると現オーナーに伝えたことです。通常、既に賃貸契約（自動更新契約）にて居住者がいる場合、売却先のオーナーは自ら居住する条件での購入ではなく、当面（私共が転居するまで）家主（賃貸オーナー）条件に納得した上で購入となると思うのですが、理解が間違っていますでしょうか。
後者で有れば全く問題が無いのですが、前者での販売が可能なのであれば、「大家自身が使用せざるを得ない状況」となり正当な理由が成立してしまうのではないかと考えてしまいます。　不動産屋もプロなので知らない間に外堀を埋められてしまい不利な立場に立たされそうで心配では有ります。　少々、考えすぎでしょうか。

補足日時：2006/06/29 09:19

No.5 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/06/28 16:05

補足ありがとうございます。

＞ここでのポイントは、契約期間終了後の立ち退き要求か、契約終了前の立ち退き要求かによってそれぞれ上述の費用請求が可能かどうかというところかと思います。

大変失礼ながら、ポイントはそういう問題ではないし、むしろ全然関係ありません。

4さんが詳しく書かれておりますが、問題はオーナーチェンジの原因が任意売却か競売か、です。
任意売却ということであれば、先の回答にも書きましたように通常の売却も同じですが、新オーナーは従前の内容を引き継ぐ形となります。

1さんのコメントにより、変に「契約期間」という語を解釈されてしまっている様子ですが、賃貸借契約というのは2年契約でも「契約が切れたから出て行け」と貸主の方が安易に主張出来ることでもないし認められることではないという前提があります。

要するにあなたが解約を拒否する限りにおいて、裁判所が貸主の解約申し入れの事情を認めるなりしなければ、貸主側の勝手な都合だけでの解約というのは不可能に近いと考えてください。

解約をあなたが拒否すれば自動的に契約は更新され、その賃借権もきちんと守られます。

ですから、あなたが解約を拒否する限り、ある意味では契約は継続していると言えますし、無理やり退去させられるのであれば、敷金保証金の類は全額返金の上、引越し費用等の移転に伴う立退き料を請求することは正当な要求となります。

上記は一般論でここからは個別のアドバイスをしますが、いくらあなた（借主）の権利は守られている、と言っても世の中強引な人間も多々居ます。特にそれを商売としている人であれば、何が何でもあなたを追い出そうとするでしょう。

ですからそういう相手に対して、必要以上に欲を出し過ぎると逆にあなたが痛い目を見る可能性も有り得るし、敷金保証金の返還＋移転費用（引越代）程度で合意出来るなら合意するのも方法です。次を借りるのであれば仲介料やら礼金やらも掛かります。相手の出方を見て交渉すると良いでしょう。

移転に際して、あなたに一切の負担の無い程度の要求は正当なものです。よく話し合って解決してください。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます。

オーナーチェンジの原因は競売ではなく、任意売却に拠るものです。　おっしゃられるとおり「契約期間」の意味を誤解したため、いらぬ心配をしてしまいました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/06/28 17:14

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/06/27 19:39

競売ではなく任意売却のケースですと、通常の売買による所有者の変更と同等ですので、あなたの立場的にはオーナーが変化したというだけで何ら権利を脅かされるものではありません。

相手が退去を求めても正当な事由が無ければ拒否出来ますし、応じるにしても相応な立退き料の要求は正当なものです。

＞敷金は不動産屋から戻るとのことですが、一方的な退去通知に対して、保証金全額の返済ならびに引越し費用等の請求は不動産屋に対して行えるのでしょうか？

敷金が戻るなど極めて当然のことです。その他の請求も勿論可能です。

この回答への補足

ご意見ありがとうございます。

ここでのポイントは、契約期間終了後の立ち退き要求か、契約終了前の立ち退き要求かによってそれぞれ上述の費用請求が可能かどうかというところかと思います。　質問上では2年後退去濃厚とかきましたが、2年以内が正確なところです。　契約終了後では一般的には請求できないように思えますが、他の回答者への補足説明にも述べました通り、契約当初、10年居住の意志を伝えているところに有ります。（特約条件としての契約上記載はしていない。）

契約終了前の立ち退きであれば、確実に請求できると考えてよいのでしょうか。　であれば2年後の立ち退きを覚悟の上で居住するよりも、すぐに退去に従うほうが得策に思えます。　よろしければご意見お願い致します。

補足日時：2006/06/28 09:48

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/06/27 19:36

>居住権として3年間引き続き住むことを主張できると聞いたことが有るのですが

これは昔の制度ですね。
簡単に説明すると３年以内の契約の場合には、「契約終了までは賃貸できる」というものです。
ですから、

>契約が切れる2年後に退去を宣告されることが濃厚となりました。
これで契約終了となります。

で実はこの制度は今はなくて、今の制度だと６か月しか猶予期間がないのです。だから契約終了まで待ってもらえるのは温情なのでしょう。

>この際、敷金は不動産屋から戻るとのことですが
これはラッキーです。本当は元の大家に請求するものになるのですけど、破産しているから返してもらえないところです。

>一方的な退去通知に対して、
最大の問題は、ご質問者の賃貸契約と元の持ち主にかけられた抵当権なり差し押さえなりとどちらが早いのかです。
つまり抵当権設定後に賃貸契約であれば、抵当権が優先されるので、ご質問者は居住する権原を有しません。

逆に抵当権や差し押さえより前の賃貸契約であれば、完全に保護されますので立ち退く必要はありません。

とはいえ、多分ローンを組んで購入されたと思いますので、抵当権より先の賃貸契約という可能性はあまりないのですけど。
このあたりを確認してください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。一部補足いたします。

＞2年後の退去
2年契約で先日契約が更新されたばかりなので先方は「2年後に退去をお願い」と伝えてきましたが、実際にはすぐに猶予期間の6ヶ月後の退去の可能性もありうる状態です。売却先の条件によるそうです。この場合においても、抵当権設定があるため、費用請求は出来ないのでしょうか。

＞敷金
不動産屋からではなく、不動産屋が売却した新たなオーナーから戻るとのことです。

＞抵当権
ローンを組んでいるようで、抵当権は第3抵当まで設定されています。つまり、居住する権限を得ないという結論になりそうですね。

補足日時：2006/06/28 09:30

No.1 回答者： A98JED 回答日時： 2006/06/27 19:30

今すぐ退去しろというなら、

引越し費用は請求した方がいいとは思います。
当然もらうものとして主張できます。
でも
契約満了までは住み続けられるんですよね？
２年後の契約満了の時には、当たり前ですが
契約も切れているのですから引越し費用などはもらえません。
賠償や補償のお金がもらえるわけがありません。
それとも永久にそこに住めるという特約でも付いていたのでしょうか？

原状回復のための費用は差し引かれるとは思いますが
敷金は戻ると思います。

相手側が契約をキッチリ守れなかったときに
違約金などがもらえるかもしれないというだけなのに
契約満了迄住んで、さらにお金をもらおうなんていう
あなたの考えの方が不条理です。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
説明不足のようでしたので、補足いたします。

不動産屋仲介による分譲賃貸のため、本人にきっちり伝わっていたのかどうか定かではありませんが、こういう事態を見越し、2年契約自動更新という部分について１０年間居住の意思を伝えておりました。（現在2年居住）当時の不動産屋の回答としては2,3年で契約終了ということはまず無いとの回答をいただき契約しております。　しかしながら、契約書には何も記載されていないため、特約とはならないと思います。

契約書上では2年契約（自動更新）のため、上述の確認条件が無ければ貴殿の不条理とおっしゃられる意見は理解できます。

補足日時：2006/06/28 09:39