中古一戸建を購入するのですが・・

ご助言を頂きたく質問させて頂きます。
宜しくお願い致します。

築年月1975年10月
全改装渡し！新築同様に改装中
（外壁・天井・床・クロス・水周り）全て新品
売主負担にて耐震基準適合検査いたします。
新築そっくりさん？の様な感じだそうです。

このような物件を購入するのにあたり何か落とし穴が
あるのではないかと不安です。
ご意見を頂けたらと思います。

No.8 ベストアンサー 回答者： shu-riya 回答日時： 2006/07/24 13:45

ＮＯ７です

＜全改装しなければならない時とはどんな状況のときなのでしょうか？
＜気になってしまって・・ご回答頂けると助かります。
まさしくその通りです。
最近の仕事ですが、老夫婦が住んでおられた空家ですが、息子さんの所に引っ越しました。売りたかったのですが（引越し先の改造費用）人が通れる位しか道路が無く現在建築不可、６年後に道路整備（確認済み）が有り建築が出来るように成ります。人気地域ですが致し方有りません。
築５５年を全改装しました。
耐震補強しましたのでかなりの手が入りました。
外壁はサイディング仕上げ、壁も床も窓も、玄関の扉はドアに、和室はフローリングに、ピッかピカです。全て隠しました。（鼠痕跡多数）
それと、１０年ほど空家状態の家、ガラスが壊れ雨風、おまけに鳥の糞、畳から雑草が。外壁以外全部直しました。風呂、水廻り、床材の上に又床材、ご想像の通りですが、自分では買いません。
聞いた話では、その又昔馬小屋を、家にした業者も、、、、、、。
結論ですが、そのままでは価値が無い＝全改修が殆んど。
以前の面影は全部隠します。いえ、隠せと指示されます。

この回答へのお礼

改装して売る物件にはやはり何かあるのですね・・・

本当に色々と勉強になりました。

ご回答下さり本当に有難うございました！

お礼日時：2006/07/24 22:30

No.7 回答者： shu-riya 回答日時： 2006/07/21 15:44

外壁含みの全改装は、当方でもやります。

しかし、全改装にしなければ成らない時です。当方ですと改装前の状態が分る資料添付しますが、（耐震に問題有りますので、ここを補強しましたとか）見せて頂きました？無ければ問題が有りそうです。
シロアリで此処を交換しましたでも、完全に駆除出来たのか、信頼出来る業者なら、３年保証とかの保証書有りますし、何か有っても保険で対応出来ますが、大工さんがでは、無理が有るかも知れませんし。
見られてまずい所は、良く隠してしまいます。悪意が有るか無いかは別ですが、実情です。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
改装前の状態の分かる資料など今のところ見せて頂いてません（汗）
一応、購入後２年間の保証があると聞いてます。


全改装しなければならない時とはどんな状況のときなのでしょうか？
気になってしまって・・ご回答頂けると助かります。

お礼日時：2006/07/23 01:29

No.6 回答者： dot777 回答日時： 2006/07/21 12:35

#3です。

当然確認されていると思いますが、その場所は再建築は可能なんでしょうね？

通常築３０年の物件なら土地（古家付）で売ることが多いので、気になりました。

公道に面していないなど、再建築できないところなら、絶対買うべきではありませんし。

この回答へのお礼

度々ご回答有難うございます(^^)

再建築可能な物件だと思います（すみません何せ超素人なもんで(汗））

これを機会に勉強したいと思います。

お礼日時：2006/07/23 01:19

No.5 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/07/21 04:52

30年前の建物でしたら、工法自体が昔式ですし、基礎も駆体も古いですよね。

私なら買いません。
全面改築したリフォーム代は相当な金額となると思います。
例えば販売価格が2000万、土地代が1000万としたら、リフォーム代が1000万ということになります。
いつまで持つかわからない建物が1000万としたら、ものすごく高いですよね。古い建物を改築するのは実は非常に割高なのです。
ちなみに上記の例ですと、ローン融資は土地代の1000万しか降りません。リフォーム代は担保になりませんから。
築30年の木造住宅は担保評価はゼロになると思います。

この回答へのお礼

とてもするどいご指摘でびっくりです。
何もかもはじめての事でここで質問しなければ後で後悔していたかも・・といった感じです。
勉強になりました。

ご回答本当に有難うございました。

お礼日時：2006/07/23 01:16

No.4 回答者： smoks-gen 回答日時： 2006/07/21 01:24

他の方がおっしゃっているように主要構造部がどうなっているのかがポイントかと思いますが・・・。

広告とかを見れば土地の代金(坪単価）はおおよそ見当はつくと思いますので、建物のみの価格がいくらぐらいになっているのでしょうか？新築した場合の価格と大して変わらないのであれば割高な買い物となるでしょう。

また、かなり割安であれば、表面仕上げぐらいしか改装していない可能性がありますね。

あとは、その建物が新築当時は建売の建物であったかまたは、注文住宅であったのかも判断材料の一つです。
勿論建売であればやめたほうが無難かもしれません。

前述したとおりどこまで直しているかが不明なのでなんともいえませんが、ライフサイクルコストで割安か割高かで判断したらどうでしょうか？一般的に言えばすでに40年以上経っているわけですからせいぜいあと15年も持てばいいところでしょう。

これからさき40年間生きるとした時に

この物件の場合；15年後ぐらいに、建物の限界が来て改築することになる。

その後は、25年間となるので、外装、屋根のリフォーム、水周りユニットバスの交換、内装クロス張りの張替え程度のリフォーム費用を想定すした合計金額を算出する。

この物件をやめて新築物件とする

30年後に改築を想定する。（この時点もしかしたら改築する必要が無く老健施設とかシルバー系のマンションに住み替えをしたくなるかもしれませんね。）

改築後30年間は建物が持つと考えれば子供に譲ることが出来ますね。

後見込む費用は同様に内外装のリフォーム費用を見込む必要がありそうです。

金銭的にどちらが得か、選択肢はどちらがひろがるか、生活のしやすさ(間取り）はどちらがよくなるのか等々　で判断されたらどうでしょうか？

この回答へのお礼

素人の判断ですが建売ではないように思います。
色々と考えさせられた回答でした。（良い意味で）
明日もう一度物件を見に行くのでちゃんと考えてみたいと思います。

ご回答本当に有難うございました。

お礼日時：2006/07/23 00:56

No.3 回答者： dot777 回答日時： 2006/07/20 23:01

木造でしょうか？鉄骨でしょうか？

そこまで古いと、基礎や（木造なら）柱の状態も心配です。外壁は直したけど中はぼろぼろでないかどうかよくチェックしてください。

あと、屋根がコロニアルならアスベスト問題もありますね。

鉄骨なら（ちゃんと作られてたら）骨組みは結構丈夫なんで大丈夫でしょう。錆くらいですか。

この回答へのお礼

すばり木造です！
明日もう一度物件を見に行くので柱のチェックなど念入りにして来ようと思います。
っていっても素人で何処までわかるか不安ですが。
今はアスベストの問題も怖いですよね・・・
売主さんに色々聞いてみます。

ご回答有難うございました。

お礼日時：2006/07/23 00:33

No.2 回答者： whitepanda07 回答日時： 2006/07/20 22:57

上物は新品同様になったと言うことですね。

ちょっと見で判らない、基礎部分、土地自体の硬度（地盤）は大丈夫でしょうか？

ご近所さんの様子（ごみ屋敷があるとか、騒音おばさんがいるとか・・・）
中古は新築にくらべ、ご近所は出来上がっていますので、物件以上に住み心地を左右します。

落とし穴があるかも・・・と思うほどお安い物件だったのでしょうか？
理由なく安いものは無いと思ったほうがいいです。
念には念を！

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
明日、もう一度物件を見に行くので基礎部分や地盤・近所の様子など見て来たいと思います。

お礼日時：2006/07/23 00:26

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/07/20 22:52

屋根もチェックしたほうがいいです。

それと、シロアリも要チェック。

古い建物はこの辺がＮＧの場合が多いです。

この回答へのお礼

屋根・シロアリとても重要なところですよね。
早々のご回答有難うございました。

お礼日時：2006/07/23 00:17