商法 512条

よろしくお願い致します。
賃貸契約で、更新手続料が更新時に定められており、重要事項説明の時に、その理由を尋ねました。
理由は、重要事項説明の前に、市の消費者センターに電話して教えていただいたことにあります。

何でも、商法512条報酬請求権で、
「宅建行法上の定めはないが、事務代行手数料は借主に請求せず、貸主に請求する」
と、ある、という話だったからです。

不動産業者も、ここまでは見ていなかったようで、かなり激高していて、明日、会社としての回答を出す!!!、という話でした。

気に食わないなら住まなくて良いそうです。

★感情論はさておき、賃貸更新手数料（事務代行手数料）における商法512条の威力はどの程度のものなのでしょうか?

★また、こういう金額を請求することが不当であった場合、どこに言えば良いのでしょうか（垂れ込み先？？）?

「他に物件はいくらでもあるし、契約が上手く行かない場合は、いりません」
と、言っていますが、こちらの疑問を晴らした上で入居することを強く望んでいます。

どうぞお知恵を拝借させてくださいませ<（＿＿）>

No.3 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/08/09 02:02

★感情論はさておき、賃貸更新手数料（事務代行手数料）における商法512条の威力はどの程度のものなのでしょうか?

まず原文を見てみましょう。
第512条（報酬請求権）商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。

私は大家をやっていますが、商人の認識はゼロです。何百、何千も貸家を持っていたら商人の認識を持つでしょうがね。

借主さんのために色々なことやっていますが、いつも無報酬です。商法を適用できるとすると法定金利は６％で民法の５％より高いですね。家の貸し借りで法定金利が６％とは聞いたことも、請求したこともありません。裁判所が認めるはずがないからです。

不動産の賃貸借の法的関係は、民法契約編、借地法、借家法の世界であると誰でも思っているでしょう。

よって、「商法512条の威力はゼロです。」と私は思います。

★また、こういう金額を請求することが不当であった場合、どこに言えば良いのでしょうか（垂れ込み先？？）?

裁判所でしょうね。裁判所の判断は「不当とは言えないが、絶対払わなければならないものでもない」みたいな感じで、更新料の判断についてサジを投げている印象です。要するに「法的に支払い義務のない金銭を払うと賃貸借契約に書いてあったとき、この金銭は支払われるべきか否か」という問題を解くことになります。

契約の自由の立場から言えば「世の中に法的に支払い義務のない金銭を支払うという契約は沢山ありますよね。たとえば大学の入学金、寄付金、町内会会費・・
なぜ家を人に貸している人だけ、厳しく扱うわけ？法の下での平等を家を人に貸している人だけ認めないわけ？」と迫られると、どんな裁判官も天を仰ぐでしょうね。

大家の立場でいうと、更新料は誰でも考えるように2年間の家賃に平等に割り振れば良いのです。大家としてもその方が絶対得です。２年以内に明け渡す人から更新料を住んでいた月数分とれますから、大家の増収は明らかです。

借主の立場でいうと、「この家借りたとして、もし近所の人と何かのトラブルがあって、半年とか１年で出ざるを得ないことが生じえますよね。借主と隣人の争いに大家が責任はないのは判っていますが、そういうリスクがあることを家賃に考慮すべきでは？その代わり２年住んでノートラブルだったら更新料の名目で、ノーリスク料はらいましょう」ということと私は考えます。

不動産仲介業者の立場では「更新料を絶対契約にいれてくれないと困ります。更新料の２分の１を商法512条にもとづき頂いていますが、それがもらえなくなります。

私共は仲介契約がたとえ完了していても、借主さんが困ることのないようお世話しております。これは大家のためでもあります。更新料ゼロになるとこの見返りがなくなります。

更新料ゼロならば、仲介が終わったらサヨナラしますよ。それで大家も借主さんも満足と思いますか？

もし大家が更新料は不合理だから絶対取らないとおっしゃるなら、この物件の仲介はお断りします。どうぞほかの仲介業者にご依頼下さい」

（これは架空のやりとりです。こういうことを実際に言われたことはありません。こういうことを言う仲介業者さんはゼロでしょう。

なぜなら、更新手続きをその仲介業者さんに依頼しなければならない義務は大家は負わないからです。

更新手続きを自分で全部すれば、仲介業者さんに手数料を払う必要はないのです。私は、自分でできるのですが、仲介業者さん、借主さんが満足するように更新手続きは業者さんに依頼しています。）


大家は商人でありえないことが良くお判りいただけるでしょう。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。

更新料はどこにでもありますが、更新手数料は初めて見たので食いついていました。

とりあえず昨日話がまとまったので、結論から申しますと、更新手続き料は払う方向で合意しそうです。

って言うかもう話し合えなさそう。出るときどうするか分かりませんが。
そもそも、消費者センターの人が、512条のことを言って払うものではないというから、私はそれなら払うのはおかしな話だと思ったのですが。
色々調べているうちに、その相談員だけがそう思っているような気配が。



話は飛びますが、大家様や借主が色々不満を抱えるのは、結局は不動産屋の全体の質の低さだと思います。

なぜ、契約に不満を抱くかと申しますと、賃貸業者の態度や運営方法の方針について問題があるからかなと思います。

首根っこ捕まえて、納得いくまで物件の説明をさせたら、更新手数料よりもネックになるものがボロボロ出てきました。
業者って、大家さんに隠れて、借主を本当にムゲに扱っていますよ!!　しかも大家さんの体面という大義名分を使って。

不動産業界がどのようなものか存じ上げませんが、、、、、

回答者様の中立的な書き込みを読んで、物件探しにヤケになったときに吐き捨てる「将来の夢は大家！！」が「将来の夢は不動産屋!!」に変わって、ふと我に帰って、会社に行って使われて、帰ってきてはとりあえず引越しの荷物をまとめる毎日です。

真面目に働くか、人を踏み台にするか、どちらかの方法しか生活できないというなら、真面目なほうが良いです。ってことで、将来の夢は真面目な勤め人ということで。。。大家さんは勤めているのではなくて経営責任を全て取ってるので大変ですね。

回答者様の賃貸経営も住まわれている方も、どうぞ難のなきよう応援いたします。。。

お礼日時：2006/08/09 22:37

No.2 回答者： Segenswind 回答日時： 2006/08/05 06:08

ちょっとはっきり分からないのですが、慣習として大家さんに払う、いわゆる「更新料」と別に、

不動産業者にも「更新事務手数料」を払わなければいけないということですか？
あまりそういう話は聞かないのですが……。
もし契約に何らの定めもなくそのような請求がされているのであればもちろん不当ですので、支払う義務はありません。
報告する先は業者のある都道府県の土木課が一番良いでしょう。
不動産業は都道府県知事から免許を受けて営業しているので、
問題を起こして免許を取り消されるのを一番恐れるそうです。

ただ、一般的には、
「大家さんが賃借人から更新料を契約に基づいて受け取る」
→「大家さんが、もらった更新料の内から事務手数料を業者に払う」
というのが普通だと思います（少なくとも首都圏では）。
この更新料と更新手数料を混同なさってはいませんか？
しかし業者がこんなことも知らないわけはありませんし、
消費者センターへもすでに相談なさっているそうですから、もしかしたら違うかも知れませんね。
違っていたらすみません。

なお、#1さんへのお礼でお書きになっている＊のついた２文ですが、別に矛盾はしていませんよ。
一つめの文は、契約で定めをしていない場合は、という条件での話で、
二つめの文は、契約で定めをする場合についての話ですから。
つまり、商法512条は手数料を肩代わりさせる契約を禁止しているわけではないので、
契約書に明記されていれば基本的に契約が有効になる、ということです
（ただ賃貸契約の場合は重要事項説明が必要になるかと思いますが）。

（報酬請求権）
第512条　商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。

とりあえずご質問への回答をまとめると、
★商法512条の威力
　→この件に関しては別に関係ありません。この条文は大家と店子の契約について規定したものではないからです。
　　判子をついた契約書が（基本的には）最優先されます。
　　
★請求が不当である場合、どこへ言えば良いか。
　→先に書きましたが、都道府県の土木課が良いかと。
　　懇意にしている業者さんから聞いたので、信頼性は高いです。


更新料等について、比較的分かりやすいページを見つけたので、参考として挙げておきます。

参考URL：http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/ …

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

消費者センターの人が、512条を出してきて、払う必要が無い、といってました。

私の調べる限りと、回答者様達のお答えから、消費者センターの人の行ったことのほうが？？？？な感じがします。

消費者センターは担当制になっているので、明日その人に聞いてみようと思います。

お礼日時：2006/08/09 22:44

No.1 回答者： utama 回答日時： 2006/08/04 21:30

契約で費用負担する人を定めていない場合は、賃貸人のために契約をしているのが通例ですから、賃貸人に請求すべきで、賃借人に費用を請求すべきではないでしょう。

しかし、事前に、賃借人が費用負担するという内容で契約しているのであれば契約が優先されます。

また、そういった契約が禁止されているわけでもありませんし、実質的に、禁止する理由も無いでしょう。

賃貸人が負担するということになれば、その分、賃貸人の経費が増え、家賃額に反映されるだけのことです。契約時点で明示されているのであれば、家賃に含めず、別に請求することが不公正な取引とはいえません。

この回答へのお礼

契約で費用負担する人を定めていない場合は、賃貸人のために契約をしているのが通例で、賃貸人に請求すべきで、賃借人に費用を請求すべきなのに、

契約書は、実質的に借主が更新手数料を払う、と明記されているので、その契約書自体が商法512条を汲まずに作られている、ということになりますよね。

明確でない契約内容は消費者を混乱させると思います。

＊契約で費用負担する人を定めていない場合は、賃貸人のために契約をしているのが通例ですから、賃貸人に請求すべきで、賃借人に費用を請求すべきではない

といったところと、

＊そういう契約が禁止されてるわけではないから更新手続き料を借主に負担させるように契約書を作る、

という両者は矛盾してませんか?

お礼日時：2006/08/04 22:16