建物の名義変更について

家を新築中です。

土地代は自分で現金購入しますが、予算の都合上、建物代は現金購入不可能です。
が、私の親が建物代を出してくれる（現金）との申し出で
ローンを考えなくて良いのですが、税金上、建物の名義を親名義にしようと思います。
ただ、私の親（父）はとっつきにくい性格なので
私に何かあったときの事を考え、妻が親名義にはしたくないと言っています。
そこで、購入時に親名義にしておいて、貯金が貯まったら名義変更しようと思います。
相続時精算課税等、生前贈与の制度があるのは充分承知していますが、
敢えて、名義変更をする場合について方法を教えてください。

建物の時価相当額を単純に現金で渡して、名義変更を行うだけで良いのでしょうか。
この場合、贈与ではないとの証明ができないと思うのですが、
何か書類等で残しておかなければいけないのでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/08/17 16:47

「名義」という言葉は「名前の表示だけ」という意味で使われがちですし、実際そのように考えておられる場合が多いようですが、登記においては「所有権登記名義人」＝「所有者」です。

「誰が所有者であるのか」を公示する制度です。
このことを前提としてお考えください。

さて、土地の購入者は質問者であり、質問者は買主として土地の所有権を取得することとなります。
これに伴い、売買を原因とする「所有権移転登記」を行い、所有者として質問者が登記されることとなります。

これとは別に建物の購入資金を出すのは「質問者の親」ですので、建物の所有権を取得するのは当然に親であることになります。
建物の購入資金を出していない質問者は所有権を取得できません。
※注：質問者を所有者として登記をするとなると、親から「贈与を受けたお金」で建物を購入した、又は「親が購入した建物の贈与を受けた」ということとなり、贈与税問題が生じるということとなります。

後日建物の「時価」にて「親から質問者が購入する」ということであれば、その時点において売買を原因とする所有権移転登記を行うことは可能です。
このときには売買契約書を作成し、購入金額の受け渡しが行われた証拠（振り込み伝票など）も残しておけばいいかと思います。

なお、登記時点で登録免許税、不動産取得にあたって不動産取得税、不動産所有時期間は固定資産税等、不動産売却時には譲渡所得、等々の税金問題が生じることがありますので、それぞれ法務局・税務署・都道府県税事務所等でご確認ください。

今から方針変更が可能ならば、司法書士・税理士に相談して別の登記（持分登記・親からの借入金とする抵当権設定登記等）を検討した方がいいようにも思います。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
とても丁寧に記載していただき知らなかった事等、
改めて勉強になりました。
ただ、
持分登記にするメリット・デメリットや
抵当権設定登記の方法等がよくわからないのですが、
よろしければ、簡単に教えて頂けないでしょうか。

お礼日時：2006/08/17 17:31

No.4 回答者： mii-japan 回答日時： 2006/08/17 22:10

土地は償却されませんが、建物は償却されます

建物は取り壊してしまえば、所有権は消滅します
土地はそのようなことはありません

ですから、土地は自分名義にしてください

建物は親名義でも良いですが、それなりの持分の共有が望ましいです、相続時精算を使用して、自分名義にしておけばそれが確実です

後日、売買で所有権移転を行うと売った方には譲渡所得に対する税金が、買った方には不動産取得税がかかります

親子間の貸借や売買は、対価の授受が行われたことの証拠が必要です（現金の授受は否認される可能性が高い、相手の口座へ振り込む等が必要）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
知らない事も含めて色々勉強になりました。

お礼日時：2006/08/20 11:01

No.3 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/08/17 18:24

持分登記等にするメリット

・一言で言えば、減税の適用を受けることができる、ということです。

登録免許税について
建物の所有権保存登記の登録免許税の税率は本来建物評価額の1000分の4ですが、自己の居住用の住宅の場合には1000分の1.5に軽減する減税が適用できます。
また、建物取得資金の借入金についての抵当権設定の税率も、上記が適用となれば、1000分の4が1000分の1となります。

不動産取得税について（東京都の場合）
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/in …


詳細がわかりませんので、「どうすればいい」という「回答」を記載することはできませんが、土地建物とも共有とし、両方に質問者が持分を持つことで、減税措置を受けることができる可能性があるということです。
また、土地建物とも質問者の所有とし、親からの資金を「借入」として扱うことでも軽減を受けることができる可能性があるということです。

どうすればどうなるのかという具体的な相談については、資料等を実際に確認した上でなければ回答できない性格のものですので、これについては司法書士・税理士等に直接面談の上相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
減税の適用を受けるために建物についても
わずかでも自分の持分を入れて登記する方向で考えますが、
詳細は、税務署等へ相談し確認したいと思います。

お礼日時：2006/08/20 10:59

No.2 回答者： takafun55 回答日時： 2006/08/17 16:56

現金で渡すと証拠がないので、いざというときに困りますね。

銀行振り込みがいいでしょう。あなた名義の通帳から父名義の通帳へ預金の振込みがあれば、証拠になります。

蛇足ですが、名義変更すると登録免許税、不動産取得税、固定資産税がかかります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
銀行振り込み等を利用すればよいと言う事ですね。

お礼日時：2006/08/17 17:35