瑕疵担保免責物件の雨漏りの件

長文失礼します。築２６年の大手メーカー製（軽量鉄骨ユニット）の中古戸建を購入しました。
瑕疵担保責任は免責で契約した物件です。その物件、引渡し後、内部を確認した結果、雨漏りが２箇所ありました。
２箇所とも物件の確認の際に、雨漏りの疑い（クロスのはがれ、うき）があったため、「雨漏りですか？」と質問しましたが、「雨漏りではありません。（１）は洗濯機の漏水です。（２）は結露です。」と回答していました。
（１）は不動産会社が手数料を割り引くので大事にはしないで欲しいと申し出があったため、不動産会社の申し出を飲みました。
（２）の雨漏りをよく確認すると、雨漏りを止めるために施したと思われる、ビニールテープのような幅広テープがベランダとクロスの内側から現れました。過去に雨漏りをしていたまたは、雨漏りしている箇所に対し「結露です。」と言い切る（うそをつく、事実を隠す）のは契約時にやってはいけないことだとおもいます。
私はこの売主のうそと思われる対応にとても腹が立っているので、この売主に対し、何か請求できるかどうか教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/07/25 14:55

契約は文書に残っていなくとも、口答でも有効です。

但し口答の場合証明する必要がありますが、おそらく売り主・買い主の他業者なども立ち会っているでしょうから、説明内容がどうであったか、業者などの第３者の証言があれば請求も可能かと思います。

売り主が宅地建物取引業者でない場合（一般人など）、瑕疵担保無しという特約自体は有効ですが、知っていて隠したことについては、特約は無効となります（中古の場合このケースが多い）。

この場合、民法の原則が適用され、引き渡しから５年以内に発見したものなら発見から１年以内なら損害賠償などを請求できます。
ただし、過去において雨漏りが発生しており、その修繕した後があっても、引き渡し時点で修繕が完了されていることについては、説明義務はありません（その時点で雨漏りが発生していなければ）。

質問の状況を考えると、きちんとした補修であったかどうか、それが引き渡し時点では修繕していたものかそれとも引き渡し後に補修部分が壊れて雨漏りが発生したかどうかがポイントになると思います。
これは引き渡しからの期間によっても判断が変わります（引き渡し時にあったか劣化によるものか）。

また、雨漏りの疑いがある部分を確認していますが、その回答内容が正しいかどうかの検証も必要です。
虚偽であることが証明できれば、十分売り主に損害賠償請求をすることができます。
なお、損害の額を証明する必要があります。これは補修費相当の額となると思いますので、業者などに見積もりなどを取る必要があると思います。

ところで、間に入った業者とは話をつけており、大事にしない代わりに手数料を割り引くという契約を了承していますので、売り主ともめると、特に問題のない業者との間にひびが入りますので（トラブルを起こさないということで割り引いたのに、裏切りやがってと業者は思うでしょう）、その点は慎重に行動した方がよいと思います。

文書で残っていればよいのですが（普通は雨漏りについては現状報告書などで説明してあると思いますが）、口答だけの話だと、業者が証言してくれないと水掛け論になって話が進まないこともあります。

No.3 回答者： mido0113 回答日時： 2006/07/25 14:49

瑕疵担保免責の特約についてですが、原則として、売主は担保責任を負わなくなります。

しかし。「売主が瑕疵を知っていて告げなかったら、その特約の効力は認められません。このような売主の態度は悪質だからです。業者にも責任はありますよ。ただし、言った！言わない！で水掛け論になるような……。貴方が、それを（雨漏り）知っていたなら契約しなかったという事でしたら、告訴を、と思いますが……。築26年という事を考えたらほとんど無価値（建物）なので、土地代で家まで買えたと言う感じでホコを納めたらどうでしょうか。請求と言っても、かなりエネルギー消耗すると思います。

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/07/25 14:43

＞（うそをつく、事実を隠す）のは契約時にやってはいけないことだとおもいます

仰る通りです。いくら契約上で瑕疵担保を免責としても故意に事実を隠すような事はしていけませんし、その場合には免責とはなりません。
よって、法的にも修理の請求は正当性のある内容だと思います。

しかし、この手のお話は、争いになった場合に立証する事に難しい面があります。例えば売主が「2箇所の雨漏りが有ることなど、きちんと説明したし見て貰ったじゃないか」とか「結果的に雨漏りだったとしても、私は雨漏りという認識は無かった」などと主張すると、質問者の要求の正当性をどう立証出来るのかが何とも言えません。

そして同時に築26年にもなる住宅を購入していれば、諸問題はあるだろうというある種の常識や、雨漏りの疑いが有った部分をなぜもっと突っ込んで調べようとしなかったのか？などとなれば、司法の場であなたが勝てるかどうかは、これまた別次元の話となりそうです。

まずは仲介業者に打診し、故意の事実の隠蔽であるから瑕疵に対する修理費を請求する、と売主に伝えて貰ったらどうでしょう。

No.1 回答者： suzume00#2 回答日時： 2006/07/25 14:34

物件確認時の書類の備考欄にでも、上記内容が書いてあれば責任を問えると思います。

書類に残ってなければムリだと思います。

この回答へのお礼

遅くなりましたが、お返事ありがとうございました。

お礼日時：2006/07/30 13:41